Marknadshyror skapar ännu mer orättvisa

Detta inlägg publicerades den 12  maj 2016 på Svenska Dagbladets näringslivssidor.

Att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer är fel väg att åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. Det skriver bostadsdebattörerna Peder Palmstierna och Sven Bergenstråhle och menar att det är bättre att rikta in sig på den statsunderstödda delen – bostadsrätter och villor.

Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet, skriver författarna. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt.

Bostadsbristen drabbar många hårt, den stoppar tillväxt och jobb och har lett till en skenande skuldsättning som hotar landets ekonomi. Alltfler har drabbats av insikten att det kommer att ta många år att bygga ikapp bostadsbristen. Därför söker nu debattörer och politiker med ljus och lykta efter andra lösningar som innebär att de befintliga bostäderna utnyttjas bättre. Frågan är viktig inte minst i de förhandlingar om bostadspolitiken som nu förs mellan regeringspartierna och de borgerliga partierna.

Som så många gånger tidigare ges bruksvärdessystemet skulden för bostadsbristen. Eftersom dagens bruksvärdessystem sätter ett tak för hyrorna är hyresrätten underutnyttjad, är den enkla slutsatsen. Med införande av marknadshyror eller hyror på samma nivåer som marknadshyror skulle lägenheterna utnyttjas bättre, rörligheten på bostadsmarknaden öka och det skulle byggas fler hyreslägenheter, påstår man. Resonemanget stöddes av Bokriskommittén (Klas Eklund) och Nybyggarkommissionen (Göran Persson, Olle Wästberg och Agneta Dreber). I dag kräver samtliga borgerliga partier i förhandlingarna med regeringen att hyressättningen ska göras ”mer flexibel” (vanligt kodord för hyror på samma nivå som med marknadshyror) och Liberalerna vill ha marknadshyror i nyproduktionen.

Märkligt nog finns dåligt med empiriskt stöd för påståendena, men desto mer av nationalekonomiska hypotesbyggen. Det under de senaste åren mest åberopade hypotesbygget kommer från Boverket, där man på miljonte kronan när försöker beräkna hur stora välfärdsförluster bruksvärdessystemet skulle orsaka. För ovanlighetens skull framhåller författaren att de egna resultaten bara gäller om hyresmarknaden är en perfekt marknad, vilket den, som han också framhåller, inte kan vara. (”Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag”, 2013).

Den som i stället ger sig i kast med att undersöka hur verkligheten ser ut kommer fram till andra slutsatser. I jämförelse med det ägda boendet är utnyttjandet av bostäderna och rörligheten högre i hyresrätten än i de marknadsprissatta bostäderna. En rad internationella studier visar dessutom att en avreglering av hyressättningen inte leder till ökat bostadsbyggande.

Vi två har med uppgifter från SCB:s lägenhetsregister undersökt hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas. Med lägenhetsregistret kan man för första gången sedan 90-talet få fram hur bostäderna på lägenhetsnivå faktiskt utnyttjas (”Hur bor man i Stockholm?”, 2015).

Siffrorna visar genomgående att hyresrätten utnyttjas bättre än ägt boende (bostadsrätt och egnahem) och att det bor fler personer i hyreslägenheter jämfört med andra bostäder. Det mönstret går igen i alla lägenhetsstorlekar i staden som helhet. I stadsdelarna finns variationer, men det förändrar inte helhetsbilden. Trångboddheten är högre i hyresrätt medan boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast i ägt boende. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt och på mindre yta än barnen i bostadsrätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Av barnen i de största bostäderna bor bara vart femte i hyresrätt. Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället inrikta sig på det ägda boendet.

En nyligen publicerad forskarrapport visar att rörligheten bland de boende är väsentligt högre i hyresrätten än i ägt boende. (”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” av Maria Brandén, LiU, och Andreas Pistol, Ramböll, 2016). Rörligheten låg på 22 procent i hyresboendet jämfört med 9 procent i det ägda (2012). Rörligheten bland boende i hyresrätt är alltid högre än i ägt boende oavsett inkomst, utbildningsnivå eller var i landet man bor. Rörligheten är högst bland boende i hyresrätt med lägst inkomster. Iögonfallande är att rörligheten under den undersökta perioden (1999–2012) var påfallande stabil trots stora politiska och marknadsmässiga förändringar. Inte ens i Stockholm märks någon förändring i rörlighet trots befolkningsökningen och alla ombildningar till bostadsrätt. Om syftet med ökad rörlighet är att lösa bostadsbristen, är utsikterna för detta alltså små.

