Björklunds tavlor

I likhet med många andra vill inte folkpartiets ordförande Jan Björklund ta ett grepp om problemen på hela bostadsmarknaden. Möjligen förstår han inte bättre, men troligen är det den vanliga politiska rädslan för att stöta sig med viktiga väljargrupper. I ett inlägg på DN debatt söndag den 23 augusti presenterar han ett tiopunktsprogram för att lösa bostadskrisen. Som punkt 1 kommer:
”1. Fri hyressättning i nybyggnation. Den svenska hyresregleringen beskrivs av OECD som en av striktaste bland deras medlemsländer. Vi skiljer därmed bland annat ut oss från våra nordiska grannländer. I Norge, Finland, Danmark och Island råder marknadshyror på hela eller delar av hyresmarknaden. Den svenska hyresregleringen har fått kritik av bland annat EU-kommissionen, OECD, IMF, Världsbanken och Finanspolitiska rådet.”

Kritiken mot den svenska hyreslagstiftningen bygger i allt väsentligt på samma myter som fått stå oemotsagda allt för länge. Innan jag tar upp dessa, är det viktigt att kort beröra hur det ser ut i våra nordiska grannländer.
På lilla Island överväger man nya stödsystem för både ägar- och hyresmarknaden (skuldavskrivningar, räntebidrag och stärkta bostadsbidrag) och den liberala bostadsministern har föreslagit ett särskilt stöd för hyreshusbyggande.
I Norge har man ingen egentlig hyresmarknad för bostadsföretag, utan de hyresrätter som finns är olika former av andrahandsuthyrning av ägda lägenheter i flerfamiljshus och av delar av villor. Andelen som bor i denna typ av bostäder (20 procent) har dessutom minskat enligt officiell statistik. I Norge och i synnerhet i de största städerna är det en bostadskris, som drabbar främst unga och låginkomsttagare. Genom Husbanken kan man få generösa sk. startlån om man inte får lån på den vanliga marknaden. Dessutom ger den förmånliga lån med fasta räntor på 5 år på 2 procent. Avdragsmöjligheterna är dessutom enorma för ägare.
”På Egertorget står svenskarna Mathilda Freed och Karl Mann som hyr i Oslo. Det är ingen ung svensk som har råd att köpa en bostad i Oslo, säger Mathilda. Själv bor hon i kollektiv med tre andra. Karl Mann bor likadant. Han berättar att han betalar 4 000 kronor i månaden för sitt rum.
– Det är väldigt spekulativt. De som har råd köper lägenheter och hyr ut i andra hand. Den jag hyr av drar in 16 000 kronor i månaden på oss fyra svenskar.” SvD 15 mars 2014
Danmark har en större hyresmarknad än den svenska. Enligt Eurostat bodde 46 av hushållen i Danmark i hyresrätt jämfört med 36 procent i Sverige. Det kan kanske bero på lagstiftningen och att man i motsats till Sverige ger stöd till både hyres- och ägt boende.
”Sammanlagt finns fem olika former av hyresreglering.
1. Hyror i allmännyttan (almene boliger)
2. Omkostnadshyra i privata fastigheter
3. Bruksvärdeshyra i nyrenoverade privata
fastigheter eller i fastigheter med sex eller färre
lägenheter
4. Hyra för privata fastigheter byggda 1991
eller senare
5. Fri hyressättning” Saxat ut en rapport från Fastighetsägarna: HYRESSÄTTNINGEN I FEM STORSTÄDER.
I Finland bor 32 procent av hushållen i hyresrätt. Hyresmarknaden är delad. Ena hälften är privata bostäder med fri hyressättning. Andra hälften är så kallade socialbostäder med reglerad hyra. Det är hus som subventionerats av staten genom att fastighetsägaren bara betalar 1,7 procents ränta, den överskjutande delen står staten för. Dessutom subventioneras ofta marken som huset byggs på. Av lägenheterna med fri hyressättning är ungefär hälften ägarlägenheter uthyrda i andra hand. Avregleringen av hyresmarknaden medförde inget ökat byggande av hyresrätter.
Så Björklunds beskrivning av hyresmarknaden i de olika nordiska länderna är något tunn och missvisande.
Björklund:
”Vi föreslår fri hyressättning i nyproduktion genom att hyran inom ramen för presumtionshyressystemet också kan avtalas fritt mellan hyresvärd och hyrestagare. Presumtionshyrorna ska gälla utan bortre tidsgräns. Den fria hyressättningen ska kombineras med ett starkt besittningsskydd och en förutsägbar indexreglering under hela perioden hyresgästen väljer att bo kvar.”
Det är många ord, som i praktiken betyder fri hyressättning i nyproduktion. Presumtionshyra är ju hyra undantagen från bruksvärderegeln under en viss tidsperiod. Vad en förutsägbar indexreglering innebär är oklart. I verkligheten har de nya hyresrätter som byggs nu den högsta hyra som är möjlig på hyresmarknaden för att de ska kunna hyras ut, dvs. marknadshyra. Annars byggs det inga. De stora subventionerna av ägt boende (som fp inte vill ändra på) har drivit upp bygg- och markpriser. Det är också tydligt att fp, som ju införde Hyresförhandlingslagen, vill öka värdarnas möjligheter att slippa förhandla om nya hyror.

