En sund hyresmarknad kräver regleringar

Rätten till bostad är stadgad såväl i FN:s konvention om de mänskliga rättigheterna som i både i FN-deklarationen (artikel 25) och i regeringsformen 1 kap. 2 § första stycket, som anger följande: ”Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.
Att ha någonstans att bo är ett grundläggande behov och det finns också normer för hur en sådan ska vara utformad: lägsta godtagbara standard och mått på trångboddhet, inte minst av hälsoskäl.
Bostadsfrågan handlar inte bara om bostaden själv. Det handlar om gården, bostadsområdet, en del av staden, staden och även regionen. Det handlar om trygghet och säkerhet, service, kommunikationer, miljö, skolor, tillgång till anställning och karriärmöjligheter och så vidare. Bostäder är en del av livet och en nödvändighet. Bostadsmarknaden skiljer sig markant från varje annan marknad. Bostäder går inte att flytta. Bostadsbeståndet kan bara förändras långsamt varför det kan ske stora förändringar kortsiktigt av priser beroende på ekonomiska upp- och nedgångar. Den egna bostaden är en form av konsumtion. För de flesta hushåll är boendet den enskilt största utgiften. Ju högre boendekostnader desto lägre är utrymmet för annan konsumtion.
All erfarenhet och forskning visar att marknadskrafterna inte ensamma kan lösa bostadsproblemen för till exempel unga, hushåll med låga inkomster, personer med behov av tillsyn, bostadsanpassning och specialbostäder, immigranter och flyktingar. I Sverige visar Boverkets marknadsenkäter att det är stor brist i storstadsområdena och på universitets- och högskoleorter på framför allt hyresrätter med rimliga hyror. Vi har en bostadsmarknad, ett bostadsutbud som utestänger hushåll och individer med låga inkomster, som försvårar arbetskraftens rörlighet och rekrytering av arbetskraft i de expansiva delarna av Sverige.
Varje väl fungerande marknad behöver regleringar av olika slag. Dessutom skiljer sig bostadsmarknaden markant från varje annan marknad. I länderna med stora hyresmarknader har man regleringar, men de kan se olika ut. De innehåller ändå två huvuddelar.
1) Besittningsskydd, en minsta hyrestid samt begränsningar av möjligheterna att vräka hyresgäster;
2) Kontroll av hyreshöjningar, för att behålla överkomliga hyror och förhindra vräkningar av ekonomiska skäl. Storleken på hyreshöjningar brukar regleras och bygga på inflationen. Oftast gäller kontrollen av hyreshöjningar endast för sittande hyresgäster och inte vid nyupplåtelse.
Dock brukar det finnas vissa begränsningar även vid nyupplåtelse (t.ex. Mietspiegel i Tyskland). I Tyskland har koalitionsregeringen dessutom gett delstaterna ytterligare möjligheter att begränsa hyreshöjningarna vid nyupplåtelse eftersom bostadsbristen drivit på dessa.
I Sverige sätts de flesta hyror efter förhandlingar och de förändras inte vid nyupplåtelse om inte det skett något tillval eller frånval av de nya hyresgästerna. Det finns flera fördelar med den svenska modellen. En är att den inte ger några inlåsningseffekter. Om en hyresgäst vill flytta till en likvärdig lägenhet någon annan stans där bostadsbristen också är stor kommer hyran ändå att ligga på samma nivå. Hyresgäster kan utnyttja bytesrätten för att flytta till en annan hyresrätt. Med fria inflyttningshyror hade den riskerat mycket högre hyra och kanske avstått från att flytta.
Det är också att sätt att förhindra att boendekostnaderna skenar vid ökad bostadsbrist. En bostad är ju ingen vara som helst utan det är ett samhällsansvar att se till att även hushåll med låga inkomster har råd att bo.
Dessutom kommer ett system med fria inflyttningshyror att öka spänningarna mellan hyresvärdar och hyresgäster, eftersom hyresvärdarna får starka motiv att söka bli av med sittande hyresgäster för att kunna höja hyrorna.
Men de höga byggpriserna och de därmed höga hyrorna i nybyggen är besvärliga hinder för rörligheten på bostadsmarknaden. Och ännu värre är de skyhöga priserna på bostadsrätter och egnahem i storstadsregionerna. Bygg- och överlåtelsepriser har drivits upp genom de enorma subventionerna (över 40 miljarder per år) till ägt boende samtidigt som inte ett öre går till hyresrätt. Ändå är bristen på hyresrätter med överkomliga hyror det största problemet.
Att riva upp bruksvärdesystemet är fel väg att gå och skulle innebära en enorm förmögenhetsöverföring från hyresgäster till fastighetsägare, driva upp boendekostnaderna och minska övrig konsumtion. Det som krävs i stället är en massiv satsning på att få ner byggpriserna och öka byggandet av hyresrätter med överkomliga hyror. Subventioner av olika slag (avdrag och bidrag) kommer att behövas för att även hushåll med låga inkomster ska kunna få en dräglig bostad. Men inga subventioner ska kunna kapitaliseras, dvs. medföra ökade priser. Varje subvention ska vara förknippad med villkor om att medföra sänkta priser/hyror för att den ska utgå.
Så här skriver Förenta nationernas föredragande i bostadsfrågor, Raguel Rolnick om den politik som förs på många håll i världen och som Sverige idag tyvärr också är ett exempel på:
”Bostadspolitik som bygger på stöd för bostadsägande är i sig diskriminerande mot hushåll med lägre inkomster och, kan i bästa fall främja överkomlig tillgång till bostäder för övre-och medelinkomstgrupper…….. På makronivån har den oproportionerliga användningen av en sådan politik har bidragit till prisvolatilitet och till den pågående krisen med brist på tillgängliga prisvärda bostäder.”

Och till sist: Glöm inte att den stora överkonsumtionen av bostadsyta finns främst i äganderätt och i högre grad i bostadsrätt jämfört med i hyresrätt, dvs. i de upplåtelseformer som idag får stora subventioner.

En tanke på “En sund hyresmarknad kräver regleringar

  1. Hejsan, kul att ha hittat denna matnyttiga blogg !
    Det är inte lätt att hitta de avvikande rösterna i den mullrande kanonaden från marknadshyresförespråkarna. Finns det något annat viktigt samhällsområde där det demokratiska underskottet är lika stort… ?

Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut /  Ändra )

Google-foto

Du kommenterar med ditt Google-konto. Logga ut /  Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut /  Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut /  Ändra )

Ansluter till %s