Okunnigt och osant om marknadshyror i DN

I Dagens Nyheter lördag 16 februari propagerar professorerna Roland Andersson och Lars Jonung för att det är rättvist att införa marknadshyror på hela hyresmarknaden snabbt. På vilket sätt det skulle vara rättvist framgår inte, men att det skulle avskaffa bostadsbristen, som den definieras av dessa tänkare, är helt klart. Hyresgäster skulle helt enkelt inte ha råd att bo med dräglig utrymmesstandard utan tvingas att tränga ihop sig ytterligare i motsats till de som redan idag bor rymligast i subventionerade bostadsrätter och egnahem.

De påstår helt osant att hyrorna skulle sänkas i storstädernas förorter där det idag inte finns några lediga lägenheter. Eftersom hyrorna skulle höjas enormt i de mest efterfrågade lägena, medför det att många som bor där tvingas bort och måste flytta, vilket i sin tur driver upp hyrorna även i förortsområdena. Var och en som kan en gnutta ekonomi vet det inte finns något skäl varför en värd skulle sänka hyran i bostäder som är uthyrda.

Inte i något land som har avreglerat har det byggts fler hyresrätter. Och varför skulle vinstdrivna fastighetsägare vilja bygga nytt och dyrt när de kan sitta still i båten och tjäna mer pengar på det de redan har. Dessutom kommer det att bli färre som har råd att efterfråga betydligt dyrare hyresrätter.

De har ett förslag om att värdar ska ge en hyresrabatt under tre år och att värden ska betala in skillnaden mellan en marknadshyra för lägenheten och den nuvarande till hyresgästens bankkonto som hyresgästen sedan kan använda för att betala marknadshyran under de kommande tre åren. Typisk teoretisk lek. Vad händer om hyresgästen vill flytta? Hur ska man fastställa marknadshyran? Är det inte troligare att en hyresgäst som fått pengar på sitt konto söker sig till subventionerade bostads- och äganderätter, där man kan dra av räntor och få rotavdrag? Förmodligen kommer fler att försöka omvandla hyresrätter till bostadsrätter.

Och vad händer samhällsekonomiskt om hushållens kostnader för boende ökar kraftigt varvid utrymmet för annan konsumtion minskar? Vad händer med folkhälsan när redan trångbodda hushåll trängs ihop ytterligare? Vad händer med arbetsgivares möjlighet att rekrytera lämplig arbetskraft om fler inte har råd att bo i storstäderna? Vad händer med statens ekonomi när utgifterna för bostadsbidrag skjuter i höjden och ränte- och rotavdrag ökar.

Dessa okunniga, teoretiska neoklassiska ekonomer borde lära sig att bostadsmarknaden skiljer fullständigt sig från varje annan marknad (även bilmarknaden som Assar Lindbeck liknat den vid!) , varför deras tankelekar är irrelevanta. En dräglig bostad är en mänsklig rättighet. Dagens efterfrågan är på bostäder som det stora flertalet har råd med.

Det är rätt upprörande att dessa tänkare inte snuddar vid tanken på att göra något åt de enorma subventionerna till ägt boende, som är störst i Sverige inom EU, enligt EU-kommissionen. Men det skulle kanske drabba dem själva?

Sakpolitiska överenskommelsen S-L-C-MP och bostadsfrågan

Så här står det: ”Fler bostäder behövs för att underlätta för ungdomar att få sin första bostad, för människor att flytta dit jobben finns och för att bryta den växande boendesegregationen. Bostadsmarknaden behöver reformeras så att fler människors behov kan mötas, reglerna förenklas och konkurrensen öka. Det behövs mer av blandade bostadsområden och större möjligheter att göra boendekarriär. Rörligheten på bostadsmarknaden förbättras när flyttkedjor ger ett bättre nyttjande av beståndet.

