#housing policy

Begränsa lyxrenoveringar och utländskt ägande av fastigheter

Publicerad av

0

Efter att ha sett premiären av PUSH, en dokumentärfilm som alla måste se, funderade jag mer och mer på utvecklingen här i Sverige. Hur antalet och andelen bostäder med överkomliga hyror för hushåll med låga och genomsnittliga inkomster bara minskar.

Samtidigt har utländskt ägande av bostadsfastigheter ökat dramatiskt. Nyligen tog det tyska multinationella bolaget Vonovia över Viktoria Park. För en tid köpte Blackstone group delar av Gottsunda i Uppsala. Blackstone group är en av de största Real Estate Private Equity-företag i världen idag med 136 miljarder dollar av förvaltade tillgångar. De finns i Nordamerika, Europa, Asen och Latinamerika. Liksom andra samma slags bolag expanderar de kraftigt vid fastighetskriser.

De skattar ofta i s.k. skatteparadis genom olika komplicerade och svåröverskådliga upplägg, varför landet som de äger fastigheter i går miste om behövliga skatteintäkter.

I Sverige, beroende på hyreslagstiftningen, är den främsta affärsidén att genomföra lägenhetsvisa upprustningar av tomma hyreslägenheter till mycket hög standard och höja hyran kraftigt. Efter uppköpet räknar dessa kapitalstinna företag med att kunna gå igenom hela beståndet på cirka 10 år. Haken är dock att man då inte renoverar fastighetens stammar och energisystem. Stambyte ger ju ingen hyreshöjning utan ses som underhåll. Men vad händer efter dessa 10 år med fastigheten?

I Sverige har denna utveckling pågått länge. Flera bostadsföretag arbetar med denna modell, som inte är långsiktigt hållbar och medför att antalet bostäder med överkomliga hyror minskar samtidigt som behovet av dessa istället ökar! Detta får inte fortsätta!

Denna upprustningsmodell måste regleras. T.ex. genom avtal eller lag som sätter en övre gräns för hur mycket hyran får höjas vid upprustning av enstaka lägenheter utan boende. En väg vore att inkludera även denna typ av upprustningar i ombyggnadsreglerna, så att det krävs avtal med avtalsslutande part. En annan väg är att skattevägen minska möjligheten till fastighetsspekulation.

Det finns en fara i ett ökat utländskt ägande av fastigheter i Sverige, direkt men även via ägande av svenska bolag som äger svenska fastigheter. Fastigheter är en del av infrastrukturen i Sverige. De går inte att flytta. Sverige måste kunna ha kontroll av sitt territorium. Detsamma gäller naturligtvis också vägar, järnvägar, vattenförsörjning och vattenledningar, fjärrvärme, kanaler, vattenförsörjning, elnät, fibernät, skogar, gruvor. Sverige är ett litet land med begränsade ekonomiska resurser, som genom lagstiftning måste försäkra sig om att det inte blir uppköpt av utländskt kapital.

World premiere of PUSH – an eye-opening documentary

Publicerad av

1

At Saturday 23th March in Bremen Theater in Copenhagen the world premiere of the documentary by WG-film took place. A completely crowded salon (about 500 people) with an enthusiastic audience witnessed this film that described and explained what is going on in almost every major city on earth.

How different people were treated. How housing turns into a commodity, despite the fact that the right to adequate housing is a human right according to international laws. How pensioners are evicted from homes they have lived in for many years with the help of money from pension funds. How these are used to drive up prices and rents. How unknown new owners let the houses decay. That lots of housing estates are used as financial assets and stay empty in cities like London despite many and a growing number of homeless people. You just have to see this film!

Housing affordability is decreasing at a record pace. The local working and middle classes have become unable to afford housing in major cities across the world. London, New York, Hong Kong, Toronto, Tokyo, Valparaiso, Sydney, Melbourne, Caracas, Barcelona, Paris, Amsterdam, Stockholm… the list seems endless. People are being pushed out of their very own homes – because living in them has become unaffordable.

Young people are getting trapped in a cycle of renting apartments that are becoming less and less affordable. Workers, pensioners and lower income communities face evictions and are left without a place to live. The high cost of housing pushes people into poverty and homelessness. In the UK and US, for instance, homelessness is increasing by alarming rates. More often than before, it is children and families that end up without a home. The problem is even worse in the Global South, where the number of people living in informal housing is projected to exceed 1 billion by 2020. However, the crisis also puts stress on the middle and upper-middle classes. In London, for example, even a doctor’s salary is not necessarily enough to buy a home.

