Knappt hälften av Stockholmarna har råd med en nybyggd hyresrätt

DN i dag: ”Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nyproducerad tvåa. Bara sex av tio har råd med en nybyggd etta.

– Även om hyrorna sänks kommer det finnas grupper som inte har råd med nyproduktion, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.”

Enligt OECD:s trångboddhetsnorm ska ett en-personshushåll kunna bo i en tvåa. Hyrorna i nyproduktion är på tog för höga.

Ett oerhört systemfel. De stora subventionerna till det ägda boendet har drivit upp priserna, enligt en samstämmig ekonomkör. Det är betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än hyresrätter för byggare. Räknar man bort de stora skillnaderna i markpriser är byggpriset 50 procent högre per kvm för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena enligt SCB. Kommunerna måste få möjlighet att fastställa upplåtelseform i detaljplanerna. Investeringsbidragen behöver utökas. Markspekulation bekämpas. Konkurrensen inom byggsektorn måste bli bättre. Fler hus bör byggas i form av fabriksbyggda element, fast med varierande fasader. Som bilindustrin arbetar.

 

Två bra initiativ av Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen har tagit två viktiga initiativ för att om möjligt bryta upp låsningarna inom bostadspolitiken och i synnerhet om hyresmarknaden. Det ena är en delegation Bostad2030. Ur direktiven:
”De enda alternativen idag: bostadsrätt eller dyr nyproduktion – gäller bara för de mest köpstarka grupperna, men det finns inget alternativ för normalinkomsttagare, trots ett relativt högt bostadsbyggande. Vi är i ett läge när det är bostadsöverskott och bostadsbrist samtidigt och många har svårt att efterfråga dyr nyproduktion av hyresrätter. Hyresgästföreningen har därför tagit initiativ till ett oberoende forsknings- och kunskapsprojekt som ska utföras av en delegation Bostad 2030 under ledning av Anders Sundström.”
Den andra är Hyreskommissionen som leds av Stefan Attefall. Ur direktiven
”I bostadsbristens Sverige pågår en debatt om dagens hyresförhandlingssystem. En debatt som ibland bygger på missförstånd och felaktiga förväntningar på vad ett förhandlingssystem kan – och ska – åstadkomma. Hyresgästföreningen tror på modellen med förhandlade hyror men inser samtidigt att systemet är i behov av utveckling. Därför pågår, sedan 2016, ett omfattande utvecklingsarbete med att utveckla och effektivisera förhandlingssystemet.
Modellen förutsätter en hyressättning som är långsiktig, transparent och förutsägbar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Den motverkar hyresinflation vid bostadsbrist och är en garant för att hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd – samtidigt som den ger stabilitet och god lönsamhet för fastighetsägare. ”
En del gillar inte dessa initiativ, eftersom de inte gillar Anders Sundström och/eller Stefan Attefall, trots att dessa inte är ensamma. Kritiken nämner inte heller direktiven. För egen del anser jag att detta är två mycket bra initiativ i ett läge när M, C, KD, L och SD säger att de vill ha marknadshyror och det dessutom finns en del socialdemokrater som instämmer. Andrahandshyrorna är ett skräckexempel på vad som kan hända om värdarna tillåts utnyttja bostadsbrist för att höja hyrorna. I 255 av landets 290 kommuner är det bostadsbrist.
Subventionerna i Sverige går nästan enbart till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Undantaget är de blygsamma investeringsbidragen till byggande av små hyresrätter, som Internationella valutafonden (IMF) tycker att Sverige borde utöka, medan de borgerliga partierna vill avskaffa dem, men inte subventionerna till ägt boende.
Hyresrätt är en viktig upplåtelseform i ett modernt samhälle. Sverige har en betydligt lägre andel hyresrätter än länder som t.ex. Tyskland och Schweiz. Ett viktigt skäl att varje land bör ha en väsentlig andel hyresrätter är rörligheten i ett allt rörligare samhälle. Tre månaders uppsägningstid, inget behov av köpare eller mäklare, gör att en hyresgäst har betydlig lättare att flytta än de som bor i bostads- eller äganderätt.
De största hinder mot rörligheten i Sverige idag är de enorma priserna på ägt boende i inflyttningsregionerna, men också byggpriserna och hyrorna i nyproduktion och i lyxrenoverade lägenheter. Men att värdar inte får ta ut marknadshyror vid ny upplåtelse underlättar för de som bor i hyresrätt att röra på sig. Fast helst borde det skapas ett stort utbud av nya hyresrätter som folk med lite lägre inkomster har råd med.

