Bengt Hansson borde kolla var överytan finns!

Bengt Hansson på Boverket säger idag i en intervju att vi inte egentligen behöver fler bostäder utan att det handlar om att utnyttja beståndet bättre. För att göra det ska vi införa marknadshyror, tycker han. Men han borde veta att hyresgästerna redan idag bor mycket trängre än boende i äganderätt och klar trängre än dem i bostadsrätt.

Jag måste väl upprepa fakta även för honom:

Boyta 2

Hyresgäster har klart lägre inkomster än boende i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholms stad. Hans förslag skulle driva ut massor med människor med lägre inkomster från sina bostäder.

Av de 23 000 hushåll i hyresrätter i Göteborg som är på väg att byggas om hamnar idag 14,7 procent under skälig levnadsnivå enligt SCB när hyran är betald, alltså innan någon hyra har höjts. Ändå är hyrorna i detta bestånd lägre än genomsnittet i Göteborg. Marknadshyror skulle innebära kraftiga hyreshöjningar i alla kommuner med bostadsbrist. Värst skulle de bli i våra storstadsområden och universitetsstäderna.

Bengt Hansson och andra teoretiker borde inse att rätten till bostad är en grundläggande mänsklig rättighet. Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad, vilket bl..a. professor Richard Arnott utvecklat grundligt. Då duger inga enkla, naiva ekonomiska teorier. Då måste man utgå från verkligheten och människorna.

Riksrevisionens egendomliga rapport

Riksrevisionen publicerade 2017 en egendomlig studie kallad Inkomsteffekter av bruksvärdessystemet, rir 2017:24. I den påstås att bruksvärdesystemet medför att hyresgäster sänker sina inkomster!

Jag ska först citera ur texten:

”För att besvara frågeställningen har ett experiment utnyttjats där drygt 600 hyresrätter lottades ut bland bostadssökande under en tioårsperiod. Syftet med granskningen är ……..att undersöka hur tillgången till en hyresrätt på en bristmarknad där bruksvärdeshyran understiger marknadshyran påverkar individer i olika avseenden.
Granskningen ger stöd för att bruksvärdessystemet medför att tillgången till en hyresrätt på en bristmarknad har effekt på både arbetsinkomst och utbildning. Analysen visar att arbetsinkomsten minskar med i genomsnitt cirka 50 000 kronor per individ och år under år 3, 4 och 5 efter att individerna flyttat in i sin hyresrätt och tilldelats ett förstahandskontrakt. Samtidigt har tillgången till boende i hyresrätt en positiv effekt på utbildning; de individer som fick en hyresrätt ökade sin utbildningsnivå under år 3, 4, och 5 efter att de flyttat in i hyresrätten, vilket är en ökning på motsvarande tio procent jämfört med dem som inte fick någon hyresrätt. Den negativa effekten på arbetsinkomst kvarstod dock, även om hänsyn tas till att individerna påbörjar studier och minskar sin inkomst som en konsekvens av detta. Den uppmätta inkomsteffekten indikerar att tillgången till en hyresrätt med en hyra som är lägre än marknadshyran har en negativ effekt på arbetsinkomsten och därmed inte gynnar arbetsutbudet, vilket inte ligger i linje med intentionerna om att bostadspolitiken ska gynna arbete och tillväxt.”

Den fråga som utredarna inte ställer sig är hur lång tid efter utbildningen som det tar innan den ger resultat i form av högre inkomster. Detta nämns inte ens. Dessutom borde de ha studerat vad som händer med arbetsinkomsterna bland de som fått  tag i en ägd bostad, t.ex. en bostadsrätt, som ju är kraftigt subventionerad (ränte- och ROT-avdrag) Det är kanske tryggheten med en säker bostad som gör att man kan planera på längre sikt.

”Skillnaden mellan de två grupperna (dvs. de som  fick men lägenhet via lott och de övriga) är inte så stor som man kunde ha förväntat sig. Det är därför troligt att de individer som inte fick någon lägenhet via lotteriet senare fick en hyresrätt via bostadskön. Vi finner även i data att cirka hälften av dem som förlorade lotteriet har flyttat vidare till en hyresrätt cirka 2 år efter att de deltog i lotteriet.”

Och t.o.m. kanske fler efter 6 år. Men dessa har inte sänkt sina inkomster, trots bruksvärdesystemet! I  varje  fall redovisar inte riksrevisionen detta i sin rapport. Detta ger riksrevisionen ingen förklaring till. Det saknas också helt ett resonemang vad som skulle hända med konsumtionen och med hushålls möjligheter att bo kvar om marknadshyror infördes. Att hyresgäster i Stockholm har betydligt lägre förvärvsinkomster än boende i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm menar Riksrevisionen är ett resultat av att hyresgäster sänker sina inkomster! Ibland verkar det som det går att påstå vad som helst. Så om vi införde marknadshyror så skulle hyresgästers inkomster öka! För min del tror jag att de skulle öka hemlöshet och trångboddhet och försvära deltagande på arbetsmarknaden för många. I själva verket skulle företagen få ännu svårare än idag att rekrytera anställda i storstadsområdena.

”Trots att analyserna tar hänsyn till påbörjad utbildning kvarstår en statistiskt säkerställd negativ inkomsteffekt år 3–5 efter lotteriet. Utifrån dessa resultat finns det därför inte skäl att tro att den negativa effekt på förvärvsinkomst som kunnat påvisas av att få en hyresrätt drivs av att individer påbörjar studier snarare än av det värde som bruksvärdessystemet skapar hos hyresrätten i tider av bostadsbrist.”