Vad många inte förstått är att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än inkomsterna bland boende i ägda bostäder. I varje stadsdel i Stockholm är hyresgästernas inkomster betydligt lägre än bland dem i ägt boende. Det får tydliga effekter på bostadsutnyttjande och rörlighet; av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta och flyttar oftare. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten och rörligheten. Av intresse är också att skillnaden i inkomster mellan hyresgästerna i Stockholms innerstad och ytterstad (37 procent) tydligt återspeglar skillnaderna i hyra (32 procent).

Det tredje argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Den som vill åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör söka andra medel än att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer. Den som vill se till att bostäderna utnyttjas bättre och få ner bostadspriserna borde i stället rikta in sig på den statsunderstödda delen av bostadsmarknaden – bostadsrätter och egnahem – som årligen får statsstöd på 40 miljarder kronor i form av ränteavdrag och ROT-avdrag.

Vill man av politiska skäl inte avskaffa ränteavdrag och ROT-avdrag bör man av anständighetsskäl se till att hyresrätten ges likvärdiga villkor. Det skulle fördelningspolitiskt vara ett steg i rätt riktning, motverka segregationen i samhället och, inte minst, öka byggandet av hyresrätter.

Peder Palmstierna

bostadspolitisk expert, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?” om hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas

Sven Bergenstråhle

bostadsforskare, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?”

 

Boverket skämmer ut sig -igen

Boverket ”analytiker” Bengt Hansson menar att det är omöjligt att bygga bort bostadsbristen. Utan det gäller att få rörelse bland de som bor. För dem som har bor i villa eller bostadsrätt ska denna omflyttning fixas genom att de slipper reavinstskatt vid försäljning. Men om du, som jag, bor i hyresrätt ska vi tvingas tränga ihop oss och tvingas flytta från våra bostäder när Boverkets marknadshyror införs. Så de som äger ska förmås att röra på sig genom morötter (tjäna pengar), medan de som bor i hyresrätter ska tvingas röra på sig på grund av den ekonomiska piskan. Boverket har med sina bostadsmarknadsenkäter visat att det som behövs är hyresrätter med överkomliga hyror. Vilket det inte lär bli med marknadshyror i storstadsregionerna.  Men det är väl inget som en riktig analytiker bryr sig om.

Jag undrar hur Bengt Hansson bor idag? Jag är rätt säker på att han inte bor i hyresrätt. Hur som helst om dessa sanslösa förslag genomförs så lovar jag att jag tillsammans med andra kommer att gå ut på gatorna.  Nu räcker det!

Gör rätt i bostadsfrågan, DN!

Dagens Nyheter har, så länge jag läst den och jag är rätt gammal, varit en ivrig anhängare av marknadshyror. Dessa åsikter upprepas idag på deras ledarsida.

Det finns inget stöd i forskningen om att en avreglerad hyresmarknad skulle medföra ett ökad byggande av hyresrätter. Tvärtom visar forskningen att det medför en försvagning och leder tvärtom till att människor söker sig till tryggare upplåtelseformer. Och en väl fungerande hyresmarknad är viktig för ekonomin. I Tyskland bor hälften och i Schweiz 60 procent i av hushållen i hyresrätt. I fattiga länder bor nästan alla i äganderätt (utom det antal som tvingas hyra i andra hand utan besittningsskydd).

DN skriver: ”Hyresregleringen utgör kraften bakom vågen av ombildningar till bostadsrätter. Hyresbeståndet inte minst i Stockholm har decimerats.” Så den borgerliga politiken som innebar att kommunägda hyresfastigheter såldes till underpriser till de som bodde i dem hade ingen inverkan? I Uppsala där den moderate ordföranden i Uppsalahem sade ja till ombildningar om de boende var beredda att betala marknadspriser skedde inga ombildningar. Dessutom är de enorma subventionerna (ränte- och ROT-avdrag) på cirka 40 miljarder per år också en drivkraft för ombildningar. Och det är ju bra att DN vill ha bort ränteavdragen. I själva verket är borttagandet av de hiskeliga subventionerna till ägt boende den främsta orsaken till att bostadsmarknaden havererat och att priser och hushållens skulder stigit med raketfart.

