Stockholmshyror är inte marknadshyror

Varje gång parterna på hyresmarknaden ser över hyressättningen brukar okunniga journalister skriva att det blir ”marknadshyror”. Att hyrorna ska vara högre i bättre bostäder än sämre och vice versa är väl självklart, eller hur?

I Stockholm pågår en översyn av hyressättningen vilket har föranlett dessutom en del aktivister att påstå att den kommer att medföra marknadshyror. Skälet är att de tror att hyrorna kommer att höjas i attraktiva lägen och i synnerhet i Stockholms innerstad.

Enligt hyreslagen ska hyrorna bestämmas av lägenheternas storlek, standard, utrustning, servicenivå och läge enligt hyresgästernas värderingar. Det kallas för bruksvärdet. Det är hyresgästernas värderingar som är utgångspunkten och inte konkurrensen mellan bostadssökande på en bostadsmarknad med bostadsbrist. I det senare fallet kan en hyresvärd sätta den högsta hyra den kan få, vilket skulle leda samma prisstruktur som det är på bostadsrätter.

Eftersom kommunerna och bostadsmarknaderna förändras är det rimligt att med vissa intervall se över hyressättningen så att den blir rättvis och motsvarar de vanliga hyresgästernas värderingar. Bättre, mer attraktiva, bör ju ha högre hyror än sämre, mindre attraktiva bostäder samt vice versa. Det är avsikten med det nuvarande bruksvärdessystemet.

Efter en översyn fastställs hyrorna efter förhandlingar. Dessutom, om det visar sig, att bruksvärdehyran efter denna översyn väsentligt överstiger den nuvarande hyran är det vanligt att parterna är överens om en övergångsperiod, så att de nuvarande hyresgästerna får god tid på sig att anpassa sig. Detta förfarande är ingen nyhet utan har tillämpats i en rad kommuner i Sverige.

Bruksvärdesystemet ska garantera hyresgästernas besittningsskydd. Idag är det största problemet inte översyner av hyressättningen, som bör ske med vissa intervaller, eftersom det sker förändringar på bostadsmarknaden, utan möjligheterna för hyresvärdar att genomföra drastiska hyreshöjningar efter ombyggnader.

Hyresgästföreningen stöder en systematisk hyressättning enligt bruksvärdeprincipen. Om det visar sig att de nuvarande hyresskillnaderna mellan i övrigt jämförbara lägenheter i olika lägen inte motsvarar hyresgästernas värderingar så ska hyrorna justeras. Det är klart att ingen gillar att deras hyra kan höjas, men en justering kan å andra sidan innebära att hyrorna fryses på andra håll vilket kan glädja dem.

En del argumenterar mot bruksvärdeprincipen och vill ha ett stopp för en systematisk hyressättning. Det är ju lätt att säga, men vad betyder det i praktiken? Jo, att man överger den grundläggande principen att bättre bostäder ska ha högre hyra än sämre bostäder enligt hyresgästernas värderingar och vice versa. Det skulle skapa ännu större balansproblem på bostadsmarknaden, öka benägenheten för svarta affärer och strida mot vanligt förnuft.

Hyresrätten har idag sämre skattevillkor än ägt boende. De stora subventionerna till ägt boende har tillsammans med lågt bostadsbyggande, dålig konkurrens och en enorm bostadsbrist drivit upp priserna på byggande, mark och bostäder med fri prissättning. Dessa missförhållanden borde en ansvarsfull regering avskaffa. Och de försvårar också arbetet med en systematisk och rättvis hyressättning eftersom hyrorna i nybyggda lägenheter är för alldeles för höga för många hushåll. Men den stora mängden hyresbostäder är inte nybyggda och hyresskillnaderna mellan dessa bör vara rättvisa, eller hur?

Marknadshyror ger inte ökat byggande

”Om inte konkurrensen ökar i byggsektorn, skulle sannolikt inte det totala bostadsbyggandet öka nämnvärt om Sverige införde marknadshyror. Marknadshyrans stora vinnare är fastighetsägare på attraktiva marknader. Det är några av slutsatserna som Tyréns drar i en studie som idag presenteras av SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag.

http://www.sabo.se/documents/rapport-marknadshyror-tyrens-sabo-56163#/pressreleases/ny-rapport-om-effekten-av-marknadshyror-1410727

Argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead m.fl. 2012) belyser utvecklingen i elva olika Västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att en de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden

I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:

”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.

Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”

Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.

Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.

För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.