Okategoriserade

Nederlandse Woonbond 25 years

Publicerad av

0

On the occasion of its 25th anniversary, the Nederlandse Woonbond celebrated the National Tenants Day in Utrecht, October 10th, together with International Tenants Day.
Woonbond President Jan Laurier highlighted that the organisation has grown substantially in its 25 years of existence i.e. from 200.000 to 1.3 million members. Woonbond currently represents 53% of all tenants in the country.

This was my speech to the 900 participants:

Her Majesty Queen Maxima, minister of housing Mr. Blok, members of the parliament, members of the Woonbond, ladies and gentlemen!
I am honoured to have been invited to celebrate the first 25 years with the Woonbond. Woonbond is an important member of IUT, represented by vice president Jan Laurier and board member Ronald Paping.
Today we are also celebrating International Tenants Day 2015! We are happy to do this shoulder to shoulder with one of our most active members, the Nederlandse Woonbond! The Woonbond has the highest organization grade of all IUT members, 53 percent of all tenants and is especially committed to the European issues.
We are now witnessing a housing crises in most countries in Europe. The market alone cannot solve the housing problems for many e.g.
• Young households
• Low and low to medium income households
• Migrants and refugees
• Those with disabilities and those in need of care
Therefore are different kinds of subsidies and/or subsidized housing necessary.
The Netherlands has a high proportion of social housing, 30 percent, indicating a desire to guarantee all residents a decent standard of housing and to avoid the creation of areas with high social exclusion/ with only the poorest households. A social mixture is desirable and wise. Research has shown that the social climate in a housing area affects the future possibilities of households and individuals.

It should be possible to stay in social housing even if the income grows and maybe pay a little more. Social and affordable housing is particularly important in areas where the jobs are. It is about the empowerment of tenants, and decent and affordable housing is a social lever for them. The target group of the social housing sector should be a national decision without interference from the EU Commission.

IUT worked very closely on this state aid case, together with our colleagues from the Woonbond. Nevertheless the “Dutch case” is still not solved. The income limit for access to social housing is set regardless of the size of the household. You, Minister Blok, ought to go back to Brussels to negotiate a higher income limit for the Dutch social housing sector- for the sake of the tenants and the sake of our quarters.
Since 2013 the Dutch government puts a lot of pressure on social housing with an extra tax, which will lead to rent increases. To avoid this Woonbond and AEDES managed to agree on a “social rent agreement” in June 2015. The rents shall be raised only 1 percent above the inflation rate and not 3 percent as in the last years.

This is a practicable way to protect tenants from income losses, like they accumulated in the last years. The parliament will decide on the agreement. In return the government is asked to abolish the extra tax for corporations.

The Netherlands and Sweden are according to the EU Commission the two countries within the EU that subsidize homeownership most. Subsidies to homeowners, mostly in the form of tax deductions, generally benefit already economically well-off households the most.
Such subsidies to home-owners create redistribution from ”outsiders”, i.e., from those seeking housing to the ”insiders”, i.e. those who already own a home according to an OECD report.

These subsidies in fact “dope” house prices, which often increase rapidly in already expensive and booming regions. Even the construction prices are affected in the same way. Economists with different opinions on other issues agree on this.
To create a functioning affordable housing market, a lot of public and private investment for the construction of new housing is necessary. This will also boost the economy. The heavy subsidies to homeownership are “stolen” from the rental sector and thus from the current and prospective tenants. We need to refocus on non-profit affordable rental housing, to stabilize the overheated markets for the sake of the people who are less better off.

A household’s expenditure on housing is usually the individual expenditure which takes the largest share of the household budget. Increasing housing costs means less money for the households to spend on other commodities. This stresses the importance of keeping down households’ housing expenses. All this together shows why the housing policy has such a great influence on the whole economy.

IUT claims for tenure neutral policies. For the Netherlands this means, stop putting pressure on the affordable rental housing sector. It is necessary to give low and medium income households a relief – it is about fairness and solidarity and also good for the economy!
Thank you for listening!

Så kan ränteavdragen sänkas stegvis

Publicerad av

0

Allt fler inser att de stora subventionerna till ägt boende via ränteavdrag inte är långsiktigt hållbara. De har pumpat upp bygg- och överlåtelsepriser samt hushållens låneskulder till ohållbara nivåer. Nu varnar man för en ny finanskris.
Samtidigt är det viktigt att se till förändringar sker gradvis för att inte skapa en ohållbar situation för de hushåll som köpt sina bostäder under de senaste fem åren. Så här kan det göras:
1) Sätt ett tak på 50 000 kronor per bostad för 30 procents avdrag av ränteutgifter och tillåt inga ränteavdrag därutöver. Idag är taket 50 000 kronor per person för att kunna dra av 30 procent av ränteutgifterna och 21 procent för ränteutgifter på över 50 000 kronor. Detta skulle drabba ett ytterst litet fåtal med extremt dyra hus med dagens låga räntenivåer. Det skulle bli en sänkning av ränteavdragen bara för dem med lån på 6 miljoner eller mer till 3 procents ränta och bara för dem med lån på 7 miljoner eller mer till 2,5 procents ränta.
2) Sänk taket åren efter med t.ex. 5 000 kronor varje år samtidigt man fortfarande kan dra av 30 procent. Så efter 11 år är ränteavdragen borta.

