#avreglering #

Marknadshyror skapar ännu mer orättvisa

Publicerad av

0

Detta inlägg publicerades den 12  maj 2016 på Svenska Dagbladets näringslivssidor.

Att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer är fel väg att åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. Det skriver bostadsdebattörerna Peder Palmstierna och Sven Bergenstråhle och menar att det är bättre att rikta in sig på den statsunderstödda delen – bostadsrätter och villor.

Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet, skriver författarna. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt.

Bostadsbristen drabbar många hårt, den stoppar tillväxt och jobb och har lett till en skenande skuldsättning som hotar landets ekonomi. Alltfler har drabbats av insikten att det kommer att ta många år att bygga ikapp bostadsbristen. Därför söker nu debattörer och politiker med ljus och lykta efter andra lösningar som innebär att de befintliga bostäderna utnyttjas bättre. Frågan är viktig inte minst i de förhandlingar om bostadspolitiken som nu förs mellan regeringspartierna och de borgerliga partierna.

Som så många gånger tidigare ges bruksvärdessystemet skulden för bostadsbristen. Eftersom dagens bruksvärdessystem sätter ett tak för hyrorna är hyresrätten underutnyttjad, är den enkla slutsatsen. Med införande av marknadshyror eller hyror på samma nivåer som marknadshyror skulle lägenheterna utnyttjas bättre, rörligheten på bostadsmarknaden öka och det skulle byggas fler hyreslägenheter, påstår man. Resonemanget stöddes av Bokriskommittén (Klas Eklund) och Nybyggarkommissionen (Göran Persson, Olle Wästberg och Agneta Dreber). I dag kräver samtliga borgerliga partier i förhandlingarna med regeringen att hyressättningen ska göras ”mer flexibel” (vanligt kodord för hyror på samma nivå som med marknadshyror) och Liberalerna vill ha marknadshyror i nyproduktionen.

Märkligt nog finns dåligt med empiriskt stöd för påståendena, men desto mer av nationalekonomiska hypotesbyggen. Det under de senaste åren mest åberopade hypotesbygget kommer från Boverket, där man på miljonte kronan när försöker beräkna hur stora välfärdsförluster bruksvärdessystemet skulle orsaka. För ovanlighetens skull framhåller författaren att de egna resultaten bara gäller om hyresmarknaden är en perfekt marknad, vilket den, som han också framhåller, inte kan vara. (”Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag”, 2013).

Den som i stället ger sig i kast med att undersöka hur verkligheten ser ut kommer fram till andra slutsatser. I jämförelse med det ägda boendet är utnyttjandet av bostäderna och rörligheten högre i hyresrätten än i de marknadsprissatta bostäderna. En rad internationella studier visar dessutom att en avreglering av hyressättningen inte leder till ökat bostadsbyggande.

Vi två har med uppgifter från SCB:s lägenhetsregister undersökt hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas. Med lägenhetsregistret kan man för första gången sedan 90-talet få fram hur bostäderna på lägenhetsnivå faktiskt utnyttjas (”Hur bor man i Stockholm?”, 2015).

Siffrorna visar genomgående att hyresrätten utnyttjas bättre än ägt boende (bostadsrätt och egnahem) och att det bor fler personer i hyreslägenheter jämfört med andra bostäder. Det mönstret går igen i alla lägenhetsstorlekar i staden som helhet. I stadsdelarna finns variationer, men det förändrar inte helhetsbilden. Trångboddheten är högre i hyresrätt medan boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast i ägt boende. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt och på mindre yta än barnen i bostadsrätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Av barnen i de största bostäderna bor bara vart femte i hyresrätt. Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället inrikta sig på det ägda boendet.

En nyligen publicerad forskarrapport visar att rörligheten bland de boende är väsentligt högre i hyresrätten än i ägt boende. (”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” av Maria Brandén, LiU, och Andreas Pistol, Ramböll, 2016). Rörligheten låg på 22 procent i hyresboendet jämfört med 9 procent i det ägda (2012). Rörligheten bland boende i hyresrätt är alltid högre än i ägt boende oavsett inkomst, utbildningsnivå eller var i landet man bor. Rörligheten är högst bland boende i hyresrätt med lägst inkomster. Iögonfallande är att rörligheten under den undersökta perioden (1999–2012) var påfallande stabil trots stora politiska och marknadsmässiga förändringar. Inte ens i Stockholm märks någon förändring i rörlighet trots befolkningsökningen och alla ombildningar till bostadsrätt. Om syftet med ökad rörlighet är att lösa bostadsbristen, är utsikterna för detta alltså små.

