Hyresgästföreningen har tagit två viktiga initiativ för att om möjligt bryta upp låsningarna inom bostadspolitiken och i synnerhet om hyresmarknaden. Det ena är en delegation Bostad2030. Ur direktiven:
”De enda alternativen idag: bostadsrätt eller dyr nyproduktion – gäller bara för de mest köpstarka grupperna, men det finns inget alternativ för normalinkomsttagare, trots ett relativt högt bostadsbyggande. Vi är i ett läge när det är bostadsöverskott och bostadsbrist samtidigt och många har svårt att efterfråga dyr nyproduktion av hyresrätter. Hyresgästföreningen har därför tagit initiativ till ett oberoende forsknings- och kunskapsprojekt som ska utföras av en delegation Bostad 2030 under ledning av Anders Sundström.”
Den andra är Hyreskommissionen som leds av Stefan Attefall. Ur direktiven
”I bostadsbristens Sverige pågår en debatt om dagens hyresförhandlingssystem. En debatt som ibland bygger på missförstånd och felaktiga förväntningar på vad ett förhandlingssystem kan – och ska – åstadkomma. Hyresgästföreningen tror på modellen med förhandlade hyror men inser samtidigt att systemet är i behov av utveckling. Därför pågår, sedan 2016, ett omfattande utvecklingsarbete med att utveckla och effektivisera förhandlingssystemet.
Modellen förutsätter en hyressättning som är långsiktig, transparent och förutsägbar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Den motverkar hyresinflation vid bostadsbrist och är en garant för att hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd – samtidigt som den ger stabilitet och god lönsamhet för fastighetsägare. ”
En del gillar inte dessa initiativ, eftersom de inte gillar Anders Sundström och/eller Stefan Attefall, trots att dessa inte är ensamma. Kritiken nämner inte heller direktiven. För egen del anser jag att detta är två mycket bra initiativ i ett läge när M, C, KD, L och SD säger att de vill ha marknadshyror och det dessutom finns en del socialdemokrater som instämmer. Andrahandshyrorna är ett skräckexempel på vad som kan hända om värdarna tillåts utnyttja bostadsbrist för att höja hyrorna. I 255 av landets 290 kommuner är det bostadsbrist.
Subventionerna i Sverige går nästan enbart till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Undantaget är de blygsamma investeringsbidragen till byggande av små hyresrätter, som Internationella valutafonden (IMF) tycker att Sverige borde utöka, medan de borgerliga partierna vill avskaffa dem, men inte subventionerna till ägt boende.
Hyresrätt är en viktig upplåtelseform i ett modernt samhälle. Sverige har en betydligt lägre andel hyresrätter än länder som t.ex. Tyskland och Schweiz. Ett viktigt skäl att varje land bör ha en väsentlig andel hyresrätter är rörligheten i ett allt rörligare samhälle. Tre månaders uppsägningstid, inget behov av köpare eller mäklare, gör att en hyresgäst har betydlig lättare att flytta än de som bor i bostads- eller äganderätt.
De största hinder mot rörligheten i Sverige idag är de enorma priserna på ägt boende i inflyttningsregionerna, men också byggpriserna och hyrorna i nyproduktion och i lyxrenoverade lägenheter. Men att värdar inte får ta ut marknadshyror vid ny upplåtelse underlättar för de som bor i hyresrätt att röra på sig. Fast helst borde det skapas ett stort utbud av nya hyresrätter som folk med lite lägre inkomster har råd med.
#ränteavdrag
Hyresrätter som folk har råd med behövs
De borgerliga partierna och Sverigedemokraterna vill införa marknadshyror, vilket medför högre hyror i stort sett alla kommuner med bostadsbrist, dvs. 255 av 290 kommuner. Samtidigt är det en enorm brist på bostäder som flertalet bostadsökande har råd med. De dyra nybyggena är svåra att få uthyrda. Staten subventionerar via ränte- och ROT-avdrag endast ägt boende (bostads- och äganderätt). En liten summa (som de borgerliga partierna motsätter sig) går numera i form av investeringsbidrag till byggande av små hyresrätter. Men endast om byggherren kan visa att hyrorna hålls nere. Några sådana krav har inte ränte- och ROT-avdragen, vilka tvärtom har medfört höjda priser. Byggpriserna per kvm bostadsyta är i storstadsområdena nästan 50 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter, när man tagit bort skillnaderna i markpriser. Inkluderas markpriserna är skillnaden över 70 procent per kvm bostadsyta.
