Stockholmshyror är inte marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur?

I Stockholm pågår en översyn av hyressättningen vilket har föranlett dessutom en del aktivister att påstå att den kommer att medföra marknadshyror. Skälet är att de tror att hyrorna kommer att höjas i attraktiva lägen och i synnerhet i Stockholms innerstad.

Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas värderingar som är utgångspunkten och inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran efter denna översyn väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna får god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter ombyggnader.

Hyresgästföreningen stöder en systematisk hyressättning enligt bruksvärdeprincipen. Om det visar sig att de nuvarande hyresskillnaderna mellan i övrigt jämförbara lägenheter i olika lägen inte motsvarar hyresgästernas värderingar så ska hyrorna justeras. Det är klart att ingen gillar att deras hyra kan höjas, men en justering kan å andra sidan innebära att hyrorna fryses på andra håll vilket kan glädja dem.

En del argumenterar mot bruksvärdeprincipen och vill ha ett stopp för en systematisk hyressättning. Det är ju lätt att säga, men vad betyder det i praktiken? Jo, att man överger den grundläggande principen att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre bostäder enligt hyresgästernas värderingar och vice versa. Det skulle skapa ännu större balansproblem på bostadsmarknaden, öka benägenheten för svarta affärer och strida mot vanligt förnuft.

Hyresrätten har idag sämre skattevillkor än ägt boende. De stora subventionerna till ägt boende har tillsammans med lågt bostadsbyggande, dålig konkurrens och en enorm bostadsbrist drivit upp priserna på byggande, mark och bostäder med fri prissättning. Dessa missförhållanden borde en ansvarsfull regering avskaffa. Och de försvårar också arbetet med en systematisk och rättvis hyressättning eftersom hyrorna i nybyggda lägenheter är för alldeles för höga för många hushåll. Men den stora mängden hyresbostäder är inte nybyggda och hyresskillnaderna mellan dessa bör vara rättvisa, eller hur?

Handelsekonomers argument håller inte

I sin slutreplik vidhåller medlemmarna i Socialdemokratiska ekonomklubben vid Handelshögskolan sina argument för en friare hyressättning. Jag menar att deras argument inte håller.

De måste ju hålla med om att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm. Det är ju fakta. ”Dock är sambandet mellan bostadens attraktivitet och personens inkomst fortfarande starkare bland de som bor i hyresrätter än de som bor i bostadsrätter.” Detta ska vara ett argument mot att den nuvarande hyresättningen motverkar segregationen. Men det är det inte. Just för att det inte är marknadshyror har hushåll med lägre inkomster möjlighet att bo kvar och tvingas inte flytta av ekonomiska skäl. Gentrifieringen motverkas. Det är ju rätt självklart, eller hur?

Författarna vidhåller att en friare hyressättning skulle medföra ökat byggande av hyresrätter. För att belägga detta för de ett teoretiskt resonemang. Jag tycker att det skulle vara bra om de tog hänsyn till den forskning som studerat vad som hänt i verkligheten. Den har visat att det inte byggts fler hyresrätter efter en avreglering av hyresmarknaden. Jag hoppas författarna har tilltro till t.ex. professor Christine Whitehead vid London School of Economics, som är en av flera som studerat verkligheten och kommit fram till att det inte byggts fler hyresrätter i något av de elva länder i Västeuropa som studerats.

Vad är det som säger att bostadsföretag skulle vilja nya dyra hyresrätter om de kan tjäna betydligt mer på att höja hyrorna på orter med stor bostadsbrist? Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad (professor Richard Arnott), varför denna typ av enkla analyser som författarna ägnar sig åt inte håller måttet.

Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det är framför allt brist på hyresrätter med överkomliga hyror för unga och hushåll med lägre inkomster, vilket också är  hinder i företagens rekrytering av arbetskraft och ungas möjlighet till högre studier. Problemen med bristen på hyresrätter med överkomliga hyror och de skyhöga priser på ägt boende delar Stockholm med många andra storstäder. Detta är det viktigaste. Men författarna har inga förslag på hur utbudet av hyresrätter med överkomliga hyror ska öka i storstadsregionerna.

Det är sant, som författarna påpekar, att det är ett problem med de stora hyresskillnaderna mellan gammalt och nybyggt. Detta skapar flera problem och motverkar också rörligheten. Även om de skyhöga priserna på bostadsrätter i storstadsområdena är ett ännu värre hinder för rörlighet.

Jag menar att det stora problemet är de höga byggpriserna. Till dessa finns det flera orsaker. En viktig är de stora subventionerna till ägt boende. Inom EU är de störst i Sverige och Nederländerna. Det är 52 procent dyrare per kvadratmeter att bygga bostadsrätter än  hyresrätter i storstadsområdena, enligt SCB. Det händer att kommunala bostadsföretag har svårt att hitta de som vill bygga hyresrätter eftersom byggarna inte tjänar lika mycket då.

Författarna fortsätter att skriva om det låga resursutnyttjandet och implicerar att detta gäller hyresrättsbeståndet. Men fakta visar att resursutnyttjandet är betydligt lägre inom både bostadsrätt och äganderätt. Det är inom dessa båda bestånd som hög utrymmesstandard är vanligast, medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten. Vad vill författarna göra åt detta?

Självklart ska man lyfta på alla stenar för att försöka lösa bostadskrisen. Men man måste börja i rätt ände annars riskerar man att förvärra krisen.