Vad många inte förstått är att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än inkomsterna bland boende i ägda bostäder. I varje stadsdel i Stockholm är hyresgästernas inkomster betydligt lägre än bland dem i ägt boende. Det får tydliga effekter på bostadsutnyttjande och rörlighet; av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta och flyttar oftare. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten och rörligheten. Av intresse är också att skillnaden i inkomster mellan hyresgästerna i Stockholms innerstad och ytterstad (37 procent) tydligt återspeglar skillnaderna i hyra (32 procent).

Det tredje argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Den som vill åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör söka andra medel än att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer. Den som vill se till att bostäderna utnyttjas bättre och få ner bostadspriserna borde i stället rikta in sig på den statsunderstödda delen av bostadsmarknaden – bostadsrätter och egnahem – som årligen får statsstöd på 40 miljarder kronor i form av ränteavdrag och ROT-avdrag.

Vill man av politiska skäl inte avskaffa ränteavdrag och ROT-avdrag bör man av anständighetsskäl se till att hyresrätten ges likvärdiga villkor. Det skulle fördelningspolitiskt vara ett steg i rätt riktning, motverka segregationen i samhället och, inte minst, öka byggandet av hyresrätter.

Peder Palmstierna

bostadspolitisk expert, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?” om hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas

Sven Bergenstråhle

bostadsforskare, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?”

 

Gör rätt i bostadsfrågan, DN!

Publicerad av

0

Dagens Nyheter har, så länge jag läst den och jag är rätt gammal, varit en ivrig anhängare av marknadshyror. Dessa åsikter upprepas idag på deras ledarsida.

Det finns inget stöd i forskningen om att en avreglerad hyresmarknad skulle medföra ett ökad byggande av hyresrätter. Tvärtom visar forskningen att det medför en försvagning och leder tvärtom till att människor söker sig till tryggare upplåtelseformer. Och en väl fungerande hyresmarknad är viktig för ekonomin. I Tyskland bor hälften och i Schweiz 60 procent i av hushållen i hyresrätt. I fattiga länder bor nästan alla i äganderätt (utom det antal som tvingas hyra i andra hand utan besittningsskydd).

DN skriver: ”Hyresregleringen utgör kraften bakom vågen av ombildningar till bostadsrätter. Hyresbeståndet inte minst i Stockholm har decimerats.” Så den borgerliga politiken som innebar att kommunägda hyresfastigheter såldes till underpriser till de som bodde i dem hade ingen inverkan? I Uppsala där den moderate ordföranden i Uppsalahem sade ja till ombildningar om de boende var beredda att betala marknadspriser skedde inga ombildningar. Dessutom är de enorma subventionerna (ränte- och ROT-avdrag) på cirka 40 miljarder per år också en drivkraft för ombildningar. Och det är ju bra att DN vill ha bort ränteavdragen. I själva verket är borttagandet av de hiskeliga subventionerna till ägt boende den främsta orsaken till att bostadsmarknaden havererat och att priser och hushållens skulder stigit med raketfart.

DN påstår vidare ”Forskningen tyder på att segregationen inte har motverkats. Tvärtom förstärks skiktningen i storstäderna av det korrupta bruksvärdessystemet.”

Inte heller detta är sant. Forskningen har precis visat att inkomsterna för dem i hyresrätt i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt. Skulle DN:s marknadshyror införas skulle en stor del av dessa hyresgäster tvingas flytta, hyrorna skulle stiga överallt och fastighetsägare och bostadsföretag få enorma förmögenhetsökningar. Och det som behövs är – enligt t.ex. Boverkets marknadsenkät – många fler hyresrätter som unga och andra hushåll mer lite lägre inkomster har råd att bo i. Och dessa lär ju knappast bli fler med marknadshyror, eller hur?

Högre boendekostnader kommer också att medföra ett tryck neråt på konsumtionen och skada Sveriges ekonomi.

Nej, kära ledarskribent. Det som krävs är att byggpriserna drivs ner. Vi måste få en priskonkurrens neråt i byggbranschen och inte som nu där hushållen konkurrerar med varandra om vem som kan betala mest.

Det behövs snabbare behandling av planärenden och gemensamma krav i alla kommuner. Däremot ska vi inte sälja ut vitala miljöintressen som DN också verkar vara inne på. Så ta om, lär mer om hur bostadsmarknaden verkligen fungerar!