  1. Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning 2019-2020. Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021). Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren 2019. Slutsatser presenteras före 1 januari 2021). Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren 2020. I kraft från 2021). Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till- och frånval ska prissättas (förslag finns i Tillvalsutredningen SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019). Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning 2020-2021Ny lagstiftning 1 juli 2022)
  2. Ta bort flyttskatten genom att räntebeläggningen på uppskovsbeloppet avskaffas.
  3. Genomför omfattande regelförenklingar för att förenkla och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. Bland annat införs enklare regler för byggnation utanför detaljplanelagt område, nya regler om utökade möjligheter för privat initiativrätt med bibehållet kommunalt ansvar för översiktsplanering, planbeslut och bostadsförsörjning. Vidare görs en översyn av riksintressen och en utredning av förenklade redovisningsregler som medger längre avskrivningstider för allmännyttan på svaga bostadsmarknader (Ds 2019 eller 2020). Inför en bygglovsbefrielse för altaner i kombination med att mindre (lovfria) altaner får strida mot planbestämmelser (Proposition våren 2019).
  4. Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.
  5. Ställ minimikrav vid byggande utifrån ett livscykelperspektiv. Öka byggande i trä. Inför krav på klimatdeklarationer för klimatbra byggande (Uppdrag till Boverket hösten 2019. Krav från 1 januari 2022).

Ingenting görs åt de enorma subventionerna som bara går till ägt boende (ränte- och rot-avdrag). Ränteavdragen som tillsammans med hushållens skyhöga skulder är en fara för hela samhällsekonomin. Skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna finns inte med alls. Istället gör man det ännu mer fördelaktigt att bo i ägt boende: billigare att flytta. Medan hyresgäster tvärtom kan tvingas flytta genom ytterligare steg mot marknadshyror. Ingenting görs åt ockerhyrorna på andrahandsmarknaden i stor- och universitetsstäder. Vad som menas med ”Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.” framgår inte. Dock kan man möjligen glädja sig åt att de ska finnas kvar

Hur sjutton ska det bli lättare för unga att få bostäder, att det ska bli lättare att flytta dit jobben finns och bryta segregationen med de åtgärder som finns i överenskommelsen övergår mitt förstånd. Som de ser ut blir effekterna rakt motsatta mot vad som påstås i ingressen. Nu måste alla goda krafter mobiliseras för att göra en dräglig bostad till en mänsklig rättighet för alla hushåll. I Förenta Nationernas allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna från 1948 står:
Artikel 25: ”1. Var och en har rätt till en levnadsstandard tillräcklig för den egna och familjens hälsa och välbefinnande, inklusive mat, kläder, bostad, hälsovård och nödvändiga sociala tjänster samt rätt till trygghet i händelse av arbetslöshet, sjukdom, invaliditet, makas eller makes död, ålderdom eller annan förlust av försörjning under omständigheter utanför hans eller hennes kontroll.”
I Europarådets sociala stadga antagen 1966 står:
Artikel 31: ”I avsikt att tillförsäkra det effektiva utövandet av rätten till bostad förbinder sig länderna att vidta åtgärder avsedda
• att verka för tillgång till bostäder med en fullgod standard;
• att förhindra och minska hemlöshet med sikte på dess gradvisa försvinnande;
• att göra boendekostnaderna tillgängliga för dem utan tillräckliga resurser.”
I den svenska Regeringsformens andra paragraf stadgas vår grundlagsskyddade rätt till en bostad:
”Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd skall vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.”
Vad tänker partierna göra för att uppfylla dessa mål?

Cyniska inlägg i bostadsfrågan

Nu har återigen cynismen brett ut sig i bostadsfrågan. Personer med gott om pengar retar sig på att det finns folk som har lägre inkomster än de själva som bor i Stockholms innerstad eller i andra attraktiva områden, där de vill bo. De vill införa djungelns lag: rik går före fattig i alla lägen. Folk med små inkomster ska inte kunna bosätta sig där de mer välbärgade vill bo. Marknadskrafterna ska styra rätten till bostad. De tycker att det blir bättre ordning då.

Det som förvånar mig mest är att så många partier inklusive SD (naturligtvis) hänger på denna vulgära och extrema form av nyliberalism. Det blir ju inget ökat byggande av hyresrätter på detta sätt. Det har inte skett i de länder där marknadshyror infört enligt flera forskningsrapporter. Hyrorna rakar i höjden överallt där det är fullt uthyrt idag. Det är bostadsbrist i en överväldigande majoritet av landets kommuner. Boendet blir mer osäkert. Kolla hur det t.ex. är i London

Förändringar sedan 1990 i Stor-Stockholm av upplåtelseformer

Så här har Stor-Stockholm förändrats sedan 1990.. Genom politiska beslut och stora subventioner i form av ränte- och rot-avdrag till ägande- och bostadsrätt. Det kan kallas för att aktivt se till hushåll med låga inkomster inte är välkomna. Och nu vill dessutom en hel del partier se till att resten av hushåll med lite lägre inkomster i hyresrätt tvingas flytta när marknadshyror införs. Då blir bl.a. de på DNs ledarsida glada. Siffrorna från Statistiska Centralbyrån.

