Peter Wolodarski, som är en skärpt debattör, vars inlägg i frågor om hur den ekonomiska krisen handlagts i t.ex. Europa och kraftfulla försvar för yttrande-, tryck- och informationsfrihet och mot obefogad övervakning varit både välformulerade och viktiga. Men i bostadsfrågan har han tyvärr inte tagit del av den forsknings som finns. DN har ju så länge jag läst tidningen varit entusiastiska förespråkare för marknadshyror, men jag måste ändå medge att Wolodarski gjorde mig besviken denna gång.

Wolodarski hävdar t.ex. att prismekanismen är satt ur spel på hyresmarknaden i Sverige och ersatts av godtycke, svarta pengar och köer. Att lägenheter står tomma. Han skriver också att hyresregleringen gjort det fördelaktigt att omvandla tusentals hyresrätter till bostadsrätter.

Och jag kan hålla med honom om att bostadsmarknaden i Sverige är sjuk, att det byggts på tok för få hyresrätter och att det varit lönsamt att omvandla hyresrätter till bostadsrätter på grund av det så kallade värdegapet. Men vad beror det på? Jo, på de alltför höga byggpriserna och det alltför låga bostadsbyggandet. Och dessa saker hänger ihop.

Dessutom bör man känna till hur det ser ut på bostadsmarknaden idag liksom bostadsmarknadens kännetecken.

Bostäder ligger där de ligger. Förändringar i utbud och efterfrågan medför kraftiga svängningar av priserna. I motsats till bilar kan man inte utan stora svårigheter flytta dem.  De tar det lång tid att bygga och de finns också kvar under en lång tid. Vårt klimat kräver ordentliga bostäder som klarar vinterkylan. Vi bygger inte bara bostäder utan samhällen med service, kommunikationer och en omgivande miljö.

Vi har en målsättning om att söka minska boendesegrationen och ge möjlighet för hushåll med olika inkomstnivåer och olika bakgrund att bo i samma bostadsområde även om utrymmesstandard och andra kvaliteter i boendet kan skilja sig åt. I synnerhet är det viktigt att undvika getton för både rika och fattiga.

Rätten till bostad finns i vår grundlag, i FN:s deklaration om de mänskliga rättigheterna och i europeiska deklarationer som Sverige anslutit sig till.

Enligt bruksvärdelagstiftningen i Sverige ska hyran fastställas efter bostadens bruksvärde enligt de genomsnittliga hyresgästernas värderingar. Då ska man ta hänsyn till lägenhetens storlek, standard och utrustning, läge och förvaltningens kvalitet. Hyrorna fastställs framför allt i förhandlingar mellan hyresvärd och hyresgästorganisation, men det är också fritt för enskilda att träffa avtal direkt med hyresvärden om man inte vill att hyresgästorganisation ska förhandla hyran.

Det är så att säga ramen. I Sverige har vi fri prissättning på ägande- och bostadsrätt. 2012 subventionerades dessa med totalt cirka 25 miljarder (ränte- och rotavdrag) när statens intäkter av fastighetsavgifterna är frånräknade. Samma år gick inte ett öra till hyresrätten, som tvärtom bidrog till statskassan med bolagsskatt och fastighetsavgifter.

Dessa subventioner kapitaliseras, dvs. medför högre priser, vilket i sin tur minskar trycket på bygg- och byggmaterialindustrin att hålla nere sina priser. 2012 var det i genomsnitt 13 500 kr/kvm dyrare att bygga bostadsrätter än hyresrätter i Sverige. Byggarna tjänar mer på att bygga bostadsrätter. De onödigt höga byggpriserna drabbar också byggandet av hyresrätter. Och framför allt ligger bostadsbyggandet i Sverige under många år på en internationellt sett mycket låg nivå. Speciellt i Stockholmsregionen med sin stora inflyttning har byggandet inte alls legat i paritet med befolkningsökningen.

Bostadslånen fortsätter att växa oroväckande i Sverige. Hushållen förmögenhet ligger framför allt i fastigheter. Bankerna har en stor del av sin utlåning till fastighetssektorn. Internationella ekonomer varnar för en bubbla på bostadspriserna. Skulle den spricka, som skett i andra länder, blir det ett svårt slag mot Sveriges ekonomi.

Den ensidiga subventioneringen av ägande i flera länder har kritiserats av flera ekonomiska forskare, i rapporter från EU, IMF, OECD, FN m.fl. och bidragit till den nuvarande ekonomiska krisen. Subventionerna till ägt boende, inflyttningen till storstäderna, lågt bostadsbyggande och växande bostadsbrist har drivit upp priserna i Sverige och ökat hushållens låneskulder till rekordnivåer. Samtidigt efterfrågas det framför allt hyresrätter med hyror som unga och hushåll med lite lägre inkomster kan ha råd med.

