Sverige är ett av de länder som subventionerar ägt boende mest i form av ränte- och ROT-avdrag. När Dagens Eko (P1) hade ett inslag om bostadspolitiken idag så nämndes bara de små investeringsbidragen, men inte de enorma subventionerna till ägt boende som kritiserats av EU, OECD, IMF m.fl. Varför förtigs verkligheten? IMF har rekommenderat Sverige att utöka investeringsbidragen, medan alliansen plus SD vill ha bort dem. Trots att de bevisligen medför lägre hyror i nyproduktion. Att hyresvärdar och bostadsföretag inte är så förtjusta i dem beror ju på att hyrorna hålls nere i 15 år. Men de är bra för konsumenterna. Frågan är på vems sida man står.
#ränteavdrag
Sänk taket för ränteavdraget
”Just nu är förutsättningarna goda för att se över ränteavdraget, slår Finanspolitiska rådet fast i sin årsrapport som publicerades under måndagen. Man bedömer, baserat på en egen analys, att en nedtrappning av avdraget skulle ha liten effekt på de disponibla inkomsterna men samtidigt minska skuldsättningen på sikt, enligt DI.
”Jämfört med andra åtgärder som nu är aktuella för att minska hushållens skuldsättning har minskade avdragsmöjligheter fördelen att de påverkar prissättningen utan att några kreditrestriktioner införs”, skriver Finanspolitiska rådet i rapporten.”
Precis. Och det bästa ur fördelningspolitisk synpunkt är att sänka taket för hur mycket man får dra av. Nu är det 30 procent av räntekostnader upp till 50 000 kronor per år och person, och 21 procent för rätebostnader därutöver möjliga att dra av från inkomstskatten. Sänk detta tak till 20 000 kronor och tillåt inga ränteavdrag för räntekostnader därutöver. Med en räntenivå på 2 procent betyder det att två personer som har lån upp till 6,7 miljoner inte kommer att drabbas av ökade kostnader. För en ensam person gäller halva lånesumman.
Sammanboende par med hög inkomst har de högsta avdragen. Sätts gränsen för ränteavdrag vid 2 000 kronor i månaden (24 000 kronor per år) är det endast 1 procent av hushållen med låg ekonomisk standard som når upp till den nivån, mot 23 procent av dem med mycket hög ekonomisk standard, enligt SCB. Det förslag jag nämner innebär att samboende kan dra av högst 40 000 kronor. Det är alltså ett mycket måttfullt förslag och ska ses som ett första steg.
Ett hushåll som har ett lån på 3 miljoner kronor till en ränta på 2 procent får en årlig ränteutgift på 60 000 kronor, 18 000 kronor i ränteavdrag och därmed en räntekostnad på 42 000 kronor.
http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Sa-skulle-tak-pa-ranteavdrag-paverka/
Gör rätt i bostadsfrågan, DN!
Dagens Nyheter har, så länge jag läst den och jag är rätt gammal, varit en ivrig anhängare av marknadshyror. Dessa åsikter upprepas idag på deras ledarsida.
Det finns inget stöd i forskningen om att en avreglerad hyresmarknad skulle medföra ett ökad byggande av hyresrätter. Tvärtom visar forskningen att det medför en försvagning och leder tvärtom till att människor söker sig till tryggare upplåtelseformer. Och en väl fungerande hyresmarknad är viktig för ekonomin. I Tyskland bor hälften och i Schweiz 60 procent i av hushållen i hyresrätt. I fattiga länder bor nästan alla i äganderätt (utom det antal som tvingas hyra i andra hand utan besittningsskydd).
DN skriver: ”Hyresregleringen utgör kraften bakom vågen av ombildningar till bostadsrätter. Hyresbeståndet inte minst i Stockholm har decimerats.” Så den borgerliga politiken som innebar att kommunägda hyresfastigheter såldes till underpriser till de som bodde i dem hade ingen inverkan? I Uppsala där den moderate ordföranden i Uppsalahem sade ja till ombildningar om de boende var beredda att betala marknadspriser skedde inga ombildningar. Dessutom är de enorma subventionerna (ränte- och ROT-avdrag) på cirka 40 miljarder per år också en drivkraft för ombildningar. Och det är ju bra att DN vill ha bort ränteavdragen. I själva verket är borttagandet av de hiskeliga subventionerna till ägt boende den främsta orsaken till att bostadsmarknaden havererat och att priser och hushållens skulder stigit med raketfart.