Detta understryks också av det andra förslaget:
”2. Reformer inom bruksvärdessystemet för ökad rörlighet. Även inom det befintliga beståndet bör hyressättningen framöver i större utsträckning avspegla konsumenternas efterfrågan och individuella val. Inom bruksvärdessystemet behöver läge, samt till- och frånval få större genomslag så att hyresnivåerna närmare speglar utbud och efterfrågan.”
En hyressättning efter ”efterfrågan och individuella val” bör nog tolkas som marknadshyra. Idag ska hyran sättas efter den genomsnittliga hyresgästens värderingar av storlek, läge, standard och förvaltningskvalitet (en kollektiv modell), vilket inte är detsamma som ”efterfrågan” där istället en marginalprissättning tillämpas. I tider med bostadsbrist kommer konkurrensen mellan alla som behöver en bostad att driva upp hyrorna. Och då försvinner också förhandlingsmodellen, någon som för övrigt EU-kommissionen också vill. Detta trots att den svenska förhandlingsmodellen har varit framgångsrik på både arbets- och bostadsmarknaden.
För övrigt är det märkligt att Björklund vill ha större rörlighet bara på hyresmarknaden trots att hyresgäster bor trängre och har lägre genomsnittsinkomster än dem i bostads- och äganderätt. De som bor mest rymligt är gifta/samboende utan barn i villor. Till och med i Stockholms stad (med Sveriges värsta bostadsmarknad) visar statistik från SCB och det nya lägenhetsregistret (som ersatt de gamla Folk- och bostadsräkningarna) att hyresrätten har fler boende i lika stora lägenheter i både inner- och ytterstaden jämfört med bostadsrätten, att andelen med extrem trångboddhet är högre i hyresrätten än i de andra upplåtelseformerna samt att andelen med extremt hög utrymmesstandard är betydligt högre i både bostads- och äganderätt än i hyresrätt. Dessutom har boende i hyresrätt betydligt lägre genomsnittsinkomster i alla stadsdelar än boende i de övriga upplåtelseformerna. Men Björklund vill tvinga de som bor sämre och har lägre inkomster att ”röra på sig” men inte de som bor rymligast och har högst inkomster!

Björklunds tredje förslag instämmer jag i:
”3. Gör det möjligt att bygga billigare. Vi vill gå längre än att avskaffa de kommunala särkraven. Vi vill möjliggöra att hus bara en gång behöver prövas mot byggnormen för att sedan vara förhandsgodkänna och fria att bygga, och vill utreda möjligheten till gemensamma nordiska byggregler för att vidga marknaden och stärka konkurrens.”

