OECD-ekonom måste se verkligheten

”Sverige är jämfört med andra länder ganska jämlikt. Men på ett område sticker Sverige ut – på bostadsstandarden, där skillnaderna är ganska stora. Det säger OECD-ekonomen Jon Kristian Pareliussen under ett seminarium i Almedalen där han manar till reformer av bostadspolitiken.
– Det finns ingen forskning som visar att bostadsregleringen hjälper de fattiga, säger han enligt TT.”

Att det behövs reformer av bostadspolitiken i Sverige är helt rätt. Framför allt borde de enorma subventionerna till välbärgade i ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag begränsas, skattevillkoren utjämnas mellan upplåtelseformerna och byggpriserna sänkas. Men ekonomen vet tydligen inte att forskning som bygger på SCB:s statistik visar att vuxna boende i hyresrätt har betydligt lägre inkomster än dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm, alltså även i stadsdelarna i innerstaden. Så skulle det säkert inte se ut om vissa ekonomers våta dröm blev verklighet, dvs. marknadshyror. Den svenska hyreslagen med bruksvärde-hyror ska naturligtvis behållas.

För övrigt har OECD visat att av alla länder i OECD betalar hyresgästerna i det avreglerade Norge den högsta andelen av sina disponibla inkomster i hyra.

Finanspolitiska rådet kan inte hyresmarknaden

Finanspolitiska rådets senaste rapport innehåller mycket intressant och relevant material, men tyvärr visar det sig att rådet inte förstår sig på eller har tillräcklig kunskap om hyresmarknaden. Något som rådet tyvärr delar med flera nationalekonomer i Sverige, som t.ex. Assar Lindbeck.

Rådets okunnighet om hyresmarknaden i Sverige visar sig genom påståendet

”De hyror som svenska hushåll betalar enligt bruksvärdesystemet bestäms i en komplicerad process. Centrala förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och Fastighetsägarförbundet sätter den allmänna nivån och den exakta hyran för en enskild lägenhet fastställs sedan lokalt….” En sådan central överenskommelse har aldrig träffats. Förhandlingarna är lokala.

Rådet lutar sig på en underlagsrapport som inte förstår att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad[1] utan påstår helt frankt

”The consequences of deregulating the market are large and multi-faceted. First, rents would of course increase for some dwellings, but they might fall for others. In Stockholm, the rent hikes would certainly outnumber the rent cuts.”[2]

Det finns inga lediga lägenheter I Stor-Stockholm. Ingen hyresvärd har någon anledning att sänka hyran i en uthyrd lägenhet. Tvärtom skulle många hyresgäster tvingas på grund av marknadshyrorna söka lägenheter med lägre hyror varför hyrorna även i ytterområdena skulle stiga kraftigt. Så fungerar det i verkligheten.

”Hyresrätten är därför mest attraktiv för yngre och för hushåll med lägre inkomst och förmögenhet. Det är dessa hushåll som idag drabbas av hyresregleringens avigsidor.” Men hur många av dessa skulle ha råd med de nya hyrorna? Det är ju tvärtom ett ökat utbud av bostäder med hyror som dessa grupper skulle kunna betala som krävs, eller hur?

Rådet berör t.ex. inte Boverkets slutsatser att det som främst behövs är hyresrätter som unga och andra hushåll med låga inkomster har råd med. Hur dessa ska kunna få sina behov tillgodosedda med de enorma hyreshöjningar som rådets marknadshyror skulle medföra är det ingen som förstår. Varför tar rådet inte upp detta problem?

Så här skriver man: ”En illa fungerande hyresmarknad tvingar många hushåll att äga sin bostad, även om ägandet ofta är förknippat med stora risker och transaktionskostnader, särskilt för unga hushåll.”

”Eftersom vi har kalibrerat vår modell mot rådande boendekostnader i bostadsrätt, avspeglar våra ”marknadshyror” den allmänna brist på bostäder som råder i dag. Med högre hyror skulle det bli mer attraktivt att bygga nytt, och när balansen mellan utbud och efterfrågan förbättrats kan marknadshyrorna förväntas sjunka tillbaka.

Borde inte dessa ekonomer studera vad som hänt i de länder som avreglerat sina hyresmarknader? Inte i något land har byggandet av hyresrätter ökat, tvärtom är det vanligaste att hyresmarknaden gått tillbaka.[3] I Norge som ibland brukar framhållas som ett föredöme med sin avreglerade hyresmarknad konstaterar OECD att där tar hyran högst andel av den disponibla inkomsten av alla länder inom OECD.[4]

Och varför skulle bostadsföretag vilja bygga nytt när de utan att anstränga sig kan öka sina intäkter enormt genom de stora hyreshöjningarna? Redan nu – på grund av de höga byggpriserna och de höga hyrorna i nybyggda bostäder är det en mindre del av de som skulle behöva en bostad som har råd med hyran i en nybyggd bostad.

Nå, men rådet menar ju att man skulle kunna höja bostadsbidragen genom ”En engångsbeskattning av fastighetsägarna skulle kunna bidra till att finansiera höjda bostadsbidrag”. Men de mycket höga marknadshyrorna finns ju kvar åren framöver. Hur ska en engångsbeskattning kunna betala höjda bostadsbidrag under de kommande åren?

”Samtidigt har det blivit allt svårare för nya hushåll att komma in på hyresmarknaden. Som ett resultat av bristande rörlighet på hyresmarknaden och olikhet i skatteregler har hyresrätter omvandlats till bostadsrätter i rask takt. Exempelvis har antalet hyreslägenheter i Stockholm minskat med 80 000 sedan millennieskiftet och antalet lägenheter som förmedlats genom bostadsförmedlingen mer än halverats mellan 2005 och 2016.”