DN påstår vidare ”Forskningen tyder på att segregationen inte har motverkats. Tvärtom förstärks skiktningen i storstäderna av det korrupta bruksvärdessystemet.”
Inte heller detta är sant. Forskningen har precis visat att inkomsterna för dem i hyresrätt i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt. Skulle DN:s marknadshyror införas skulle en stor del av dessa hyresgäster tvingas flytta, hyrorna skulle stiga överallt och fastighetsägare och bostadsföretag få enorma förmögenhetsökningar. Och det som behövs är – enligt t.ex. Boverkets marknadsenkät – många fler hyresrätter som unga och andra hushåll mer lite lägre inkomster har råd att bo i. Och dessa lär ju knappast bli fler med marknadshyror, eller hur?
Högre boendekostnader kommer också att medföra ett tryck neråt på konsumtionen och skada Sveriges ekonomi.
Nej, kära ledarskribent. Det som krävs är att byggpriserna drivs ner. Vi måste få en priskonkurrens neråt i byggbranschen och inte som nu där hushållen konkurrerar med varandra om vem som kan betala mest.
Det behövs snabbare behandling av planärenden och gemensamma krav i alla kommuner. Däremot ska vi inte sälja ut vitala miljöintressen som DN också verkar vara inne på. Så ta om, lär mer om hur bostadsmarknaden verkligen fungerar!
Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden
I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:
”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.
Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”
Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.
Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.
För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.
Ränteavdragen gör bostadsrätterna dyrare
Det är ju en gammal sanning att subventioner på en oreglerad marknad leder till höjda priser, dvs. de kapitaliseras. De enorma subventionerna i dagens Sverige till ägt boende inräknat bostadsrätter, genom ränte- och ROT-avdrag har bidragit till rekordhöga priser och rekordhög skuldsättning. Dessutom har byggarna kunnat höja sina priser rejält. Enligt SCB var byggpriset 52 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena i kronor per kvm. Ändå var bostadsrätterna nästan 5 kvm större i genomsnitt. Och en mindre lägenhet är som bekant dyrare att bygga i kronor per kvm än en större.
Tar man hänsyn till detta och jämför byggpriset för lika stora lägenheter blir byggpriset för bostadsrätter 63 procent högre än för hyresrätter i storstadsområdena. Det genomsnittliga byggpriset för en bostadsrätt på 72,6 kvm var 2014 3,40 miljoner. För en genomsnittlig hyresrätt på 67,7 kvm var byggpriset i genomsnitt 1,99 miljonerkronor i storstadsområdena.
I övriga landet var skillnaderna mindre men fortfarande betydande. Byggpriset för en genomsnittlig bostadsrätt på 74,5 kvm var 2,39 miljoner och för en genomsnittlig hyresrätt på 64,7 kvm var det 1,68 miljoner. Skillnaden var för lika stora lägenheter 31 procent.
Jämförelsen visar två saker. 1) Subventionerna till bostadsrätter driver upp byggpriserna. 2) Effekten är starkare i de heta storstadsområdena än i övriga riket.
Tak för ränteavdrag bättre än bolånetak
Nu har man föreslagit att införa ett bolånetak på 6 ggr den disponibla inkomsten. Jag förstår inte vitsen med detta. Bankerna är ju intresserade av att inte låna ut till hushåll med låga inkomster. Det är ju de gigantiska subventionerna av ägt boende som måste minska, dvs. ränteavdragen. Om man inför ett tak på 40 eller 50 tusen för ränteavdragen på lån till en bostad. Idag finns ingen övre gräns. 30-procentiga ränteavdrag ges upp till en summa på 50 000 per person. Därutöver får man dra av 21 procent av ränteutgiften.
En ändrad regel som innebär att man får dra av totalt högst 50 000 kronor per bostad skulle bara drabba de med stora lån på över 5,5 miljoner om de har räntor på 3 procent. Idag är ju räntorna lägre än så det blir en sannolikt en ännu mindre grupp.
Sedan kan man sänka taket med 10 procent ( 5 000 år 1, 4 500 år 2, 4 050 år 3 etc.) varje år tills man är nere på ett tak på cirka 12 000. Med 3 procents ränta och 30-procentiga ränteavdrag kan man ha ett lån på drygt 1,3 miljoner utan att få ökade boendekostnader. Det finns naturligtvis otaliga variationer på liknande upplägg. Det viktigaste är att förändringen får ett godtagbart fördelningsutfall.
Sänk taket för ränteavdrag – så drabbas inga fattiga!
