#bostadsbrist

Riksrevisionens egendomliga rapport

Publicerad av

1

Riksrevisionen publicerade 2017 en egendomlig studie kallad Inkomsteffekter av bruksvärdessystemet, rir 2017:24. I den påstås att bruksvärdesystemet medför att hyresgäster sänker sina inkomster!

Jag ska först citera ur texten:

”För att besvara frågeställningen har ett experiment utnyttjats där drygt 600 hyresrätter lottades ut bland bostadssökande under en tioårsperiod. Syftet med granskningen är ……..att undersöka hur tillgången till en hyresrätt på en bristmarknad där bruksvärdeshyran understiger marknadshyran påverkar individer i olika avseenden.
Granskningen ger stöd för att bruksvärdessystemet medför att tillgången till en hyresrätt på en bristmarknad har effekt på både arbetsinkomst och utbildning. Analysen visar att arbetsinkomsten minskar med i genomsnitt cirka 50 000 kronor per individ och år under år 3, 4 och 5 efter att individerna flyttat in i sin hyresrätt och tilldelats ett förstahandskontrakt. Samtidigt har tillgången till boende i hyresrätt en positiv effekt på utbildning; de individer som fick en hyresrätt ökade sin utbildningsnivå under år 3, 4, och 5 efter att de flyttat in i hyresrätten, vilket är en ökning på motsvarande tio procent jämfört med dem som inte fick någon hyresrätt. Den negativa effekten på arbetsinkomst kvarstod dock, även om hänsyn tas till att individerna påbörjar studier och minskar sin inkomst som en konsekvens av detta. Den uppmätta inkomsteffekten indikerar att tillgången till en hyresrätt med en hyra som är lägre än marknadshyran har en negativ effekt på arbetsinkomsten och därmed inte gynnar arbetsutbudet, vilket inte ligger i linje med intentionerna om att bostadspolitiken ska gynna arbete och tillväxt.”

Den fråga som utredarna inte ställer sig är hur lång tid efter utbildningen som det tar innan den ger resultat i form av högre inkomster. Detta nämns inte ens. Dessutom borde de ha studerat vad som händer med arbetsinkomsterna bland de som fått  tag i en ägd bostad, t.ex. en bostadsrätt, som ju är kraftigt subventionerad (ränte- och ROT-avdrag) Det är kanske tryggheten med en säker bostad som gör att man kan planera på längre sikt.

”Skillnaden mellan de två grupperna (dvs. de som  fick men lägenhet via lott och de övriga) är inte så stor som man kunde ha förväntat sig. Det är därför troligt att de individer som inte fick någon lägenhet via lotteriet senare fick en hyresrätt via bostadskön. Vi finner även i data att cirka hälften av dem som förlorade lotteriet har flyttat vidare till en hyresrätt cirka 2 år efter att de deltog i lotteriet.”

Och t.o.m. kanske fler efter 6 år. Men dessa har inte sänkt sina inkomster, trots bruksvärdesystemet! I  varje  fall redovisar inte riksrevisionen detta i sin rapport. Detta ger riksrevisionen ingen förklaring till. Det saknas också helt ett resonemang vad som skulle hända med konsumtionen och med hushålls möjligheter att bo kvar om marknadshyror infördes. Att hyresgäster i Stockholm har betydligt lägre förvärvsinkomster än boende i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm menar Riksrevisionen är ett resultat av att hyresgäster sänker sina inkomster! Ibland verkar det som det går att påstå vad som helst. Så om vi införde marknadshyror så skulle hyresgästers inkomster öka! För min del tror jag att de skulle öka hemlöshet och trångboddhet och försvära deltagande på arbetsmarknaden för många. I själva verket skulle företagen få ännu svårare än idag att rekrytera anställda i storstadsområdena.

”Trots att analyserna tar hänsyn till påbörjad utbildning kvarstår en statistiskt säkerställd negativ inkomsteffekt år 3–5 efter lotteriet. Utifrån dessa resultat finns det därför inte skäl att tro att den negativa effekt på förvärvsinkomst som kunnat påvisas av att få en hyresrätt drivs av att individer påbörjar studier snarare än av det värde som bruksvärdessystemet skapar hos hyresrätten i tider av bostadsbrist.”