Däremot inte alls i det fjärde:
”4. Friare hyressättning vid uthyrning av villor, bostadsrätter och ägarlägenheter. Sedan 2013 råder friare regler för hyressättning vid andrahandsuthyrning. Reformen har lett till tydligt fler utannonserade andrahandsboenden. Vi föreslår i ett ytterligare steg friare hyressättning vid uthyrning av villor, bostadsrätter och ägarlägenheter genom en generösare beräkning av den så kallade skäliga hyran.”
I DN den 24 augusti 2015 kunde man läsa rubriken ”Skenande hyror för andrahandsboende”. I Stockholm har dessa ökat med nästan 40 procent sedan 2012. En etta i Stockholm kostade i våras i genomsnitt 7 050 kronor per månad. Detta klarar inte de flesta unga och i synnerhet inte de som studerar. Samtidigt är hyran i en studentbostad i Stockholm omkring 3 000 kronor, men det finns på tok för få. Enligt Boverket är det framförallt brist på hyresrätter med hyror som unga och låginkomsttagare kan efterfråga. Självklart ska även de som bor i andra hand ha ett skydd mot ockerhyror och andra orimliga villkor. Men det är tydligen inte intressant för Björklund och folkpartiet. Björklunds tro på marknadens läkande kraft är antingen naiv eller så är det bara en mask för en politik som ska gynna de redan besuttna.

Det femte förslaget kan man dock överväga:
”5. Bättre skattevillkor vid andrahandsuthyrning. Privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden är ett viktigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Taket för skattefria hyresinkomster bör höjas.”

Däremot är jag tveksam till deras sjätte:
”6. Ett svenskt system för trygga hyresdepositioner. Norge har ett system där depositionsbeloppet vid andrahandsuthyrning sätts in på ett neutralt konto. Ett motsvarande system bör införas i Sverige.”
Jag förstår inte riktigt vitsen med detta. Hyresdepositioner är ett otyg och en barriär för hushåll med låga inkomster. I Norge är ju nästan hela hyresmarknaden andrahandsuthyrning. Och det är väl inte meningen att vi ska gå dit, enligt Björklund?

Björklunds sjunde punkt är inte bra:
”7. Rätt för byggherrar att utarbeta detaljplaner. I dag är det bara kommunerna som har rätt att upprätta detaljplaner. Vi föreslår att byggherrar, i stället för att tvingas vänta på kommunen i genomsnitt i två år, ska få rätt att själva upprätta en detaljplan och få denna prövad av kommunen.”
För det första bör kommunerna få rätt att fastställa upplåtelseform i detaljplan. Idag har redan för mycket makt överflyttats från kommunerna till byggherrar och byggföretag. Vi bygger inte bara bostäder utan samhällen. Däremot är det viktigt att detaljplaneprocesserna tar kortare tid, vilket Björklund är inne på i det åttonde förslaget: ”8. Färre och snabbare överklaganden.”
Övriga två förslag om strandskydd och Akademiska hus har jag inga synpunkter på. De får andra med större kompetens i dessa frågor ta upp.

Nedanstående förslag som skulle göra bostadspolitiken mer social saknar jag från Björklund:
• Skapa möjligheter för alla, oavsett inkomst, att kunna bo i en god bostad som uppfyller lägsta godtagbara standard och motsvarar hushållets storlek
• Sänk byggpriser genom bättre konkurrens, elementbyggande, stora serier, återanvändning av hus- och lägenhetsritningar, snabbare planprocesser, gemensamma miljöregler samt möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan
• Neutral behandling skattemässigt av upplåtelseformerna
• Inga subventioner (ränte- och ROT-avdrag, räntebidrag m.fl.) ska kunna kapitaliseras
• Alla former av subventioner ska vara villkorade, dvs. ge pris- och hyressänkningar som motsvarar värdet av subventionerna
• ROT-avdrag ska utgå endast för åtgärder som medför sänkt energibehov i småhus och flerbostadshus.
• Alla ökningar i fast penningvärde av markvärden, som inte beror på åtgärder från markägaren, ska återgå till samhället (staten/kommunen).
• Statliga kreditgarantier ska kunna utgå även till byggande i områden med låga marknadsvärden om det anses socialt motiverat. Garantiavgifterna ska då kunna subventioneras
• Inför snarast ett tak för ränteavdragen och se till att det successivt sänks. Avdragstaket ska gälla en viss summa per bostadslägenhet och inte som nu per ägare.
• Inför ett statligt investeringsbidrag för hyresrätter oavsett storlek, som villkoras med krav på produktionspris, hyra, kvalitet och energiförbrukning.
• Förstärk bostadsbidragen så att hänsyn kan tas till de stora variationerna i boendekostnader mellan olika kommuner och olika områden
• Inför möjlighet att beräkna inkomst som berättigar till bostadsbidrag halvårsvis, speciellt med tanke på de som studerar.

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google+-foto

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s