This isn’t a natural, inevitable development. It can change. Residents should be able to afford to live in their own cities. It is time to recognise that housing is a human right, not a commodity. Let’s push back!

The Shift, presented in the film, is a new worldwide movement to reclaim and realize the fundamental human right to housing – to move away from housing as a place to park excess capital, to housing as a place to live in dignity, to raise families and participate in community. The Shift has been initiated by the UN Special Rapporteur on the right to housing, Leilani Farha, in partnership with United Cities Local Government and the Office of the High Commissioner for Human Rights. Meny cities gave already given the SHIFT their support. It is also open for NGOs like International Union of Tenants (IUT), national and regional unions of tenants and others.

After the film Leilani Farha, Saskia Sassen and the director of the film, Fredrik Gertten were asked how they look at the development. Leilani Farha believes that if we really want to make change to ensure people can live in the city, then we have to be able to hold someone responsible for what is going on. It is the states. They also have the power to make changes. To stop this monster. She appreciated that I as a representant gave the support from IUT in the fight against this monster,

Saskia Sassen, professor of Sociology at Columbia University, has studied the impacts of globalization for 40 years and coined the term “global cities”. She explained why an empty apartment is sometimes a better asset than its use as a home. She describes the investments in housing as high-end land grabs. And called the actors crooks! This is more than gentrification, it is destroying cities.

Fredrik Gertten, explained why he wanted do to this film as he has witnessed the bas development in housing.

I cannot reproduce this whole interesting hearing, but afterwards the audience stood up and showed their immense appreciation of this film.

In the film you also meet Joseph Stiglitz, Nobel Laureate in Economy. He explains how the private equity firms managed to grow throughout every crisis in the financial system, ending up becoming the biggest landlords in the world. Stiglitz also explains the big shift in history when the deregulation of the financial markets opened the floodgates for investors.

Roberto Saviano, Italian journalist and author of Gomorra, was forced into hiding after exposing the business side of organized crime. “Tax havens are where criminal capitalism and legal capitalism meet and merge. Mafia organizations were the first to create and facilitate money-laundering mechanisms through tax havens.”

Cyniska inlägg i bostadsfrågan

Publicerad av

1

Nu har återigen cynismen brett ut sig i bostadsfrågan. Personer med gott om pengar retar sig på att det finns folk som har lägre inkomster än de själva som bor i Stockholms innerstad eller i andra attraktiva områden, där de vill bo. De vill införa djungelns lag: rik går före fattig i alla lägen. Folk med små inkomster ska inte kunna bosätta sig där de mer välbärgade vill bo. Marknadskrafterna ska styra rätten till bostad. De tycker att det blir bättre ordning då.

Det som förvånar mig mest är att så många partier inklusive SD (naturligtvis) hänger på denna vulgära och extrema form av nyliberalism. Det blir ju inget ökat byggande av hyresrätter på detta sätt. Det har inte skett i de länder där marknadshyror infört enligt flera forskningsrapporter. Hyrorna rakar i höjden överallt där det är fullt uthyrt idag. Det är bostadsbrist i en överväldigande majoritet av landets kommuner. Boendet blir mer osäkert. Kolla hur det t.ex. är i London

Ränte-, rot- och rutavdrag är solklara subventioner

Publicerad av

2

Ibland försöker en del debattörer driva tesen att dessa avdrag inte är subventioner utan jämställer med de avdrag man kan göra och gör i företag. Alla kostnader man har i ett företag dras av när man beräknar resultatet. Till dessa hör också räntor på lån i företaget. Detta är ingen subvention utan visar om man fått någon beskattningsbar vinst eller ej.

Men ett hushåll är inget företag. Hushållets kostnader för boendet och köp av andra varor är utgifter för konsumtion. Möjligheten att dra av räntor på bostadslån och andra lån för konsumtion är en subvention av konsumtion. Denna subvention, som inte är förknippad med några villkor, har dessutom medfört ökande bygg-, mark- och bostadspriser på en oreglerad marknad, samt drivit upp hushållens låneskulder till oroväckande nivåer för samhällsekonomin. Därför är de också hårt kritiserade av EU-kommissionen, OECD, IMF och en massa andra ekonomer.

Rot- och rutavdrag som ger lägre priser för utfört arbete är också solklara subventioner. Ett motiv för dessa ska ha varit att motverka svartjobb. Huruvida detta är resultatet är tveksamt. I varje fall har de nog medfört vissa prishöjningar och en hel del fusk.