Borde inte myndigheter ägna sig åt seriösa utredningen?

Myter och verklighet i bostadsfrågan (2)

Publicerad av

0

Efter kontakter med Leierboerforeningen och statistisk sentralbyrå i Norge har jag rättat ett par uppgifter om Norge i den presentation som jag höll i ABF, Stockholm den 24 mars i år. Det visade sig att de uppgifter som OECD hade om andelen hyresrätter i Norge var oklara. Det har jag rättat i min presentation. Förändringarna medför dock inte någon väsentlig skillnad i min argumentation. Men för de som använt den tidigare versionen ber jag att hämta den nu korrigerade. Rätt ska vara rätt.

Presentation på ABF, Stockholm 24 mars 2018

 

Hur man blundar för de stora subventionerna i DN!

Publicerad av

0

I en ledare idag (24 april 2018) skriver DN på ledarsidan om problemen på bostadsmarknaden och de på tok för höga byggpriserna. Man skriver bl.a.

”Alternativet då? Få drömmer om en återgång till svunna tiders statliga subventionspolitik. Den rödgröna regeringens symboliska peng till nya hyresrätter har visat hur svårt det är. ”

”Att utvidga den politiken skulle bli dyrt. Subventioner tenderar att ge ett dolt slöseri.”

Men DN nämner inte med ett ord de enorma subventionerna till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Varför? Ledarskribenten hänvisar till bl.a. OECD, men ”glömmer” att OECD, IMF och en massa ekonomer påtalat att dessa subventioner drivit upp byggpriserna. Enligt EU-kommissionen är stödet till ägt boende högst i Sverige och Nederländerna bland alla medlemmar i EU. Subventioner utan villkor kapitaliseras som det heter. Investeringsbidragen däremot – som borde utvidgas bl.a. enligt IMF – är villkorade, dvs. ges endast om mottagaren kan visa att hyrorna hålls nere i 15 år. Det gör vinstmaximerande bostadsföretag ointresserade eftersom dagens enorma bostadsbrist möjliggör mycket höga hyror och ändå få lägenheterna uthyrda. Samma mekanism ligger bakom lyxrenoveringar av lägenheter som blivit tomma, vilken drivs av större företag och riskkapitalister. Men bostadsföretag med socialt ansvar borde utnyttja investeringsbidragen och driva på för lägre byggpriser , vilket också skett på en del håll.

Hyresrätten är gravt missgynnad i dagens system. Sätt ett tak för hur mycket en person får dra av i ränteavdrag till säg 20 000 (vilket bara skulle drabba de med mycket stora lån och goda inkomster) och använd pengarna till utökade, villkorade investeringsbidrag och förändra ROT-avdragen så att de endast utgår för energibesparande åtgärder och även kan gå till ägare av flerbostadshus.

Knappt hälften av Stockholmarna har råd med en nybyggd hyresrätt

Publicerad av

2

DN i dag: ”Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nyproducerad tvåa. Bara sex av tio har råd med en nybyggd etta.

– Även om hyrorna sänks kommer det finnas grupper som inte har råd med nyproduktion, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.”

Enligt OECD:s trångboddhetsnorm ska ett en-personshushåll kunna bo i en tvåa. Hyrorna i nyproduktion är på tog för höga.

Ett oerhört systemfel. De stora subventionerna till det ägda boendet har drivit upp priserna, enligt en samstämmig ekonomkör. Det är betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än hyresrätter för byggare. Räknar man bort de stora skillnaderna i markpriser är byggpriset 50 procent högre per kvm för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena enligt SCB. Kommunerna måste få möjlighet att fastställa upplåtelseform i detaljplanerna. Investeringsbidragen behöver utökas. Markspekulation bekämpas. Konkurrensen inom byggsektorn måste bli bättre. Fler hus bör byggas i form av fabriksbyggda element, fast med varierande fasader. Som bilindustrin arbetar.