 

Lööf (c) sprider myter

Publicerad av

0

Så här skriver Annie Lööf,  Emil Källström och Ola Johansson(c) sprider myter om hur bostadsmarknaden fungerar. De påstår i ett inlägg i Aftonbladet den 28 januari 2016 att ”Marknadshyror ger oss fler hyresrätter”

”Utbudet av hyresrätter räcker inte till idag. Det beror framförallt på att drivkrafterna för byggbolag att bygga just hyresrätter är för dåliga. Vi vill se över hur hyressättningen kan reformeras så att hyrorna blir mer marknadsanpassade. Mer marknadsanpassade hyror, tillsammans med ett fortsatt starkt besittningsskydd och skydd mot plötsliga hyreshöjningar, skulle öka utbudet av hyresrätter och underlätta för människor att hitta såväl en första bostad som att förändra sin boendesituation.”

Detta stämmer inte med verkligheten. Som påpekats i flera forskningsrapporter har en avreglering av hyresmarknaden inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter i de länder som genomfört avregleringar. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats.[1]

Skälet till att det byggs för få hyresrätter i Sverige är att byggpriserna är för höga. Alla unga och andra hushåll med lägre inkomster har helt enkelt inte råd med hyrorna i nyproduktionen. Byggpriserna har skjutit i höjden beroende på de enorma subventionerna av ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag (cirka 40 miljarder per år). Hyresrätterna har sedan 2006 inte fått ett öre i subvention. Nu inför regeringen ett begränsat investeringsbidrag till små hyresrätter, som kostar en bråkdel av subventionerna till ägt boende. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar också att det behövs fler hyresrätter med hyror som just dessa grupper har råd med. Så det viktigaste är att få ner byggpriserna.

Skulle centerpartiets politik slå igenom skulle detta medföra att hyrorna steg överlag och hyresvärdar och bostadsföretag skulle tjäna ännu mer. Och hyresrätter bli ännu svårare att ha råd med för just de grupper som skulle behöva en bostad. Under de senaste åren har bostadsföretagens årliga avkastning varit över 9 procent. Räcker inte det?

Möjligen tänker sig centerpartiet ett system där hyrorna inte får stiga så länge som man bor kvar i lägenheten, men att hyressättningen är fri när nya hyreskontrakt skrivs. För det första skulle detta göra det ännu svårare för alla som vill in på hyresmarknaden eftersom hyrorna skulle stiga mycket kraftigt i de regioner och städer där bostadsbristen är stor. För det andra skulle det minska rörligheten bland dem som bor i hyresrätt eftersom varje flytt i dessa städer skulle medföra en avsevärd hyreshöjning. Stora hinder för rörligheten idag är (förutom naturligtvis bristen på bostäder) de mycket höga hyrorna i nyproducerade hyresrätter och de enorma priserna på bostadsrätter, som skadar Sveriges ekonomiska utveckling.

Lööfs förslag skulle göra boendet dyrare, vilket i sin tur skulle medföra en minskad konsumtion av andra varor och skada Sverige ekonomi. Centerpartiet måste inse att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad.[2]

[1] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania, Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96, Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001, Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[2] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V pp. 960, 983-984

Björklund och fp kan inte bostadsmarknaden

Publicerad av

0

Idag under partiledardebatten sa Björklund att hyrorna borde släppas fria för nyproduktion (till att börja med). Avreglering av hyresmarknaden tycks vara partiets mål, som ändå var det parti som lade förslaget till hyresförhandlingslag. Jag tror att Fp borde lära sig hur bostadsmarknaden fungerar, vad som har skapat de höga bygg- och överlåtelsepriserna och vilka erfarenheter som finns internationellt av avregleringar.

Det sista först. Avregleringar av hyresmarknaden har inte inneburit att det byggts fler hyresrätter enligt flera oberoende forskningsrapporter. Tvärtom har tendensen varit att hyresmarknaden har försvagats.

De nya hyresrätter som byggs har redan marknadshyror, dvs. företagen bygger inte om de inte vet att de kan hyra ut lägenheterna. Och det är bara en mindre del som har råd med dessas hyror. Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det som främst behövs hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Folkpartiet borde istället liksom även övriga partier i riksdagen lägga ner sina största ansträngningar på åtgärder som kan sänka byggpriserna. En viktig åtgärd är att se till att inga subventioner går att kapitalisera, dvs. medföra att priserna istället höjs. Detta sker idag i Sverige på grund av det enorma stödet (cirka 40 miljarder per år) till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Detta stöd har dessutom skapat en farlig skuldkris som äventyrar Sveriges ekonomi.