Det konstiga med rotavdragen att det kunnat ges till vad som helst t.ex. lyxiga kök, trädäck m.m. istället för att samhället styrt dem till investeringar som samhället har nytta av som medföra energibesparingar eller tillskott av förnybar energi.

Det gemensamma med alla dessa avdrag/subventioner är dessutom att de allra mesta går till hushåll med högre inkomster och väldigt lite till de med små inkomster. De är en form av omvänd Robin Hood-politik. Det är en fördelningspolitisk skandal. fffffff

The danger of a price bubble in Sweden

Publicerad av

3

On Sweden, the new IMF report says that:

“The robust economy and low interest rates, together solid population growth and inelastic housing supply, boosted housing prices and hence household debt:

  • As a percentage of disposable income, household indebtedness has almost doubled since 1996 and now stands at about 180 percent, with a growing share of new borrowers taking on high debts relative to income. The growth in debt has primarily reflected rising housing prices owing to prolonged supply demand imbalances exacerbated by low amortization, low interest rates, and tax incentives to hold real estate and to finance it with debt.
  • House prices have also doubled in real terms since 1996 and Swedish homes are highly valued from a historical perspective. The price-to-income ratio is 40 percent above its 20-year average—highest among the OECD countries. Model-based estimates of overvaluation are notably smaller, at about 10 percent, but are subject to significant uncertainty.

Cheap wholesale funding, from a mix of Swedish and foreign sources, including in foreign currency, has underpinned mortgage growth. Customer deposits represent around 40 percent of banks’ total funding since Swedish households invest a large proportion of savings in mutual funds rather than bank accounts, in part reflecting high mandatory contributions to pension funds (Figure 2). With banks having one of the highest loan-to-deposit ratios in European countries (about 200 percent), the long-maturity residential mortgages rely on wholesale funding, such as covered bonds, unsecured bonds and commercial paper, giving rise to refinancing risks. Nonetheless, a substantial portion of this wholesale funding comes from Swedish pension funds and insurance companies, who may be less flighty investors. About half of the wholesale funding is in foreign currency predominantly in euro and USD. The Riksbank estimates that about 25 percent of the major banks’ foreign funding is used to fund Swedish assets. The banks use currency swaps to hedge this funding to match their SEK denominated loans.

Home ownership financed by high levels of mortgage debt make households vulnerable to falling house prices. Although the immediate effect of a potential decline in housing prices on Swedish household default rates appears to be contained, the indirect macroeconomic impact can be sizeable. Analysis by Sweden’s National Institute of Economic Research finds a 20 percent drop in housing prices would lead to a recession-like impact on household consumption and unemployment, with an even greater impact if this drop coincided with a global downturn. In an extreme but plausible scenario, this can combine with a broader loss of confidence in housing collateral and potentially higher funding interest rates. Given the high interconnectedness among the Nordic-Baltic financial systems, such a shock could also have significant cross-border spillovers.”

http://unassumingeconomist.com/2017/09/increasing-resilience-to-large-and-volatile-capital-flows-the-role-of-macroprudential-policies/

 

Centern vill spara men inte på subventioner till välbärgade

Publicerad av

1

I en intervju i Dagens Nyheter säger Martin Ådahl (c) att det behövs ett större offentligt sparande, men vill inte att det ska åstadkommas genom skattehöjningar som skadar den långsiktiga tillväxten. Enligt honom går det däremot att göra besparingar genom att slopa arbetsmarknadsutbildningar och så kallade traineejobb, liksom byggsubventioner. Och med byggsubventioner menar han investeringsbidragen för att bygga små hyresrätter där hyrorna ska hållas nere genom sk. presumtionshyror. Dessutom vill ju centern ha marknadshyror för att ”öka rörligheten.” 

Men de enorma subventionerna till enbart ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).vill han inte röra. Trots att ekonomer från olika håll påpekat att de skadar svensk ekonomi. Och inte heller ska skatterna höjas lite för de mest välbärgade. Centerns politik är klassisk nyliberalism och skulle leda till ännu större sociala och ekonomiska klyftor än de redan är.

 

 

Höga men även låga presumtionshyror

Publicerad av

0

Påfrestningarna på hyreslagens bestämmelser om prövning och fastställande av bruksvärdet handlar främst om dagens höga bygg- och markpriser, vilka bl.a. beror på de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som kapitaliserats. Konkurrens och effektivitet i byggbranschen har inte heller utvecklats på samma sätt som i annan industriell verksamhet.