 

Hyresrätter som folk har råd med behövs

Publicerad av

0

De borgerliga partierna och Sverigedemokraterna vill införa marknadshyror, vilket medför högre hyror i stort sett alla kommuner med bostadsbrist, dvs. 255 av 290 kommuner. Samtidigt är det en enorm brist på bostäder som flertalet bostadsökande har råd med. De dyra nybyggena är svåra att få uthyrda. Staten subventionerar via ränte- och ROT-avdrag endast ägt boende (bostads- och äganderätt). En liten summa (som de borgerliga partierna motsätter sig) går numera i form av investeringsbidrag till byggande av små hyresrätter. Men endast om byggherren kan visa att hyrorna hålls nere. Några sådana krav har inte ränte- och ROT-avdragen, vilka tvärtom har medfört höjda priser. Byggpriserna per kvm bostadsyta är i storstadsområdena nästan 50 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter, när man tagit bort skillnaderna i markpriser. Inkluderas markpriserna är skillnaden över 70 procent per kvm bostadsyta.

Subventionerna till ägt boende är högst bland alla länder inom EU i Sverige och Nederländerna enligt EU-kommissionen. Och byggpriserna är högst i Sverige.

Internationella valutafonden har i en analys av bostadsmarknaden i Sverige skrivit att regeringen borde utöka investeringsbidragen, som framgångsrikt bidrar till att hålla nere hyrorna i nyproduktionen, samtidigt som den i likhet med EU-kommissionen, OECD m.fl. kritiserar ränteavdragen. De borgerliga partierna och SD vill istället avskaffa investeringsbidragen.

Det viktiga för de borgerliga partierna och SD tycks vara att aktivt verka för högre hyror, dvs. att låta hyresvärdar utnyttja bostadsbristen för att höja hyrorna så mycket som det går och ställa hyresgästerna utan möjlighet att påverka hyresvillkoren via sina företrädare, de lokala hyresgästorganisationerna.

Grundproblemen i Sverige idag är att byggpriserna är för höga, bostadsbristen breder ut sig och att det finns för få och byggs för få bostäder som hushåll med lägre inkomster har råd med på orter där jobben finns varför trångboddhet och extrem, hälsofarlig trångboddhet blir allt vanligare.

Marknadsivrarna i dessa partier är antingen cyniska eller okunniga om bostadspolitik och situationen för hushåll med inkomster under medianen. Påståendet om att marknadshyror skulle medföra ett ökat byggande av hyresrätter är rent önsketänkande. Det har aldrig skett i länder som avreglerat. Tvärtom har hyresmarknaderna där gått bakåt, som t.ex. i Norge. Enligt OECD så tar hyran för hyresgästerna i Norge också den högsta andelen av inkomsten inom hela OECD.

Så tänk om! Lär er mer om hur bostadsmarknaden fungerar. Lyssna på professor Arnott som forskat i många år om  den. Han påpekar att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad. Något som en del troende neo-klassiska nationalekonomer i Sverige inte har fattat eller velat fatta: Stämmer inte verkligheten med teorin, gäller teorin!

 

DN gör vitt till svart

Publicerad av

0

Dagens Nyheters ledarsida har nog aldrig förstått sig på bostadsmarknaden och att även hyresgäster ska ha besittningsskydd. Idag (6/11) på ledarsidan skyller man svarthandeln på hyresrätter på den nuvarande hyreslagstiftningen och förordar som man gjort i alla år den magiska lösningen: marknadshyror.

Men kära DN ni borde veta att det som är problemet är att det byggs för få bostäder i Stockholm och framför allt på tok för få hyresrätter som folk har råd att efterfråga. Detta löses knappast med marknadshyror. Då blir det ännu dyrare på alla orter med bostadsbrist Inte i något land som har avreglerat sin hyresmarknad har byggandet av hyresrätter ökat utan tvärtom har hyresmarknaden försvagats, enligt samstämmiga forskningsrapporter.

Marknaden har aldrig på egen hand löst bostadsfrågan för hushåll med små resurser. Inte i något land någonstans. Det borde DN veta. Det krävs ingripande av samhället i form av olika stöd och regleringar för att skapa ett tillräckligt utbud av bostäder som dessa hushåll har råd att bo i. Men det är klart, det stämmer ju inte med den verklighetsfrämmande ekonomiska teori som DN:s ledarsida tror på. Dess skribenter borde läsa andra ekonomer än Assar Lindbäck.