DN gör vitt till svart

Dagens Nyheters ledarsida har nog aldrig förstått sig på bostadsmarknaden och att även hyresgäster ska ha besittningsskydd. Idag (6/11) på ledarsidan skyller man svarthandeln på hyresrätter på den nuvarande hyreslagstiftningen och förordar som man gjort i alla år den magiska lösningen: marknadshyror.

Men kära DN ni borde veta att det som är problemet är att det byggs för få bostäder i Stockholm och framför allt på tok för få hyresrätter som folk har råd att efterfråga. Detta löses knappast med marknadshyror. Då blir det ännu dyrare på alla orter med bostadsbrist Inte i något land som har avreglerat sin hyresmarknad har byggandet av hyresrätter ökat utan tvärtom har hyresmarknaden försvagats, enligt samstämmiga forskningsrapporter.

Marknaden har aldrig på egen hand löst bostadsfrågan för hushåll med små resurser. Inte i något land någonstans. Det borde DN veta. Det krävs ingripande av samhället i form av olika stöd och regleringar för att skapa ett tillräckligt utbud av bostäder som dessa hushåll har råd att bo i. Men det är klart, det stämmer ju inte med den verklighetsfrämmande ekonomiska teori som DN:s ledarsida tror på. Dess skribenter borde läsa andra ekonomer än Assar Lindbäck.

Ett viktigt skäl till det låga byggandet av hyresrätter är de stora subventionerna till ägt boende som har drivit upp både bygg- och markpriser och till och med medfört att byggare tackat nej till att bygga hyresrätter eftersom de tjänar mer på att bygga bostadsrätter.  Enligt SCB:s statistik var byggpriset på bostadsrätter nästan 50 procent högre per kvadratmeter än hyresrätter i storstadsområdena då man tagit bort skillnader i markpris. Lägger man till priset på mark är skillnaden per kvadratmeter över 70 procent. Ändå har alltför många inte råd med hyrorna i nyproduktionen.

Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät är det framförallt hyresrätter med överkomliga hyror som saknas. Det betyder att både bygg- och markpriserna måste ner. Att då som DN:s ledarsida i samklang med moderaterna, liberalerna och centern propagera för marknadshyror är milt talat upprörande. Det är öppna angrepp på rätten till en god bostad för alla hushåll.

Visst är det skit med svarthandeln. Men det är också skit att många, många inte har råd att efterfråga en bostad där jobben finns. Och det är också skit att de kraftigt subventionerade ägda bostäderna (ränte- och ROT-avdrag) utnyttjas sämre än hyresrätterna i Stockholm stad enligt SCB. De har färre boende per bostad när man jämfört bostäder av samma storlek. Trångboddhet är vanligare bland hyresgäster än bland dem i bostadsrätt och tvärtom är överkonsumtion av bostadsyta vanligare bland dem i bostadsrätt än bland hyresboende. Dessutom är inkomsterna per vuxen person för de som bor i bostadsrätt betydligt högre i varje stadsdel än för de som bor i hyresrätt.

Jag undrar vilka hushåll dessa förespråkare för marknadshyror ömmar för? Eller är det så illa att de framför allt vill se till att ägare till hyresfastigheter tjänar mer pengar utan att behöva lyfta ett finger?

Tacksam för svar!

 

 

Fastighetsavgiften suger

I DN den 29 oktober 2017 skriver Maria Croft om det egendomliga i att en villa på landsbygden har lika hög fastighetsavgift om lyxbostäder i storstäderna. Dessutom går skattesubventionerna (ränte- och ROT-avdrag) främst till hushåll i dyra bostäder i storstäderna. Och dessa subventioner betalas av de andra via skatten. Det är en omvänd Robin Hood politik: Ta från de fattiga och ge till de rika.

Vad tänker regering och riksdag gör åt detta?

Sätt tak för summa ränteavdrag

Det skrivs mycket nu om ränteavdragen. Och de är ett enormt problem både för statsfinanserna och hushållens skuldsättning. Samtidigt är det viktigt att gå varsamt fram för att inte skapa stora problem på kort sikt för många hushåll. I Dagens Nyheter idag kunde man läsa att det finns bolån på över 3 000 miljarder kronor, vilka år 2015 kostade statskassan 24 miljarder kronor. ”En dubblad ränta på mellan 3 och 4 procent skulle minska statens intäkter med närmare 50 miljarder. Det kan jämföras med att barnbidragshöjningen på 200 kronor …. kostar 4,5 miljarder.”

