Handelsekonomers argument håller inte

I sin slutreplik vidhåller medlemmarna i Socialdemokratiska ekonomklubben vid Handelshögskolan sina argument för en friare hyressättning. Jag menar att deras argument inte håller.

De måste ju hålla med om att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm. Det är ju fakta. ”Dock är sambandet mellan bostadens attraktivitet och personens inkomst fortfarande starkare bland de som bor i hyresrätter än de som bor i bostadsrätter.” Detta ska vara ett argument mot att den nuvarande hyresättningen motverkar segregationen. Men det är det inte. Just för att det inte är marknadshyror har hushåll med lägre inkomster möjlighet att bo kvar och tvingas inte flytta av ekonomiska skäl. Gentrifieringen motverkas. Det är ju rätt självklart, eller hur?

Författarna vidhåller att en friare hyressättning skulle medföra ökat byggande av hyresrätter. För att belägga detta för de ett teoretiskt resonemang. Jag tycker att det skulle vara bra om de tog hänsyn till den forskning som studerat vad som hänt i verkligheten. Den har visat att det inte byggts fler hyresrätter efter en avreglering av hyresmarknaden. Jag hoppas författarna har tilltro till t.ex. professor Christine Whitehead vid London School of Economics, som är en av flera som studerat verkligheten och kommit fram till att det inte byggts fler hyresrätter i något av de elva länder i Västeuropa som studerats.

Vad är det som säger att bostadsföretag skulle vilja nya dyra hyresrätter om de kan tjäna betydligt mer på att höja hyrorna på orter med stor bostadsbrist? Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad (professor Richard Arnott), varför denna typ av enkla analyser som författarna ägnar sig åt inte håller måttet.

Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det är framför allt brist på hyresrätter med överkomliga hyror för unga och hushåll med lägre inkomster, vilket också är  hinder i företagens rekrytering av arbetskraft och ungas möjlighet till högre studier. Problemen med bristen på hyresrätter med överkomliga hyror och de skyhöga priser på ägt boende delar Stockholm med många andra storstäder. Detta är det viktigaste. Men författarna har inga förslag på hur utbudet av hyresrätter med överkomliga hyror ska öka i storstadsregionerna.

Det är sant, som författarna påpekar, att det är ett problem med de stora hyresskillnaderna mellan gammalt och nybyggt. Detta skapar flera problem och motverkar också rörligheten. Även om de skyhöga priserna på bostadsrätter i storstadsområdena är ett ännu värre hinder för rörlighet.

Jag menar att det stora problemet är de höga byggpriserna. Till dessa finns det flera orsaker. En viktig är de stora subventionerna till ägt boende. Inom EU är de störst i Sverige och Nederländerna. Det är 52 procent dyrare per kvadratmeter att bygga bostadsrätter än  hyresrätter i storstadsområdena, enligt SCB. Det händer att kommunala bostadsföretag har svårt att hitta de som vill bygga hyresrätter eftersom byggarna inte tjänar lika mycket då.

Författarna fortsätter att skriva om det låga resursutnyttjandet och implicerar att detta gäller hyresrättsbeståndet. Men fakta visar att resursutnyttjandet är betydligt lägre inom både bostadsrätt och äganderätt. Det är inom dessa båda bestånd som hög utrymmesstandard är vanligast, medan trångboddhet är vanligast i hyresrätten. Vad vill författarna göra åt detta?

Självklart ska man lyfta på alla stenar för att försöka lösa bostadskrisen. Men man måste börja i rätt ände annars riskerar man att förvärra krisen.

 

Nationalekonomers teoretiska värld

Så har då ett gäng från den socialdemokratiska ekonomklubben på Handelshögskolan tyckt till om hyresmarknaden, som de tycker ska avregleras så att hyrorna kan höjas i synnerhet i Stockholm.