Ett viktigt skäl till det låga byggandet av hyresrätter är de stora subventionerna till ägt boende som har drivit upp både bygg- och markpriser och till och med medfört att byggare tackat nej till att bygga hyresrätter eftersom de tjänar mer på att bygga bostadsrätter.  Enligt SCB:s statistik var byggpriset på bostadsrätter nästan 50 procent högre per kvadratmeter än hyresrätter i storstadsområdena då man tagit bort skillnader i markpris. Lägger man till priset på mark är skillnaden per kvadratmeter över 70 procent. Ändå har alltför många inte råd med hyrorna i nyproduktionen.

Enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät är det framförallt hyresrätter med överkomliga hyror som saknas. Det betyder att både bygg- och markpriserna måste ner. Att då som DN:s ledarsida i samklang med moderaterna, liberalerna och centern propagera för marknadshyror är milt talat upprörande. Det är öppna angrepp på rätten till en god bostad för alla hushåll.

Visst är det skit med svarthandeln. Men det är också skit att många, många inte har råd att efterfråga en bostad där jobben finns. Och det är också skit att de kraftigt subventionerade ägda bostäderna (ränte- och ROT-avdrag) utnyttjas sämre än hyresrätterna i Stockholm stad enligt SCB. De har färre boende per bostad när man jämfört bostäder av samma storlek. Trångboddhet är vanligare bland hyresgäster än bland dem i bostadsrätt och tvärtom är överkonsumtion av bostadsyta vanligare bland dem i bostadsrätt än bland hyresboende. Dessutom är inkomsterna per vuxen person för de som bor i bostadsrätt betydligt högre i varje stadsdel än för de som bor i hyresrätt.

Jag undrar vilka hushåll dessa förespråkare för marknadshyror ömmar för? Eller är det så illa att de framför allt vill se till att ägare till hyresfastigheter tjänar mer pengar utan att behöva lyfta ett finger?

Tacksam för svar!

 

 

Moderaterna går fastighetsägarnas ärenden

Publicerad av

0

Det är bostadsbrist i det stora flertalet kommuner. I det läget beslutar moderaterna att partiet ska verka för marknadshyror. Blir det verklighet kommer hyrorna att höjas i alla kommuner med bostadsbrist. Så även här där jag bor i Ängelholm. Värst blir det i storstadsområdena. Hyresgästernas besittningsskydd kommer att försämras. Många kommer att tvingas flytta eller tränga ihop sig ännu mer. De som röstar på moderaterna måste vara medvetna om detta. Inte i något land som har infört marknadshyror har det byggts fler hyresrätter. Tvärtom har hyresrättens ställning försvagats.

Gladast blir de privata fastighetsägarna i storstadsområdena och universitetsstäder, där de kan tillgodoräkna sig avsevärda inkomstökningar utan att anstränga sig det minsta. Det är tydligen denna grupp som moderaterna vill gynna särskilt.

Nordea: Det finns ingen bostadsbrist!

Publicerad av

0

Nu får vi reda på hur Nordea ser på bostadsbrist. Banken tycker inte det är bostadsbrist när svindyra nybyggen inte säljs lika enkelt som förut trots de stora subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag).

”…..Nordeas ekonomer ifrågasätter hur begreppet bostadsbrist används av Boverket och konstaterar att det snarare råder överutbud av bostäder i en majoritet av regionerna. Till bilden hör att nya bostäder blivit svårare att sälja och att det börjat användas erbjudanden om hyresfritt i två år för nybyggda lägenheter.”

Nordea borde veta att Boverkets bedömningar bygger på kommunernas samt att det som framför allt behövs är hyresrätter som hushåll med låga eller lite lägre inkomster har råd med. Men det är väl ingen kundkrets som denna bank är intresserad av. Nordeas ekonomer har en egendomlig syn på bostadsbrist enligt vilken det är den enklaste sak i världen av avskaffa bostadsbristen: höj kostnaderna på allt boende!