Subventionerna till ägt boende är högst bland alla länder inom EU i Sverige och Nederländerna enligt EU-kommissionen. Och byggpriserna är högst i Sverige.
Internationella valutafonden har i en analys av bostadsmarknaden i Sverige skrivit att regeringen borde utöka investeringsbidragen, som framgångsrikt bidrar till att hålla nere hyrorna i nyproduktionen, samtidigt som den i likhet med EU-kommissionen, OECD m.fl. kritiserar ränteavdragen. De borgerliga partierna och SD vill istället avskaffa investeringsbidragen.
Det viktiga för de borgerliga partierna och SD tycks vara att aktivt verka för högre hyror, dvs. att låta hyresvärdar utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna så mycket som det går och ställa hyresgästerna utan möjlighet att påverka hyresvillkoren via sina företrädare, de lokala hyresgästorganisationerna.
Grundproblemen i Sverige idag är att byggpriserna är för höga, bostadsbristen breder ut sig och att det finns för få och byggs för få bostäder som hushåll med lägre inkomster har råd med på orter där jobben finns varför trångboddhet och extrem, hälsofarlig trångboddhet blir allt vanligare.
Marknadsivrarna i dessa partier är antingen cyniska eller okunniga om bostadspolitik och situationen för hushåll med inkomster under medianen. Påståendet om att marknadshyror skulle medföra ett ökat byggande av hyresrätter är rent önsketänkande. Det har aldrig skett i länder som avreglerat. Tvärtom har hyresmarknaderna där gått bakåt, som t.ex. i Norge. Enligt OECD så tar hyran för hyresgästerna i Norge också den högsta andelen av inkomsten inom hela OECD.
Så tänk om! Lär er mer om hur bostadsmarknaden fungerar. Lyssna på professor Arnott som forskat i många år om den. Han påpekar att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad. Något som en del troende neo-klassiska nationalekonomer i Sverige inte har fattat eller velat fatta: Stämmer inte verkligheten med teorin, gäller teorin!
Fastighetsavgiften suger
I DN den 29 oktober 2017 skriver Maria Croft om det egendomliga i att en villa på landsbygden har lika hög fastighetsavgift om lyxbostäder i storstäderna. Dessutom går skattesubventionerna (ränte- och ROT-avdrag) främst till hushåll i dyra bostäder i storstäderna. Och dessa subventioner betalas av de andra via skatten. Det är en omvänd Robin Hood politik: Ta från de fattiga och ge till de rika.
Vad tänker regering och riksdag gör åt detta?
Sätt tak för summa ränteavdrag
Det skrivs mycket nu om ränteavdragen. Och de är ett enormt problem både för statsfinanserna och hushållens skuldsättning. Samtidigt är det viktigt att gå varsamt fram för att inte skapa stora problem på kort sikt för många hushåll. I Dagens Nyheter idag kunde man läsa att det finns bolån på över 3 000 miljarder kronor, vilka år 2015 kostade statskassan 24 miljarder kronor. ”En dubblad ränta på mellan 3 och 4 procent skulle minska statens intäkter med närmare 50 miljarder. Det kan jämföras med att barnbidragshöjningen på 200 kronor …. kostar 4,5 miljarder.”
Där påpekas också en sänkning av inkomstskatterna som en kompensation för en sänkning av ränteavdragen inte är ett bra förslag, eftersom det finns hushåll med stora inkomster och låga lån samt hushåll med lägre inkomster och lite större lån.
För att inte hushåll med mer normala inkomster inte ska drabbas är den enda vettiga att sätta ett tak hur stor summa ett hushåll får dra av för sina ränteutgifter, men att behålla en 30-procentig avdragsrätt upp till säg 25 000 kronor per år. Idag är gränsen 50 000 per person och därutöver får man dra av 21 procent, vilket är helt orimligt. Ett sådant tak skulle bara drabba ett litet antal hushåll med mycket stora lån och samtidigt stora inkomster. Det har SCB tidigare visat. Ett hushåll med lån på 4 miljoner med en ränta på 2 procent skulle inte få någon höjning av sina boendekostnader. De med lån på 5 miljoner skulle få en ökad boendekostnad med 420 kronor i månaden. Detta skulle få en avkylande effekt på bostadspriserna i storstadsområdena och göra det möjligt att undvika den större krasch som annars är oundviklig.
svenbergenblog 