Rådet tycker inte att det är värt att nämna att en stor del av denna omvandling har varit politiskt styrd och ingen automatisk utveckling. Genom politiska beslut har de som för tillfället bodde i äldre allmännyttiga, kommunägda fastigheter med lägre hyror än i nybyggda kunnat köpa dem till priser långt under marknadspriserna för bostadsrätter och kunnat tjäna stora pengar. I Uppsala, däremot, sade den moderata ordföranden i styrelsen för Uppsalahem att det gick att köpa loss allmännyttiga fastigheter, men då fick man betala marknadspriser. Där blev det därför inga omvandlingar.

Den svenska hyreslagstiftningen, bruksvärdesystemet och traditionen med förhandlingar för att lösa tvister ska naturligtvis bevaras. Men inget system är perfekt. Det pågår arbete med att se över hyressättningen i Stockholm, vilket det finns goda skäl till. Men det ska ske på ett sådant sätt att hyresgästernas besittningsskydd garanteras. Bruksvärdesystemet är ju just till för att hyresvärdar inte ska kunna utnyttja bostadsbrist för att driva upp hyrorna. Vilket, enligt rådet, är det stora felet med den nuvarande lagstiftningen!

Rådet har inte tagit del av fakta hur det ser ut på Stockholms bostadsmarknad. Hyresrätterna har ett bättre utnyttjande än bostadsrätter (flera boende per lägenhet i samma storlek), andelen hyresgäster med extrem trångboddhet är högre än för dem i bostadsrätt, andelen med extrem hög utrymmesstandard är högre i bostadsrätten än i hyresrätten och i varje stadsdel är medianinkomsten för vuxna i bostadsrätt betydligt högre än för dem i hyresrätt. Siffrorna är från SCB.

I Göteborg har 15 procent av hyresgästhushållen i bostäder som är på gång att byggas om en disponibel inkomst under skälig levnadsnivå att leva på när de har betalt sina hyror redan innan någon hyra höjts. I Göteborg är det också stor bostadsbrist, varför hyrorna skulle drivas upp kraftigt där. Är det en ansvarsfull bostadspolitik som rådet förespråkar?

[1] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V. p. 960.

[2] Herman Donner, Peter Englund and Mats Persson (2017), Distributional Effects of Deregulating the Stockholm Rental Housing Market.

[3] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania; Forsberg F, Ã…sell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain, and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96; Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen,  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001; Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[4] http://www.oecd.org/els/family/HC1-2-Housing-costs-over-income.pdf p. 1

Amsagor av företrädare för Fastighetsägarna i Dagens Industri

I ett debattinlägg på Dagens Industri skriver  Nathalie Brard, Fastighetsägarna Stockholm och Tomas Ernhagen, Fastighetsägarna Sverige att politikerna borde sätta hyrorna.  http://www.di.se/opinion/fastighetsagarna-politiker-maste-ta-over-hyresforhandlingarna/ . Tydligen vill man återinföra hyresregleringen. Då tror de att hyresrätternas antal skulle öka! Felet är hyresförhandlingarna, enligt dessa tänkare.

”Dessa brister i de återkommande årliga förhandlingarna mellan bostadsmarknadens parter ger Hyresgästföreningen, HGF, en näst intill absolut makt att bestämma nivån för den årliga hyresutvecklingen.

När HGF har bestämt sig för vilken nivå hyreshöjningarna ska ligga på, blir det så. Då kan HGF resa sig från förhandlingsbordet och tacka för sig, vilket skedde i ramavtalsförhandlingen om 2017 års hyreshöjning i Stockholm den 6 oktober i år.”

Nu finns det något som heter Hyresnämnden dit man kan gå för att lösa en hyrestvist, vilket tydligen dessa inte känner till. Det är ingalunda så att Hyresgästföreningen kan diktera hyrorna.

För att träffa avtal måste man naturligtvis bli överens. Och den obefintliga inflationen liksom de låga räntorna talar ju för låga hyreshöjningar. Dessutom visar statistik att fastighetsägarna gör skapliga vinster.

Drivande krafter i den stora minskningen av hyresrätter är dels den stora utförsäljningen av kommunägda hyresrätter med låga hyror till underpriser till hyresgäster och dels värdegapet mellan en fastighet med hyresrätter och en likadan med bostadsrätter. Detta värdegap beror på bostadsbristen och de enorma subventionerna till ägt boende: ränte- och ROT-avdrag, som drivit upp bygg- och överlåtelsepriser och hushållens växande skuldberg (enligt IMF, OECD, EU-kommissionen, UBS etc.).

Istället för att skälla på Hyresgästföreningen borde Fastighetsägarna driva på för att ge hyresrätten likvärdiga skattevillkor, likvärdiga subventioner som ägt boende har. För det ska väl inte vara så att Fastighetsägare ska kunna driva upp hyrorna och göra det ännu svårare för hushåll med lite lägre inkomster att kunna bo kvar i sina bostäder, eller hur?

Fakta är att de som bor rymligast är hushåll i ägande- och bostadsrätt medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten redan idag innan Fastighetsägarnas önskade stora hyreshöjningar.

För övrigt har vi en god tradition i Sverige att vi försöker lösa intressemotsättningar via förhandlingar. Det ska vi naturligtvis fortsätta att göra både på arbets- och hyresmarknaden.