Är Ola Johansson (c) riktigt klok?

Detta kan man läsa i Dagens Nyheter idag angående det blygsamma investeringsstödet som bara ska gå till små hyresrätter:

”Ola Johansson, bostadspolitisk talesperson för Centern, tror inte att investeringsstödet är avgörande för de bostäder som nu planeras.

Jag menar att branschen inte har frågat efter de här pengarna. De flesta byggföretag som jag pratat med säger att de här bostäderna hade byggts i alla fall, säger Ola Johansson.

Han ifrågasätter också om de subventionerade hyresrätterna kommer att hjälpa dem som är i störst behov av stöd.

Man kan fråga sig vilka det är som har råd att efterfråga subventionerade nyproducerade hyresrätter. Det är inte de som står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända. Man försöker lura folk att tro att de nya subventionerade hyresrätterna är till för dem som har de största behoven, men så är det inte, säger Ola Johansson.

Han förespråkar i stället marknadshyror för att få större rörlighet på bostadsmarknaden.

Vi behöver få tillgång till de äldre hyresrätterna och det kan vi bara åstadkomma genom en ökad rörlighet. Där finns det många saker som skulle kunna bidra, till exempel en friare hyressättning, säger Ola Johansson.”

Här kommer den riktiga tankegrodan eftersom marknadshyror skulle driva upp hyrorna  i kommuner med bostadsbrist och hur går det då för de som ”står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända”? I storstadsregionerna, större städer och på universitetsorterna skulle det bli möjligt för värdar att ockra på bostadsbristen och göra att de som idag står långt ifrån bostadsmarknaden hamnar ännu längre därifrån. Dessutom skulle en massa människor tvingas flytta eller tränga ihop sig ytterligare. Varken bostadsbidrag eller bostadstillägg skulle vara till hjälp för de flesta och kommunernas kostnader i försörjningsstöd skulle öka drastiskt.  Dessutom vet man från andra länder att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. Hyresrätten blir möjlig och intressant för färre och värdarna kan öka sin inkomster drastiskt utan att behöva gör något.

Investeringsbidragen är blygsamma och en bråkdel av de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Men dessa subventioner berör inte Johansson och ändå går de främst de till bättre ställda. Dessutom är både äganderätts- och bostadsrättsbestånden sämre utnyttjade än hyresrätterna. Det i dessa som många hushåll har generösa utrymmen och få är trångbodda. Men att utnyttja detta subventionerade bestånd bättre för att öka rörligheten är tydligen inte Centern intresserat av.

Investeringsbidragen borde gå till byggande av hyresrätter i alla storlekar och bekostas av minskade subventioner till ägt boende så att upplåtelseformerna får mer likvärdiga villkor.

Statliga subventioner 2015

Skattesubventtioner 2015

Nog är det läge att införa ett tak för hur mycket ett hushåll kan dra av. I dag är det 30 procent av ränteutgifter upp till 100 000 och därutöver 21 procent per person. Det är enorma summor. Är det två som delar på en bostad och de har räntor på tillsammans 200 000 kronor får de alltså en subvention på 60 000 kronor per år från staten för sin dyra bostad. Och deras fastighetsavgift är densamma som för en betydligt blygsammare bostad.

Omvänd Robin Hood-politik!  Det är väldigt få hushåll som har sådana enorma ränteutgifter. Det motsvarar lån på 10 miljoner med en ränta på 2 procent. Sätt ett tak per hushåll på 50 000 i ränteutgifter och låt dem dra av 30 procent vilket för de som har så stora ränteutgifter en subvention på 15 000 kronor. Med en ränta på två procent motsvarar det lån på 2,5 miljoner. Eftersom 15 procent ska vara egen insats är värdet på bostaden drygt 2,9 miljoner. En sådan reform skulle medföra sänkningar av bostadspriserna och underlätta för nya på bostadsmarknaden.

Marknadshyror skapar ännu mer orättvisa

Detta inlägg publicerades den 12  maj 2016 på Svenska Dagbladets näringslivssidor.

Att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer är fel väg att åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. Det skriver bostadsdebattörerna Peder Palmstierna och Sven Bergenstråhle och menar att det är bättre att rikta in sig på den statsunderstödda delen – bostadsrätter och villor.

Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet, skriver författarna. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt.

Bostadsbristen drabbar många hårt, den stoppar tillväxt och jobb och har lett till en skenande skuldsättning som hotar landets ekonomi. Alltfler har drabbats av insikten att det kommer att ta många år att bygga ikapp bostadsbristen. Därför söker nu debattörer och politiker med ljus och lykta efter andra lösningar som innebär att de befintliga bostäderna utnyttjas bättre. Frågan är viktig inte minst i de förhandlingar om bostadspolitiken som nu förs mellan regeringspartierna och de borgerliga partierna.

Som så många gånger tidigare ges bruksvärdessystemet skulden för bostadsbristen. Eftersom dagens bruksvärdessystem sätter ett tak för hyrorna är hyresrätten underutnyttjad, är den enkla slutsatsen. Med införande av marknadshyror eller hyror på samma nivåer som marknadshyror skulle lägenheterna utnyttjas bättre, rörligheten på bostadsmarknaden öka och det skulle byggas fler hyreslägenheter, påstår man. Resonemanget stöddes av Bokriskommittén (Klas Eklund) och Nybyggarkommissionen (Göran Persson, Olle Wästberg och Agneta Dreber). I dag kräver samtliga borgerliga partier i förhandlingarna med regeringen att hyressättningen ska göras ”mer flexibel” (vanligt kodord för hyror på samma nivå som med marknadshyror) och Liberalerna vill ha marknadshyror i nyproduktionen.

Märkligt nog finns dåligt med empiriskt stöd för påståendena, men desto mer av nationalekonomiska hypotesbyggen. Det under de senaste åren mest åberopade hypotesbygget kommer från Boverket, där man på miljonte kronan när försöker beräkna hur stora välfärdsförluster bruksvärdessystemet skulle orsaka. För ovanlighetens skull framhåller författaren att de egna resultaten bara gäller om hyresmarknaden är en perfekt marknad, vilket den, som han också framhåller, inte kan vara. (”Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag”, 2013).

Den som i stället ger sig i kast med att undersöka hur verkligheten ser ut kommer fram till andra slutsatser. I jämförelse med det ägda boendet är utnyttjandet av bostäderna och rörligheten högre i hyresrätten än i de marknadsprissatta bostäderna. En rad internationella studier visar dessutom att en avreglering av hyressättningen inte leder till ökat bostadsbyggande.

Vi två har med uppgifter från SCB:s lägenhetsregister undersökt hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas. Med lägenhetsregistret kan man för första gången sedan 90-talet få fram hur bostäderna på lägenhetsnivå faktiskt utnyttjas (”Hur bor man i Stockholm?”, 2015).

Siffrorna visar genomgående att hyresrätten utnyttjas bättre än ägt boende (bostadsrätt och egnahem) och att det bor fler personer i hyreslägenheter jämfört med andra bostäder. Det mönstret går igen i alla lägenhetsstorlekar i staden som helhet. I stadsdelarna finns variationer, men det förändrar inte helhetsbilden. Trångboddheten är högre i hyresrätt medan boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast i ägt boende. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt och på mindre yta än barnen i bostadsrätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Av barnen i de största bostäderna bor bara vart femte i hyresrätt. Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället inrikta sig på det ägda boendet.

En nyligen publicerad forskarrapport visar att rörligheten bland de boende är väsentligt högre i hyresrätten än i ägt boende. (”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” av Maria Brandén, LiU, och Andreas Pistol, Ramböll, 2016). Rörligheten låg på 22 procent i hyresboendet jämfört med 9 procent i det ägda (2012). Rörligheten bland boende i hyresrätt är alltid högre än i ägt boende oavsett inkomst, utbildningsnivå eller var i landet man bor. Rörligheten är högst bland boende i hyresrätt med lägst inkomster. Iögonfallande är att rörligheten under den undersökta perioden (1999–2012) var påfallande stabil trots stora politiska och marknadsmässiga förändringar. Inte ens i Stockholm märks någon förändring i rörlighet trots befolkningsökningen och alla ombildningar till bostadsrätt. Om syftet med ökad rörlighet är att lösa bostadsbristen, är utsikterna för detta alltså små.