Bostadsmarknaden är en mycket speciell marknad, där enkla neoklassiska ekonomiska modeller inte fungerar alls. Läs och lär, Björklund!

Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden

Publicerad av

0

I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:

”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.

Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”

Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.

Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.

För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.

Myt: Avreglering av hyresmarknaden ger ökat byggande

Publicerad av

0

Idag på P1 påstod en företrädare för Fastighetsägarna att en avreglering av hyresmarknaden skulle medföra ökat byggande av hyresrätter, trots att det inte hänt i något av de länder som avreglerat. Deras egenintresse gör tydligen att de inte kan ta del av den forskning som finns. De vill utnyttja bostadsbristen för att tjäna mer pengar. Den viktiga åtgärden för ökat byggande är att sänka byggpriserna, förbättra konkurrensen på byggmarknaden och se till att hyresrätten får samma skattevillkor som ägande- och bostadsrätt. Då skulle byggandet av hyresrätter öka.

En sund hyresmarknad kräver regleringar

Publicerad av

1

Rätten till bostad är stadgad såväl i FN:s konvention om de mänskliga rättigheterna som i både i FN-deklarationen (artikel 25) och i regeringsformen 1 kap. 2 § första stycket, som anger följande: ”Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.
Att ha någonstans att bo är ett grundläggande behov och det finns också normer för hur en sådan ska vara utformad: lägsta godtagbara standard och mått på trångboddhet, inte minst av hälsoskäl.
Bostadsfrågan handlar inte bara om bostaden själv. Det handlar om gården, bostadsområdet, en del av staden, staden och även regionen. Det handlar om trygghet och säkerhet, service, kommunikationer, miljö, skolor, tillgång till anställning och karriärmöjligheter och så vidare. Bostäder är en del av livet och en nödvändighet. Bostadsmarknaden skiljer sig markant från varje annan marknad. Bostäder går inte att flytta. Bostadsbeståndet kan bara förändras långsamt varför det kan ske stora förändringar kortsiktigt av priser beroende på ekonomiska upp- och nedgångar. Den egna bostaden är en form av konsumtion. För de flesta hushåll är boendet den enskilt största utgiften. Ju högre boendekostnader desto lägre är utrymmet för annan konsumtion.
All erfarenhet och forskning visar att marknadskrafterna inte ensamma kan lösa bostadsproblemen för till exempel unga, hushåll med låga inkomster, personer med behov av tillsyn, bostadsanpassning och specialbostäder, immigranter och flyktingar. I Sverige visar Boverkets marknadsenkäter att det är stor brist i storstadsområdena och på universitets- och högskoleorter på framför allt hyresrätter med rimliga hyror. Vi har en bostadsmarknad, ett bostadsutbud som utestänger hushåll och individer med låga inkomster, som försvårar arbetskraftens rörlighet och rekrytering av arbetskraft i de expansiva delarna av Sverige.
Varje väl fungerande marknad behöver regleringar av olika slag. Dessutom skiljer sig bostadsmarknaden markant från varje annan marknad. I länderna med stora hyresmarknader har man regleringar, men de kan se olika ut. De innehåller ändå två huvuddelar.
1) Besittningsskydd, en minsta hyrestid samt begränsningar av möjligheterna att vräka hyresgäster;
2) Kontroll av hyreshöjningar, för att behålla överkomliga hyror och förhindra vräkningar av ekonomiska skäl. Storleken på hyreshöjningar brukar regleras och bygga på inflationen. Oftast gäller kontrollen av hyreshöjningar endast för sittande hyresgäster och inte vid nyupplåtelse.
Dock brukar det finnas vissa begränsningar även vid nyupplåtelse (t.ex. Mietspiegel i Tyskland). I Tyskland har koalitionsregeringen dessutom gett delstaterna ytterligare möjligheter att begränsa hyreshöjningarna vid nyupplåtelse eftersom bostadsbristen drivit på dessa.
I Sverige sätts de flesta hyror efter förhandlingar och de förändras inte vid nyupplåtelse om inte det skett något tillval eller frånval av de nya hyresgästerna. Det finns flera fördelar med den svenska modellen. En är att den inte ger några inlåsningseffekter. Om en hyresgäst vill flytta till en likvärdig lägenhet någon annan stans där bostadsbristen också är stor kommer hyran ändå att ligga på samma nivå. Hyresgäster kan utnyttja bytesrätten för att flytta till en annan hyresrätt. Med fria inflyttningshyror hade den riskerat mycket högre hyra och kanske avstått från att flytta.
Det är också att sätt att förhindra att boendekostnaderna skenar vid ökad bostadsbrist. En bostad är ju ingen vara som helst utan det är ett samhällsansvar att se till att även hushåll med låga inkomster har råd att bo.
Dessutom kommer ett system med fria inflyttningshyror att öka spänningarna mellan hyresvärdar och hyresgäster, eftersom hyresvärdarna får starka motiv att söka bli av med sittande hyresgäster för att kunna höja hyrorna.
Men de höga byggpriserna och de därmed höga hyrorna i nybyggen är besvärliga hinder för rörligheten på bostadsmarknaden. Och ännu värre är de skyhöga priserna på bostadsrätter och egnahem i storstadsregionerna. Bygg- och överlåtelsepriser har drivits upp genom de enorma subventionerna (över 40 miljarder per år) till ägt boende samtidigt som inte ett öre går till hyresrätt. Ändå är bristen på hyresrätter med överkomliga hyror det största problemet.
Att riva upp bruksvärdesystemet är fel väg att gå och skulle innebära en enorm förmögenhetsöverföring från hyresgäster till fastighetsägare, driva upp boendekostnaderna och minska övrig konsumtion. Det som krävs i stället är en massiv satsning på att få ner byggpriserna och öka byggandet av hyresrätter med överkomliga hyror. Subventioner av olika slag (avdrag och bidrag) kommer att behövas för att även hushåll med låga inkomster ska kunna få en dräglig bostad. Men inga subventioner ska kunna kapitaliseras, dvs. medföra ökade priser. Varje subvention ska vara förknippad med villkor om att medföra sänkta priser/hyror för att den ska utgå.
Så här skriver Förenta nationernas föredragande i bostadsfrågor, Raguel Rolnick om den politik som förs på många håll i världen och som Sverige idag tyvärr också är ett exempel på:
”Bostadspolitik som bygger på stöd för bostadsägande är i sig diskriminerande mot hushåll med lägre inkomster och, kan i bästa fall främja överkomlig tillgång till bostäder för övre-och medelinkomstgrupper…….. På makronivån har den oproportionerliga användningen av en sådan politik har bidragit till prisvolatilitet och till den pågående krisen med brist på tillgängliga prisvärda bostäder.”

