Påfrestningarna på hyreslagens bestämmelser om prövning och fastställande av bruksvärdet handlar främst om dagens höga bygg- och markpriser, vilka bl.a. beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som kapitaliserats. Konkurrens och effektivitet i byggbranschen har inte heller utvecklats på samma sätt som i annan industriell verksamhet.

Med de nya investeringsbidragen för små hyresrätter införs ett nytt moment åt andra hållet. För att få investeringsbidrag måste byggherren visa att hyran blir lägre än i andra nybyggda lägenheter. För dessa finns villkor om presumtionshyror. Men också nya produktionsmetoder, prefabricerade element (”lego”) och sänkta markpriser kan medföra sänkta produktionspriser och möjliggöra lägre hyresnivåer i nybyggda hyresrätter än i andra likvärdiga även utan investeringsbidrag. För att se till att de sänkta produktionspriserna ger varaktigt sänkta hyror kan avtal om presumtionshyror träffas, som innebär att de låga hyrorna ligger kvar i 15 år. Därefter sätts de efter lägenheternas bruksvärde.

Fiffigt, eller hur? 

Den 1 juli 2006 infördes en möjlighet att avtala om s.k. presumtionshyra för nyproducerade hyreslägenheter. Syftet var att förbättra förutsättningarna för att bygga hyreslägenheter. Reglerna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation för en nybyggd lägenhet kan komma överens om en hyra som presumeras vara skälig, och som utgångspunkt därför inte ska ändras, under en femtonårsperiod (presumtionstiden). En presumtionshyra förhandlas utifrån hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Först när presumtionstiden har löpt ut kan hyran prövas enligt det s.k. bruksvärdesystemet (12 kap. 55 § jordabalken). Lägenhetens bruksvärde är då avgörande för vad som anses vara skälig hyra, inte hyresvärdens kostnadstäckning och rimlig avkastning.