Med de nya investeringsbidragen för små hyresrätter införs ett nytt moment åt andra hållet. För att få investeringsbidrag måste byggherren visa att hyran blir lägre än i andra nybyggda lägenheter. För dessa finns villkor om presumtionshyror. Men också nya produktionsmetoder, prefabricerade element (”lego”) och sänkta markpriser kan medföra sänkta produktionspriser och möjliggöra lägre hyresnivåer i nybyggda hyresrätter än i andra likvärdiga även utan investeringsbidrag. För att se till att de sänkta produktionspriserna ger varaktigt sänkta hyror kan avtal om presumtionshyror träffas, som innebär att de låga hyrorna ligger kvar i 15 år. Därefter sätts de efter lägenheternas bruksvärde.

Fiffigt, eller hur? 

Den 1 juli 2006 infördes en möjlighet att avtala om s.k. presumtionshyra för nyproducerade hyreslägenheter. Syftet var att förbättra förutsättningarna för att bygga hyreslägenheter. Reglerna innebär att en hyresvärd och en hyresgästorganisation för en nybyggd lägenhet kan komma överens om en hyra som presumeras vara skälig, och som utgångspunkt därför inte ska ändras, under en femtonårsperiod (presumtionstiden). En presumtionshyra förhandlas utifrån hyresvärdens kostnader för att producera lägenheten jämte rimlig avkastning på hyresvärdens insats. Först när presumtionstiden har löpt ut kan hyran prövas enligt det s.k. bruksvärdesystemet (12 kap. 55 § jordabalken). Lägenhetens bruksvärde är då avgörande för vad som anses vara skälig hyra, inte hyresvärdens kostnadstäckning och rimlig avkastning.

Är Ola Johansson (c) riktigt klok?

Publicerad av

1

Detta kan man läsa i Dagens Nyheter idag angående det blygsamma investeringsstödet som bara ska gå till små hyresrätter:

”Ola Johansson, bostadspolitisk talesperson för Centern, tror inte att investeringsstödet är avgörande för de bostäder som nu planeras.

– Jag menar att branschen inte har frågat efter de här pengarna. De flesta byggföretag som jag pratat med säger att de här bostäderna hade byggts i alla fall, säger Ola Johansson.

Han ifrågasätter också om de subventionerade hyresrätterna kommer att hjälpa dem som är i störst behov av stöd.

– Man kan fråga sig vilka det är som har råd att efterfråga subventionerade nyproducerade hyresrätter. Det är inte de som står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända. Man försöker lura folk att tro att de nya subventionerade hyresrätterna är till för dem som har de största behoven, men så är det inte, säger Ola Johansson.

Han förespråkar i stället marknadshyror för att få större rörlighet på bostadsmarknaden.

– Vi behöver få tillgång till de äldre hyresrätterna och det kan vi bara åstadkomma genom en ökad rörlighet. Där finns det många saker som skulle kunna bidra, till exempel en friare hyressättning, säger Ola Johansson.”

Här kommer den riktiga tankegrodan eftersom marknadshyror skulle driva upp hyrorna  i kommuner med bostadsbrist och hur går det då för de som ”står långt ifrån bostadsmarknaden eller de nyanlända”? I storstadsregionerna, större städer och på universitetsorterna skulle det bli möjligt för värdar att ockra på bostadsbristen och göra att de som idag står långt ifrån bostadsmarknaden hamnar ännu längre därifrån. Dessutom skulle en massa människor tvingas flytta eller tränga ihop sig ytterligare. Varken bostadsbidrag eller bostadstillägg skulle vara till hjälp för de flesta och kommunernas kostnader i försörjningsstöd skulle öka drastiskt.  Dessutom vet man från andra länder att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. Hyresrätten blir möjlig och intressant för färre och värdarna kan öka sin inkomster drastiskt utan att behöva gör något.

Investeringsbidragen är blygsamma och en bråkdel av de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Men dessa subventioner berör inte Johansson och ändå går de främst de till bättre ställda. Dessutom är både äganderätts- och bostadsrättsbestånden sämre utnyttjade än hyresrätterna. Det i dessa som många hushåll har generösa utrymmen och få är trångbodda. Men att utnyttja detta subventionerade bestånd bättre för att öka rörligheten är tydligen inte Centern intresserat av.

Investeringsbidragen borde gå till byggande av hyresrätter i alla storlekar och bekostas av minskade subventioner till ägt boende så att upplåtelseformerna får mer likvärdiga villkor.