Allt fler inser att de stora subventionerna till ägt boende via ränteavdrag inte är långsiktigt hållbara. De har pumpat upp bygg- och överlåtelsepriser samt hushållens låneskulder till ohållbara nivåer. Nu varnar man för en ny finanskris.
Samtidigt är det viktigt att se till förändringar sker gradvis för att inte skapa en ohållbar situation för de hushåll som köpt sina bostäder under de senaste fem åren. Så här kan det göras:
1) Sänk det nuvarande taket på 50 000 kronor per person till 40 000 per bostad för 30 procents avdrag av ränteutgifter och tillåt inga ränteavdrag därutöver. Idag är taket 50 000 kronor per person för att kunna dra av 30 procent av ränteutgifterna och 21 procent för ränteutgifter på över 50 000 kronor. Detta skulle drabba ett ytterst litet fåtal med extremt dyra hus med dagens låga räntenivåer. Det skulle bli en sänkning av ränteavdragen bara för dem med lån på 6 miljoner eller mer till 3 procents ränta och bara för dem med lån på 7 miljoner eller mer till 2,5 procents ränta.
2) Sänk taket åren efter med t.ex. 5 000 kronor varje år samtidigt man fortfarande kan dra av 30 procent. Så efter 9 år är ränteavdragen borta.
Skärpta amorteringskrav bör kombineras med fler åtgärder
I ett inlägg på DN-debatt idag (17/8) skriver Stefan Ingves, Riksbankschef Hans Lindblad, Riksgäldsdirektör och Martin Noréus, vikarierande generaldirektör för Finansinspektionen att krav på amortering bör införas snarast. Det håller jag med om. Men tycker att skärpta krav på amorteringar bör kombineras med ett höjt bolånetak (så att steget in på den ägda marknaden blir något enklare) samt ett tak för ränteavdragen samt en successiv sänkning av dem. Avdragstaket ska gälla en viss summa per bostadslägenhet och inte som nu per ägare. Det är orimligt att ägda bostäder ska subventioneras med över 40 miljarder per år. Vilket – i kombination med den växande bostadsbristen speciellt i storstadsregionerna – drivit upp och fortsätter att driva upp priserna på både bostäder och byggande. Inga subventioner (ränte- och ROT-avdrag, räntebidrag m.fl.) ska kunna kapitaliseras.
De tre har rätt i att bostäderna inte utnyttjas riktigt effektivt. De hushåll som har en mycket stor överkonsumtion av bostadsyta är gifta/samboende utan barn i ägda bostäder, medan trångboddhet är vanligast bland dem i hyresrätt. I en nyligen publicerad studie byggd på SCB:s lägenhetsregister visas att även i Stockholms stad är boendetätheten högre i hyresrätten än i bostadsrätten både i inner- och ytterstaden samt att inkomsterna är betydligt lägre bland boende i hyresrätt än dem i bostadsrätt i alla stadsdelar. Extremt hög utrymmesstandard är betydligt vanligare bland dem i ägande- och bostadsrätt än dem i hyresrätt, medan extrem trångboddhet är vanligast bland boende i hyresrätt.
Några ytterligare åtgärder som skulle behövas är
• Sänkta byggpriser genom bättre konkurrens, elementbyggande, stora serier, återanvändning av hus- och lägenhetsritningar, snabbare planprocesser, gemensamma miljöregler samt möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan
• Neutral behandling skattemässigt av upplåtelseformerna
• Alla former av subventioner ska vara villkorade, dvs. ge pris- och hyressänkningar som motsvarar värdet av subventionerna
• ROT-avdrag endast för åtgärder som medför sänkt energibehov i småhus och flerbostadshus.
• Alla ökningar i fast penningvärde av markvärden, som inte beror på åtgärder från markägaren, ska återgå till samhället (staten/kommunen).
• Statliga kreditgarantier ska kunna utgå även till byggande i områden med låga marknadsvärden om det anses socialt motiverat. Garantiavgifterna ska då kunna subventioneras
• Inför ett statligt investeringsbidrag för hyresrätter oavsett storlek, som villkoras med krav på produktionspris, hyra, kvalitet och energiförbrukning.
• Förstärk bostadsbidragen så att hänsyn kan tas till de stora variationerna i boendekostnader mellan olika kommuner och olika områden
• Inför möjlighet att beräkna inkomst som berättigar till bostadsbidrag halvårsvis, speciellt med tanke på de som studerar.
svenbergenblog 