Borde inte myndigheter ägna sig åt seriösa utredningen?

Myter och verklighet i bostadsfrågan (2)

Efter kontakter med Leierboerforeningen och statistisk sentralbyrå i Norge har jag rättat ett par uppgifter om Norge i den presentation som jag höll i ABF, Stockholm den 24 mars i år. Det visade sig att de uppgifter som OECD hade om andelen hyresrätter i Norge var oklara. Det har jag rättat i min presentation. Förändringarna medför dock inte någon väsentlig skillnad i min argumentation. Men för de som använt den tidigare versionen ber jag att hämta den nu korrigerade. Rätt ska vara rätt.

Presentation på ABF, Stockholm 24 mars 2018

 

Knappt hälften av Stockholmarna har råd med en nybyggd hyresrätt

DN i dag: ”Knappt hälften av stockholmarna har råd att hyra en nyproducerad tvåa. Bara sex av tio har råd med en nybyggd etta.

– Även om hyrorna sänks kommer det finnas grupper som inte har råd med nyproduktion, säger Hans Jonsson, nationalekonom på Boverket.”

Enligt OECD:s trångboddhetsnorm ska ett en-personshushåll kunna bo i en tvåa. Hyrorna i nyproduktion är på tog för höga.

Ett oerhört systemfel. De stora subventionerna till det ägda boendet har drivit upp priserna, enligt en samstämmig ekonomkör. Det är betydligt mer lönsamt att bygga bostadsrätter och egnahem än hyresrätter för byggare. Räknar man bort de stora skillnaderna i markpriser är byggpriset 50 procent högre per kvm för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena enligt SCB. Kommunerna måste få möjlighet att fastställa upplåtelseform i detaljplanerna. Investeringsbidragen behöver utökas. Markspekulation bekämpas. Konkurrensen inom byggsektorn måste bli bättre. Fler hus bör byggas i form av fabriksbyggda element, fast med varierande fasader. Som bilindustrin arbetar.

 

Två bra initiativ av Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen har tagit två viktiga initiativ för att om möjligt bryta upp låsningarna inom bostadspolitiken och i synnerhet om hyresmarknaden. Det ena är en delegation Bostad2030. Ur direktiven:
”De enda alternativen idag: bostadsrätt eller dyr nyproduktion – gäller bara för de mest köpstarka grupperna, men det finns inget alternativ för normalinkomsttagare, trots ett relativt högt bostadsbyggande. Vi är i ett läge när det är bostadsöverskott och bostadsbrist samtidigt och många har svårt att efterfråga dyr nyproduktion av hyresrätter. Hyresgästföreningen har därför tagit initiativ till ett oberoende forsknings- och kunskapsprojekt som ska utföras av en delegation Bostad 2030 under ledning av Anders Sundström.”
Den andra är Hyreskommissionen som leds av Stefan Attefall. Ur direktiven
”I bostadsbristens Sverige pågår en debatt om dagens hyresförhandlingssystem. En debatt som ibland bygger på missförstånd och felaktiga förväntningar på vad ett förhandlingssystem kan – och ska – åstadkomma. Hyresgästföreningen tror på modellen med förhandlade hyror men inser samtidigt att systemet är i behov av utveckling. Därför pågår, sedan 2016, ett omfattande utvecklingsarbete med att utveckla och effektivisera förhandlingssystemet.
Modellen förutsätter en hyressättning som är långsiktig, transparent och förutsägbar för såväl hyresgäster som hyresvärdar. Den motverkar hyresinflation vid bostadsbrist och är en garant för att hyresgästerna har ett starkt besittningsskydd – samtidigt som den ger stabilitet och god lönsamhet för fastighetsägare. ”
En del gillar inte dessa initiativ, eftersom de inte gillar Anders Sundström och/eller Stefan Attefall, trots att dessa inte är ensamma. Kritiken nämner inte heller direktiven. För egen del anser jag att detta är två mycket bra initiativ i ett läge när M, C, KD, L och SD säger att de vill ha marknadshyror och det dessutom finns en del socialdemokrater som instämmer. Andrahandshyrorna är ett skräckexempel på vad som kan hända om värdarna tillåts utnyttja bostadsbrist för att höja hyrorna. I 255 av landets 290 kommuner är det bostadsbrist.
Subventionerna i Sverige går nästan enbart till ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag. Undantaget är de blygsamma investeringsbidragen till byggande av små hyresrätter, som Internationella valutafonden (IMF) tycker att Sverige borde utöka, medan de borgerliga partierna vill avskaffa dem, men inte subventionerna till ägt boende.
Hyresrätt är en viktig upplåtelseform i ett modernt samhälle. Sverige har en betydligt lägre andel hyresrätter än länder som t.ex. Tyskland och Schweiz. Ett viktigt skäl att varje land bör ha en väsentlig andel hyresrätter är rörligheten i ett allt rörligare samhälle. Tre månaders uppsägningstid, inget behov av köpare eller mäklare, gör att en hyresgäst har betydlig lättare att flytta än de som bor i bostads- eller äganderätt.
De största hinder mot rörligheten i Sverige idag är de enorma priserna på ägt boende i inflyttningsregionerna, men också byggpriserna och hyrorna i nyproduktion och i lyxrenoverade lägenheter. Men att värdar inte får ta ut marknadshyror vid ny upplåtelse underlättar för de som bor i hyresrätt att röra på sig. Fast helst borde det skapas ett stort utbud av nya hyresrätter som folk med lite lägre inkomster har råd med.