Vad många inte förstått är att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än inkomsterna bland boende i ägda bostäder. I varje stadsdel i Stockholm är hyresgästernas inkomster betydligt lägre än bland dem i ägt boende. Det får tydliga effekter på bostadsutnyttjande och rörlighet; av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta och flyttar oftare. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten och rörligheten. Av intresse är också att skillnaden i inkomster mellan hyresgästerna i Stockholms innerstad och ytterstad (37 procent) tydligt återspeglar skillnaderna i hyra (32 procent).

Det tredje argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Den som vill åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör söka andra medel än att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer. Den som vill se till att bostäderna utnyttjas bättre och få ner bostadspriserna borde i stället rikta in sig på den statsunderstödda delen av bostadsmarknaden – bostadsrätter och egnahem – som årligen får statsstöd på 40 miljarder kronor i form av ränteavdrag och ROT-avdrag.

Vill man av politiska skäl inte avskaffa ränteavdrag och ROT-avdrag bör man av anständighetsskäl se till att hyresrätten ges likvärdiga villkor. Det skulle fördelningspolitiskt vara ett steg i rätt riktning, motverka segregationen i samhället och, inte minst, öka byggandet av hyresrätter.

Peder Palmstierna

bostadspolitisk expert, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?” om hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas

Sven Bergenstråhle

bostadsforskare, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?”

 

Moderaternas inspel oansvarigt

I ett inlägg i på DN debatt 31/1 2016 skriver Anna Kinberg Batra och Ulf Kristersson (m) att ”Bostadssamtalen får inte slå mot hushållens ekonomi”! Menar de alla hushåll? Jag undrar hur det då ska gå att ta itu med de enorma subventionerna till ägt boende som drivit upp byggpriser, bostadspriser och hushållens skuldsättning till oroande rekord nivåer, som hotar att skada hela Sveriges ekonomi? Valet står mellan en del åtgärder som skadar välbärgade hushåll eller att låta prisbubblan brista, vilket kommer att skada hela ekonomin.

Visst ska förändringar genomföras i en ansvarsfull takt, men det måste till en del åtgärder som påverkar hushållen med stora låneskulder. För egen del tror jag på en sänkning av taket för ränteavdrag, som endast påverkar höginkomsthushåll enligt SCB:s beräkningar.

Moderaterna vill minska samhällets/medborgarnas inflytande till exempel genom att kommunerna inte längre ska bestämma detaljplaner. Det är fel väg att gå. Istället borde kommunerna kunna bestämma upplåtelseform för att säkerställa en nödvändig fördelning mellan upplåtelseformerna i en stadsdel/en kommun. Vi ska inte överlåta planerna helt till de kommersiella krafterna, ty då blir det ännu svårare för de med lägre inkomster att få råd med anständiga bostäder.

Men det bör vara gemensamma regler i alla kommuner för att underlätta och förbilliga byggandet. Planarbetet måste ske snabbare.

Lika tokigt att är att ytterligare öka friheten för uthyrningar av bostadsrätter i andra hand göra ”en samlad översyn av hyresregleringens konsekvenser” som det dunkelt heter. Räcker det inte med ockerhyrorna i andra hand som redan är en verklighet. Vad sägs om över 8 000 i månaden för en liten etta utanför innerstaden i Stockholm.

Det behövs hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med. Det verkar som moderaterna struntar i dessa.

Lööf (c) sprider myter

Så här skriver Annie Lööf,  Emil Källström och Ola Johansson(c) sprider myter om hur bostadsmarknaden fungerar. De påstår i ett inlägg i Aftonbladet den 28 januari 2016 att ”Marknadshyror ger oss fler hyresrätter”

”Utbudet av hyresrätter räcker inte till idag. Det beror framförallt på att drivkrafterna för byggbolag att bygga just hyresrätter är för dåliga. Vi vill se över hur hyressättningen kan reformeras så att hyrorna blir mer marknadsanpassade. Mer marknadsanpassade hyror, tillsammans med ett fortsatt starkt besittningsskydd och skydd mot plötsliga hyreshöjningar, skulle öka utbudet av hyresrätter och underlätta för människor att hitta såväl en första bostad som att förändra sin boendesituation.”