Stor

Sätt tak för ränteavdrag!

I Expressen idag kan vi läsa: ”Hushåll i rika områden och med stora lån gynnas av ränte- och rotavdraget, visar Expressens kartläggning. Förlorarna finns i kommuner där bostadspriserna inte hängt med. Ute i landet bubblar nu missnöjet.
– I Tornedalen gör vi rätt för oss. Om man lånar så betalar man tillbaka, säger Tomas Mörtberg, C, kommunalråd i Övertorneå, som vill införa tak på ränteavdraget.”

Håller helt med det centerpartistiska kommunalrådet i Övertorneå. Det är orimligt att en person kan dra av hur mycket som helst i ränteavdrag. 30 procent upp till 100 000 och 21 procent därutöver. Sätt ett tak på 20 000 nu. Det drabbar bara storfräsarna och skulle ha en hälsosam effekt på bostadspriserna i storstadsområdena.

Dessutom missgynnas hyresrätten av nuvarande system som gynnar ägt boende extremt mycket genom ränte- och ROT-avdrag. Dags att börja fundera på en skattemässigneutralitet mellan upplåtelseformerna!

Myter och verklighet i bostadsfrågan (2)

Efter kontakter med Leierboerforeningen och statistisk sentralbyrå i Norge har jag rättat ett par uppgifter om Norge i den presentation som jag höll i ABF, Stockholm den 24 mars i år. Det visade sig att de uppgifter som OECD hade om andelen hyresrätter i Norge var oklara. Det har jag rättat i min presentation. Förändringarna medför dock inte någon väsentlig skillnad i min argumentation. Men för de som använt den tidigare versionen ber jag att hämta den nu korrigerade. Rätt ska vara rätt.

Presentation på ABF, Stockholm 24 mars 2018

 

Hur man blundar för de stora subventionerna i DN!

I en ledare idag (24 april 2018) skriver DN på ledarsidan om problemen på bostadsmarknaden och de på tok för höga byggpriserna. Man skriver bl.a.

”Alternativet då? Få drömmer om en återgång till svunna tiders statliga subventionspolitik. Den rödgröna regeringens symboliska peng till nya hyresrätter har visat hur svårt det är. ”

”Att utvidga den politiken skulle bli dyrt. Subventioner tenderar att ge ett dolt slöseri.”

Men DN nämner inte med ett ord de enorma subventionerna till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Varför? Ledarskribenten hänvisar till bl.a. OECD, men ”glömmer” att OECD, IMF och en massa ekonomer påtalat att dessa subventioner drivit upp byggpriserna. Enligt EU-kommissionen är stödet till ägt boende högst i Sverige och Nederländerna bland alla medlemmar i EU. Subventioner utan villkor kapitaliseras som det heter. Investeringsbidragen däremot – som borde utvidgas bl.a. enligt IMF – är villkorade, dvs. ges endast om mottagaren kan visa att hyrorna hålls nere i 15 år. Det gör vinstmaximerande bostadsföretag ointresserade eftersom dagens enorma bostadsbrist möjliggör mycket höga hyror och ändå få lägenheterna uthyrda. Samma mekanism ligger bakom lyxrenoveringar av lägenheter som blivit tomma, vilken drivs av större företag och riskkapitalister. Men bostadsföretag med socialt ansvar borde utnyttja investeringsbidragen och driva på för lägre byggpriser , vilket också skett på en del håll.

Hyresrätten är gravt missgynnad i dagens system. Sätt ett tak för hur mycket en person får dra av i ränteavdrag till säg 20 000 (vilket bara skulle drabba de med mycket stora lån och goda inkomster) och använd pengarna till utökade, villkorade investeringsbidrag och förändra ROT-avdragen så att de endast utgår för energibesparande åtgärder och även kan gå till ägare av flerbostadshus.