Där påpekas också en sänkning av inkomstskatterna som en kompensation för en sänkning av ränteavdragen inte är ett bra förslag, eftersom det finns hushåll med stora inkomster och låga lån samt hushåll med lägre inkomster och lite större lån.

För att inte hushåll med mer normala inkomster inte ska drabbas är den enda vettiga att sätta ett tak hur stor summa ett hushåll får dra av för sina ränteutgifter, men att behålla en 30-procentig avdragsrätt upp till säg 25 000 kronor per år. Idag är gränsen 50 000 per person och därutöver får man dra av 21 procent, vilket är helt orimligt. Ett sådant tak skulle bara drabba ett litet antal hushåll med mycket stora lån och samtidigt stora inkomster. Det har SCB tidigare visat. Ett hushåll med lån på 4 miljoner med en ränta på 2 procent skulle inte få någon höjning av sina boendekostnader. De med lån på 5 miljoner skulle få en ökad boendekostnad med 420 kronor i månaden. Detta skulle få en avkylande effekt på bostadspriserna i storstadsområdena och göra det möjligt att undvika den större krasch som annars är oundviklig.

 

Vad är marknadshyra, Lydia Wålsten?

I en underledare i Svenska Dagbladet den 30 augusti 2017 påstår Lydia Wålsten att hyresgäster subventioneras i en kommentar till de hiskeliga andrahandshyrorna i Stockholm:

”Vinkeln är fel. De intressanta är hur mycket förstahands-hyresgästerna subventioneras varje månad som de inte hyr ut hyran. Underhyran. Det är en artificiellt låg hyra som på grund av hyresregleringen löper över decennier..”

Det är lustigt hur nyliberaler ser på prisbildning. När fastighetsskatten byggde på marknadsvärdet på bostaden protesterade de och menade att den tvingade folk från sina bostäder. Det var orättvist att man skulle få ökade kostnader när bostäder i närheten köptes för högre priser.

Men för hyresgäster ska det inte finnas något besittningsskydd. Hyrorna ska höjas med efterfrågan. Ju större bostadsbrist desto högre hyror eftersom efterfrågan stiger med den. Ut med de som inte kan betala!

Wålsten nämner inte heller de enorma statliga subventioner som bara går till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag, vilka har drivit upp både bygg- och markpriser till sanslösa nivåer och dessutom skapat ett växande skuldberg som hotar Sveriges ekonomi.

Wålsten vet kanske inte att hyresgästerna i Stockholms innerstad har betydligt lägre inkomster än de subventionerade hushållen i bostadsrätt där.

Men är det rätt att fastighetsägare ska kunna utnyttja bostadsbrist och ett försumbart utbud av hyresrätter med låga hyror för att ta ut högre hyror? Vore det inte rimligare att kräva en ändrat bostadspolitik, så att hyresrätten får samma skattemässiga villkor som bostads- och äganderätt? Är det rimligt att staten idag subventionerar främst  och mest hushåll med högre inkomster?

Framförallt beroende på svårigheterna att rekrytera kompetent personal beroende på bostadsbristen i Storstockholm har Swedbank beräknat att företagen förlorar 21 miljarder kronor per år de nästa 20 åren. Alltför många har helt enkelt inte råd att bosätta sig här.

Det kommer inte byggas fler hyresrätter om hyrorna släpps fria som Wålsten propagerar för. Det har det inte gjorts i de länder som avreglerat. Det nya som byggs har marknadshyror bl.a. beroende på de höga bygg- och markpriserna. Därför bygger man inte heller överallt, eftersom det bara är ett fåtal som har råd med dem.

Och varför skulle ett bostadsföretag/en värd bygga mer när det räcker med att höja hyrorna i det bestånd de redan har?

Jag föreslår att Wålsten lämnar sina teorier och försöker se verkligheten som den är. Då gäller det att se till att subventioner inte driver upp priser utan förses med villkor så att mottagaren av en subvention måste hålla nere sina priser/hyror. Och att de dessutom medför att även hushåll med lite lägre inkomster kan få en god bostad. Rätten till bostad är faktiskt en mänsklig rättighet.