Och till sist: Glöm inte att den stora överkonsumtionen av bostadsyta finns främst i äganderätt och i högre grad i bostadsrätt jämfört med i hyresrätt, dvs. i de upplåtelseformer som idag får stora subventioner.

Folkpartiet på väg helt bort från socialliberalism

Publicerad av

0

Det verkar som om Björklund m.fl. helt vill överge all socialliberalism och satsa på de redan besuttna. Det visas bl.a. av Björklunds inlägg i bostadsfrågan i DN den 23 augusti.
Avregleringar, påtvingad rörlighet för hushåll med lägre inkomster, höjda hyror och högre inkomster för de som hyr ut bostäder i andra hand.
Läs min blogg om Björklunds 10 punkter!

Är högre hyror lösningen, Bergendahl, Hjeds Löfmark och Lind?

Publicerad av

0

Det är många som nu ger olika förslag på hur man få en bättre fungerande bostadsmarknad i Sverige. Det borde väl främst handla om att få fram fler bostäder till rimliga priser/hyror som nya hushåll har råd med, eller hur?

De tre som presenterar sina tankar på DN-debatt idag (26/5) ( Bergendahl, Hjeds Löfmark och Lind) har tyvärr inte mycket att komma med därvidlag. De kallar sina förslag för experimentella. Och mycket har redan framförts av andra. Och en del är bra. Jag håller med om att man måste göra stegvisa förändringar, för att inte skada ekonomin och sätta hushåll på pottkanten. Ändrade spelregler måste genomföras steg för steg men inte till det sämre då. Deras idéer skulle ju vara en del i en långtidsutredning och då är riktningen det viktigaste.

Det som gör mig mest besviken är att de inte nämner ett ord om den orättvisa skattemässiga behandlingen av hyresrätten i Sverige. Det enda de kan tänka sig är att se till att utbudet av dyra hyresrätter ökar genom att tillåta fri hyressättning vid nyproduktion (den är ju i praktiken redan fri dock) och vid nyupplåtelse. Vad som menas med att ”ytterligare utveckla marknaden för uthyrning av bostadsrätter” annat än att göra prissättningen ännu friare är svårt att begripa. Och sedan återanvänds idén om att ägarlägenheter ska byggas för att hyras ut! Lustig upplåtelseform.  De vill skapa en spotmarknad för hyresrätter med fri hyressättning och utan besittningsskydd. Dessutom ses detta som ett första steg.