Elis Örjes som går på Handelshögskolan tycker att det var en ful debatteknik när jag påpekade att hyresrätterna i Stockholms innerstad inte är subventionerade, som gänget skrev. Örjes menar att om någon tar ett pris som vid något tillfälle ligger under vad andra är beredda att betala så är det priset subventionerat.Detta bekräftas av Hamid Andersson.  Och även om fastighetsägaren tjänar pengar på dagens hyra så är det en subvention om den inte tar ut vad den maximalt kan få. Det är deras tro.

Men spelar det ingen roll varför det ser ut som det gör? Finns det något i nationalekonomers värld som heter ocker eller att utnyttja andras trångmål för egen vinning? I verkligheten utgår inga subventioner till hyresrätter, däremot subventioneras bostads- och äganderätt med drygt 40 miljarder per år via ränte- och ROT-avdrag. Och det är dessa subventioner, den snabba urbaniseringen, spekulation i mark, bristande konkurrens och effektivitet  i byggsektorn, för korta serier, på tok för lågt bostadsbyggande, för långa handläggningstider, skiftande kvalitetskrav från kommunerna mm. som drivit upp byggpriser, överlåtelsepriser hushållens skuldsättning till rekordnivåer och lett till den enorma bostadsbristen i Sverige, främst i storstadsområdena. Det är detta som skapat det värdegap som finns mellan likvärdiga fastigheter med hyresrätter eller med bostadsrätter.

EU-kommissionen har konstaterat att äganderätt (inkl. bostadsrätt) är  mest subventionerat i Sverige och Nederländerna av alla länder inom EU.

Aktörerna på bostadsmarknaden har inte lyckats producera tillräckligt med bostäder med överkomliga hyror eller priser som de flesta har råd att bo i. Detta är det stora marknadsmisslyckandet. Och detta ska inte hyresgäster straffas för.

Byggarna kan ta ut 52 procent högre pris per kvadratmeter i storstadsområdena när de bygger bostadsrätter än när de bygger hyresrätter, vilket de naturligtvis föredrar. Ändå är det så att en minoritet av alla som står i bostadskö för hyresrätt inte har råd med hyrorna i nybyggda hyresrätter. I Ängelholm där jag bor säger man att bara en liten del av alla de många som står i kö för bostad i Ängelholmshem som har råd med de nya bostäder som företaget bygger.

För övrigt undrar jag om nationalekonomer med denna tro över huvud taget kan medge att det finns bostadsbrist. Det måste väl enligt dem bara vara en prisfråga?

Men vi andra som lever i verkligheten, som ser hemlösa, trångboddhet, familjer som delar på en bostad, unga som tvingas flytta från det ena efter det andra andrahands- eller tredjehandsboendet och företag som inte kan hitta anställda eftersom det inte finns lediga bostäder som folk har råd med, vi vet ett det är bostadsbrist.

Ska folk mista sina bostäder för att andra är beredda att betala mer för att bo i dem? Ska det inte finnas besittningsskydd för hyresgäster?

Hyresrätter med överkomliga hyror behövs framför allt i de expansiva regionerna av flera skäl. Ett av de viktigaste skälen är att hyresrätten behövs i ett rörligt och föränderligt samhälle, där jobb skapas och försvinner och man kan behöva flytta för att få ett jobb eller en utbildning. Därför är det också viktigt att underlätta flyttningar. Ett argument som ibland framförs är att reglera hyran under den tid som hyresgästen bor i den, men att släppa hyrorna fria vid ny upplåtelse. Men när bostadsbristen är stor skulle detta bli ett hinder för rörlighet, eftersom man skulle få en stor ökning av boendekostnaden om man flyttade. Idag motverkar de höga hyrorna i nybyggda bostäder rörlighet. Och ett ännu högre hinder är de skyhöga priserna på bostadsrätter och villor i storstadsområdena.

Dessutom skulle fria hyror vid ny upplåtelse i dagens situation skapa konflikter mellan värd och hyresgäst eftersom värden helst skulle vilja bli av med hyresgästen för att kunna öka sina intäkter.