 

 

 

Paradoxen på bostadsmarknaden och Linda Nordlund

I ett inlägg på SvD:s ledarsida den 27/8 skriver Linda Nordlund om paradoxen:

”Varför får de rikaste den största subventionen – ränteavdraget – samtidigt som de med lägst inkomster hänvisas till det dyraste boendet – hyresrätten? Där en bostadsrätt blir billigare i takt med att lånen betalas av, kommer hyresgästen i stället att få betala mer för varje år som går, eftersom hyrorna höjs vid de årliga förhandlingarna.” Hon glömde ROT-avdraget.  Amorteringarna har länge varit blygsamma i Sverige i motsats till t.ex. i Tyskland. Bostaden behöver underhållas, kylskåpet bytas ut etc. Och behöver man flytta kostar det extra mycket när bostaden ska säljas (mäklararvode bl.a.) och det kan ta sådan tid att det inte går att få det jobb man annars skulle ha fått på den andra orten.

”Hyresrätten är också dyrare eftersom hyresgästen får en högre servicenivå än grannen i bostadsrätt; om kylskåpet packar ihop är det bara att ringa värden. Därför borde hyresrätt vara valet för den som har en god ekonomi och är beredd att betala för att slippa fixa med underhåll.”

Hyresrätten är framför allt dyrare eftersom den inte subventioneras via ränte- och ROT-avdrag. Det vore rimligt att samhället inte ensidigt gynnade ägt boende. Dessa subventioner har dessutom bidragit till prisexplosionen på byggande, bostadsrätter och egnahem liksom hushållens enorma och fortfarande växande skuldberg, som är ett hot mot Sverige ekonomi. Enligt EU-kommissionen är Sverige och Nederländerna de två länder som subventionerar äganderätt mest inom EU.

Nordlund har rätt i att servicegraden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten. Det gäller framförallt det inre underhållet i lägenheten. I och för sig behöver det inte vara så. För flera år sedan lanserades en modell kallad Boflex, som tyvärr inte har slagit igenom i större skala. Den innebar att en hyresgäst skulle kunna göra både till- och frånval. Till exempel skulle ansvar för spis, kyl, frys, målning och tapetsering kunna vara hyresgästens ansvar och hyran skulle då reduceras. I många länder i Europa är det så, men har inte slagit igenom i Sverige. Detta borde kunna utvecklas i Sverige.

Hyresrätten har redan en annan stor fördel framför bostadsrätten genom den broms för hyresutvecklingen som finns enligt hyreslagen. Inkomsterna för vuxna hyresgäster i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt, vilket inte skulle ha varit fallet med marknadshyror. Denna hyresbroms vill dock en del partier ta bort och tror att det skulle betyda att fler hyresrätter byggdes. Det har dock inte skett i något land som avreglerat hyrorna. Hyresgästhushållen i det avreglerade Norge betalar enligt OECD den högsta andelen av sin inkomst i hyra jämfört med hyresgästhushållen i alla de andra OECD-länderna.

Men visst skulle det vara intressant att utveckla ett hyresboende utan vinstintresse. Ett sådant finns redan i form av kooperativ hyresrätt, men har svårt att konkurrera med den subventionerade bostadsrätten.

”I stället för att som i Norge och Tyskland underlätta för dem som står i begrepp att köpa sin första bostad genom förmånliga villkor för bosparande, höjer vår regering de redan svårforcerade trösklarna genom amorteringskrav och bolånetak.” anser Nordlund. I Tyskland är det dock få unga som flyttar in i en ägd bostad. Hälften av hushållen där bor i hyresrätt. Och Nordlund påpekade för övrigt tidigare att kostnaderna sjunker genom amorteringar. Men nu är det fel att kräva amorteringar!

Nordlund vill att fler ska kunna få ett ägt boende. Men vill tydligen inte dra ner på de nuvarande stora subventionerna till de rikaste. I Stockholm ligger priserna per kvm på bostadsrätter långt över byggpriserna för bostadsrätter. Jag tror inte att Nordlunds förslag är någon lösning för det stora flertalet av de som efterfrågar bostäder med hyror/priser som de har råd med. Det stora problemet är det låga, ja obefintliga utbudet av hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Visst är det en paradox att de största subventionerna går till de rikaste, men varför inte dra ner på dessa då och ge hyresrätten samma villkor som de andra upplåtelseformerna?