Wolodarski påstår att det är en välfärdsförlust att inte ha marknadshyror. Han nämner inte att priserna på bostadsrätter (villor) skjutit i höjden beroende på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och rotavdrag plus sänkning av skatten på dyra bostäder), vilket också medfört en skjuts uppåt för byggpriserna. Subventionerna har kapitaliserats. För hyresrätten har däremot alla subventioner avskaffats, vilket medfört ett kraftigt minskat byggande av hyresrätter. Eftersom det idag framför allt efterfrågas bostäder (hyresrätter) som unga och hushåll med lägre inkomster har råd med och byggpriserna stigit har byggandet under flera år varit på tok för lågt, framför allt i de expansiva storstadsregionerna. Den växande bostadsbristen har ytterligare pressat upp priserna. Då ska vi höja hyrorna kraftigt tycker även Wolodarski! Det är en konstig definition av välfärd. Dessutom visar statistik att det är betydligt billigare att bo i stora villor (för de som bott där under längre period i synnerhet) än i små hyresrätter. Kan det kanske vara något för DN att granska?

Lösningen på denna ekvation är inte att ytterligare driva upp hyrorna (som nu sker vid andrahanduthyrningen av bostadsrätter) utan att sänka byggpriserna och öka bostadsbyggandet i tillväxtregioner. I den frågan har den Byggkommission, som Wolodarski hänvisar till, en hel del bra förslag, som jag inte ska upprepa här men som handlar om konkurrens och effektivitet i byggsektorn, enhetliga buller- och miljökrav, snabbare handläggning av detaljplaner, ökat regionalt ansvar för bostadsförsörjningen etc. Och det krävs en politisk samling i frågan. Att med dårars envishet upprepa tesen om att marknadshyror vore lösningen på bostadsbristen, eftersom dessas införande skulle medföra ett kraftigt ökat byggande av hyresrätter är inte bara fånigt, den stämmer heller inte med verkligheten.

Det finns en hel del forskning gjord i denna fråga. En rapport från 2012 med professor Christine Whitehead, London School of Economics som projektledare, tar upp förhållandena i elva olika Västeuropeiska länder. Den visar att där hyresmarknaden avreglerats har den privata hyressektorn tvärtom framförallt minskat eller möjligen behållit sin storlek.  Det är helheten som avgör: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner, utvecklingen för de andra upplåtelseformerna liksom avkastningen på alternativa investeringar, etc. och inte bara hyreslagen.

FN:s föredragande i bostadsfrågor, Raquel Rolnik skriver i en väldokumenterad rapport, augusti 2013: ” En välreglerad hyresmarknad kan främja målen att skydda hyresgäster och i synnerhet de med låga inkomster, och samtidigt uppmuntra hyresboendet. Å andra sidan, avskaffande av hyresreglering och underlättande av vräkningar (av ekonomiska skäl), har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden utan faktiskt vridit marknaden mot äganderätt. (min översättning, punkt 37 i rapporten)”

Dessutom påtalar hon att bostadsfinansiering som är inriktad på äganderätt fungerar diskriminerande för låginkomsthushåll och som bäst gynnar hög och medelinkomsthushåll. På makronivån har denna politik bidragit till prisvolalitet och till den pågående bostadskrisen vad gäller tillgänglighet till bostäder med priser som hushåll även med lägre inkomster har råd med.

I två examensarbeten från KTH år 2000 och 2001 som studerat vad som hänt vid avreglering i de nordiska huvudstäderna, Spanien, Finland och Storbritannien konstateras också att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. I Norge med avreglering har t.ex. antalet och andelen boende med hyresrätt minskat mellan åren 2001 och 2011 enligt officiell statistik.

Till sist borde man inte kunna komma överens om att verka för att alla subventioner, oavsett som de sker i form av bidrag eller avdrag, ska vara förknippade med villkor. Nämligen att de ska leda till sänkta priser/hyror och inte kunna kapitaliseras, dvs. i stället tvärtom leda till höjda priser. Bruksvärdesystemets ryggrad är spärren mot oskäliga hyror, som ska förhindra att brist på bostäder utnyttjas för att driva upp hyrorna, samtidigt som hyrorna ska avspegla bruksvärdet enligt hyresgästernas värderingar. Den politiskt misskötta bostadsmarknadens extrema prisökningar i tillväxtregioner ska naturligtvis inte kunna utnyttjas för en enorm förmögenhetsökning till fastighetsägarna, eller hur?