Detta stämmer inte med verkligheten. Som påpekats i flera forskningsrapporter har en avreglering av hyresmarknaden inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter i de länder som genomfört avregleringar. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats.[1]

Skälet till att det byggs för få hyresrätter i Sverige är att byggpriserna är för höga. Alla unga och andra hushåll med lägre inkomster har helt enkelt inte råd med hyrorna i nyproduktionen. Byggpriserna har skjutit i höjden beroende på de enorma subventionerna av ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag (cirka 40 miljarder per år). Hyresrätterna har sedan 2006 inte fått ett öre i subvention. Nu inför regeringen ett begränsat investeringsbidrag till små hyresrätter, som kostar en bråkdel av subventionerna till ägt boende. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar också att det behövs fler hyresrätter med hyror som just dessa grupper har råd med. Så det viktigaste är att få ner byggpriserna.

Skulle centerpartiets politik slå igenom skulle detta medföra att hyrorna steg överlag och hyresvärdar och bostadsföretag skulle tjäna ännu mer. Och hyresrätter bli ännu svårare att ha råd med för just de grupper som skulle behöva en bostad. Under de senaste åren har bostadsföretagens årliga avkastning varit över 9 procent. Räcker inte det?

Möjligen tänker sig centerpartiet ett system där hyrorna inte får stiga så länge som man bor kvar i lägenheten, men att hyressättningen är fri när nya hyreskontrakt skrivs. För det första skulle detta göra det ännu svårare för alla som vill in på hyresmarknaden eftersom hyrorna skulle stiga mycket kraftigt i de regioner och städer där bostadsbristen är stor. För det andra skulle det minska rörligheten bland dem som bor i hyresrätt eftersom varje flytt i dessa städer skulle medföra en avsevärd hyreshöjning. Stora hinder för rörligheten idag är (förutom naturligtvis bristen på bostäder) de mycket höga hyrorna i nyproducerade hyresrätter och de enorma priserna på bostadsrätter, som skadar Sveriges ekonomiska utveckling.

Lööfs förslag skulle göra boendet dyrare, vilket i sin tur skulle medföra en minskad konsumtion av andra varor och skada Sverige ekonomi. Centerpartiet måste inse att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad.[2]

[1] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania, Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96, Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001, Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[2] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V pp. 960, 983-984

Björklund och fp kan inte bostadsmarknaden

Idag under partiledardebatten sa Björklund att hyrorna borde släppas fria för nyproduktion (till att börja med). Avreglering av hyresmarknaden tycks vara partiets mål, som ändå var det parti som lade förslaget till hyresförhandlingslag. Jag tror att Fp borde lära sig hur bostadsmarknaden fungerar, vad som har skapat de höga bygg- och överlåtelsepriserna och vilka erfarenheter som finns internationellt av avregleringar.

Det sista först. Avregleringar av hyresmarknaden har inte inneburit att det byggts fler hyresrätter enligt flera oberoende forskningsrapporter. Tvärtom har tendensen varit att hyresmarknaden har försvagats.

De nya hyresrätter som byggs har redan marknadshyror, dvs. företagen bygger inte om de inte vet att de kan hyra ut lägenheterna. Och det är bara en mindre del som har råd med dessas hyror. Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det som främst behövs hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Folkpartiet borde istället liksom även övriga partier i riksdagen lägga ner sina största ansträngningar på åtgärder som kan sänka byggpriserna. En viktig åtgärd är att se till att inga subventioner går att kapitalisera, dvs. medföra att priserna istället höjs. Detta sker idag i Sverige på grund av det enorma stödet (cirka 40 miljarder per år) till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Detta stöd har dessutom skapat en farlig skuldkris som äventyrar Sveriges ekonomi.

Bostadsmarknaden är en mycket speciell marknad, där enkla neoklassiska ekonomiska modeller inte fungerar alls. Läs och lär, Björklund!

Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden

I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:

”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.

Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”

Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.

Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.

För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.