Ändå är det – enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät – främst brist på hyresrätter som unga och nya hushåll med låga inkomster har råd med. Deras förslag ger fler mycket dyra hyresrätter.

Jag tror inte på idén om en spotmarknad för hyresrätter. Den bristande rörligheten ska naturligtvis åstadkommas genom en kraftigt ökad produktion av bostäder till rimliga priser och hyror. Hur deras idéer skulle öka rörligheten på hyresmarknaden är svårt att förstå. Varför skulle till exempel en hyresgäst vilja flytta eller byta till en annan hyresrätt om hyran då blir väldigt mycket högre?

Det behövs krafttag genom att skapa neutral behandling av upplåtelseformerna skattemässigt inklusive ROT-avdragen, kraftigt förbättra konkurrensen på byggsidan, uppmuntra industriell produktion av byggmoduler, förkorta plantiden etc.

Johan Schück – kolla fakta!

Publicerad av

1

I DN 22 maj skriver Johan Shück att det är dags att ta bort ”den tabubelagda hyresregleringen” med hänvisning till en rapport från EU-kommissionens stab till den svenska regeringen. Så går det till när en okunnig vägleder en annan. EU-rapporten är nämligen full av direkta felaktigheter och brist på fakta.

Jag har själv med hjälp av SCB tagit fram uppgifter om bostadsstorlek, stadsdel, boendetäthet och inkomster för de som bor i hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt i Stockholms stadsdelar. Dessa visar att boendetätheten (antal personer per bostad i 5 olika storlekar) är större i hyresrätten och inkomsterna betydligt lägre än i bostadsrätten i såväl ytter- som innerstaden år 2013.

Det vill säga att hyresrätten utnyttjas mer ”effektivt” än den marknadsprissatta bostadsrätten samt att hyreslagstiftningen möjliggör för människor med lägre inkomster än dem i bostadsrätt att bo i attraktiva delar av Stockholm. Bruksvärdesystemet blir på så sätt också ett verktyg mot den ökande ekonomiska segregationen.

I den märkliga rapporten från EU-kommissionen påstås till exempel att det skulle bli lättare för unga och hushåll med låga inkomster att få tag i billiga hyresrätter om hyresmarknaden avreglerades! Det är ju ett rent påhitt. Det är en enorm bostadsbrist i Stockholmsregionen. Det finns inga lediga lägenheter. Skulle man tillåta en friare hyresrättning skulle det vara möjligt för hyresvärdarna att höja hyrorna i stort sett över allt. Och med kraftig höjda hyror i attraktiva områden skulle ett antal människor tvingas flytta och då tvingas söka bostäder i andra områden. Beräkningar som gjorts visar på en betydande förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare samt en betydligt minskad konsumtion.

I likhet med andra neoklassiska ekonomer gilla de som skrivit EU-rapporten inte att hyrorna sätts efter förhandlingar. Det stör den fria prisbildningen i likhet med förhandlingarna på arbetsmarknaden. I EU-rapporten påstås att dessa förhandlingar skapar välfärdsförluster. För min del tror jag att det är precis tvärtom om. Förhandlingssystemet  i kombination med hyreslagstiftningen är väl beprövat och gör det möjligt att ge hyresgästerna besittningsskydd. Dessutom är  det ett skydd mot oskäliga hyror vid stor bostadsbrist.

Jag kan också berätta för Johan Schück att det finns inga exempel från den verkliga världen att det byggts fler hyresrätter efter en avreglering. Tvärtom verkar det snarare medföra att hyresmarknaden minskar i storlek. En väl fungerande och attraktiv hyresmarknad kräver reglering, besittningsskydd och en intressebalans mellan hyresgäst och värd.

“For far too long economists have sought to define themselves in terms of their supposedly scientific methods. In fact those methods rely on an immoderate use of mathematical methods, which are frequently no more than an excuse for occupying the terrain and masking the vacuity of the content. Too much energy has been and still is being wasted on pure theoretical speculation without a clear specification of the economic facts one is trying to explain or the social and political problems one is trying to resolve.”[1]

[1] Piketty T (2014) CAPITAL in the Twenty-First Centruary, p.574