DN påstår vidare ”Forskningen tyder på att segregationen inte har motverkats. Tvärtom förstärks skiktningen i storstäderna av det korrupta bruksvärdessystemet.”

Inte heller detta är sant. Forskningen har precis visat att inkomsterna för dem i hyresrätt i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt. Skulle DN:s marknadshyror införas skulle en stor del av dessa hyresgäster tvingas flytta, hyrorna skulle stiga överallt och fastighetsägare och bostadsföretag få enorma förmögenhetsökningar. Och det som behövs är – enligt t.ex. Boverkets marknadsenkät – många fler hyresrätter som unga och andra hushåll mer lite lägre inkomster har råd att bo i. Och dessa lär ju knappast bli fler med marknadshyror, eller hur?

Högre boendekostnader kommer också att medföra ett tryck neråt på konsumtionen och skada Sveriges ekonomi.

Nej, kära ledarskribent. Det som krävs är att byggpriserna drivs ner. Vi måste få en priskonkurrens neråt i byggbranschen och inte som nu där hushållen konkurrerar med varandra om vem som kan betala mest.

Det behövs snabbare behandling av planärenden och gemensamma krav i alla kommuner. Däremot ska vi inte sälja ut vitala miljöintressen som DN också verkar vara inne på. Så ta om, lär mer om hur bostadsmarknaden verkligen fungerar!

 

Lööf (c) sprider myter

Så här skriver Annie Lööf,  Emil Källström och Ola Johansson(c) sprider myter om hur bostadsmarknaden fungerar. De påstår i ett inlägg i Aftonbladet den 28 januari 2016 att ”Marknadshyror ger oss fler hyresrätter”

”Utbudet av hyresrätter räcker inte till idag. Det beror framförallt på att drivkrafterna för byggbolag att bygga just hyresrätter är för dåliga. Vi vill se över hur hyressättningen kan reformeras så att hyrorna blir mer marknadsanpassade. Mer marknadsanpassade hyror, tillsammans med ett fortsatt starkt besittningsskydd och skydd mot plötsliga hyreshöjningar, skulle öka utbudet av hyresrätter och underlätta för människor att hitta såväl en första bostad som att förändra sin boendesituation.”

Detta stämmer inte med verkligheten. Som påpekats i flera forskningsrapporter har en avreglering av hyresmarknaden inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter i de länder som genomfört avregleringar. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats.[1]

Skälet till att det byggs för få hyresrätter i Sverige är att byggpriserna är för höga. Alla unga och andra hushåll med lägre inkomster har helt enkelt inte råd med hyrorna i nyproduktionen. Byggpriserna har skjutit i höjden beroende på de enorma subventionerna av ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag (cirka 40 miljarder per år). Hyresrätterna har sedan 2006 inte fått ett öre i subvention. Nu inför regeringen ett begränsat investeringsbidrag till små hyresrätter, som kostar en bråkdel av subventionerna till ägt boende. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar också att det behövs fler hyresrätter med hyror som just dessa grupper har råd med. Så det viktigaste är att få ner byggpriserna.

Skulle centerpartiets politik slå igenom skulle detta medföra att hyrorna steg överlag och hyresvärdar och bostadsföretag skulle tjäna ännu mer. Och hyresrätter bli ännu svårare att ha råd med för just de grupper som skulle behöva en bostad. Under de senaste åren har bostadsföretagens årliga avkastning varit över 9 procent. Räcker inte det?

Möjligen tänker sig centerpartiet ett system där hyrorna inte får stiga så länge som man bor kvar i lägenheten, men att hyressättningen är fri när nya hyreskontrakt skrivs. För det första skulle detta göra det ännu svårare för alla som vill in på hyresmarknaden eftersom hyrorna skulle stiga mycket kraftigt i de regioner och städer där bostadsbristen är stor. För det andra skulle det minska rörligheten bland dem som bor i hyresrätt eftersom varje flytt i dessa städer skulle medföra en avsevärd hyreshöjning. Stora hinder för rörligheten idag är (förutom naturligtvis bristen på bostäder) de mycket höga hyrorna i nyproducerade hyresrätter och de enorma priserna på bostadsrätter, som skadar Sveriges ekonomiska utveckling.

Lööfs förslag skulle göra boendet dyrare, vilket i sin tur skulle medföra en minskad konsumtion av andra varor och skada Sverige ekonomi. Centerpartiet måste inse att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad.[2]

[1] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania, Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96, Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001, Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[2] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V pp. 960, 983-984