En sund hyresmarknad kräver regleringar

Publicerad av

1

Rätten till bostad är stadgad såväl i FN:s konvention om de mänskliga rättigheterna som i både i FN-deklarationen (artikel 25) och i regeringsformen 1 kap. 2 § första stycket, som anger följande: ”Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.
Att ha någonstans att bo är ett grundläggande behov och det finns också normer för hur en sådan ska vara utformad: lägsta godtagbara standard och mått på trångboddhet, inte minst av hälsoskäl.
Bostadsfrågan handlar inte bara om bostaden själv. Det handlar om gården, bostadsområdet, en del av staden, staden och även regionen. Det handlar om trygghet och säkerhet, service, kommunikationer, miljö, skolor, tillgång till anställning och karriärmöjligheter och så vidare. Bostäder är en del av livet och en nödvändighet. Bostadsmarknaden skiljer sig markant från varje annan marknad. Bostäder går inte att flytta. Bostadsbeståndet kan bara förändras långsamt varför det kan ske stora förändringar kortsiktigt av priser beroende på ekonomiska upp- och nedgångar. Den egna bostaden är en form av konsumtion. För de flesta hushåll är boendet den enskilt största utgiften. Ju högre boendekostnader desto lägre är utrymmet för annan konsumtion.
All erfarenhet och forskning visar att marknadskrafterna inte ensamma kan lösa bostadsproblemen för till exempel unga, hushåll med låga inkomster, personer med behov av tillsyn, bostadsanpassning och specialbostäder, immigranter och flyktingar. I Sverige visar Boverkets marknadsenkäter att det är stor brist i storstadsområdena och på universitets- och högskoleorter på framför allt hyresrätter med rimliga hyror. Vi har en bostadsmarknad, ett bostadsutbud som utestänger hushåll och individer med låga inkomster, som försvårar arbetskraftens rörlighet och rekrytering av arbetskraft i de expansiva delarna av Sverige.
Varje väl fungerande marknad behöver regleringar av olika slag. Dessutom skiljer sig bostadsmarknaden markant från varje annan marknad. I länderna med stora hyresmarknader har man regleringar, men de kan se olika ut. De innehåller ändå två huvuddelar.
1) Besittningsskydd, en minsta hyrestid samt begränsningar av möjligheterna att vräka hyresgäster;
2) Kontroll av hyreshöjningar, för att behålla överkomliga hyror och förhindra vräkningar av ekonomiska skäl. Storleken på hyreshöjningar brukar regleras och bygga på inflationen. Oftast gäller kontrollen av hyreshöjningar endast för sittande hyresgäster och inte vid nyupplåtelse.
Dock brukar det finnas vissa begränsningar även vid nyupplåtelse (t.ex. Mietspiegel i Tyskland). I Tyskland har koalitionsregeringen dessutom gett delstaterna ytterligare möjligheter att begränsa hyreshöjningarna vid nyupplåtelse eftersom bostadsbristen drivit på dessa.
I Sverige sätts de flesta hyror efter förhandlingar och de förändras inte vid nyupplåtelse om inte det skett något tillval eller frånval av de nya hyresgästerna. Det finns flera fördelar med den svenska modellen. En är att den inte ger några inlåsningseffekter. Om en hyresgäst vill flytta till en likvärdig lägenhet någon annan stans där bostadsbristen också är stor kommer hyran ändå att ligga på samma nivå. Hyresgäster kan utnyttja bytesrätten för att flytta till en annan hyresrätt. Med fria inflyttningshyror hade den riskerat mycket högre hyra och kanske avstått från att flytta.
Det är också att sätt att förhindra att boendekostnaderna skenar vid ökad bostadsbrist. En bostad är ju ingen vara som helst utan det är ett samhällsansvar att se till att även hushåll med låga inkomster har råd att bo.
Dessutom kommer ett system med fria inflyttningshyror att öka spänningarna mellan hyresvärdar och hyresgäster, eftersom hyresvärdarna får starka motiv att söka bli av med sittande hyresgäster för att kunna höja hyrorna.
Men de höga byggpriserna och de därmed höga hyrorna i nybyggen är besvärliga hinder för rörligheten på bostadsmarknaden. Och ännu värre är de skyhöga priserna på bostadsrätter och egnahem i storstadsregionerna. Bygg- och överlåtelsepriser har drivits upp genom de enorma subventionerna (över 40 miljarder per år) till ägt boende samtidigt som inte ett öre går till hyresrätt. Ändå är bristen på hyresrätter med överkomliga hyror det största problemet.
Att riva upp bruksvärdesystemet är fel väg att gå och skulle innebära en enorm förmögenhetsöverföring från hyresgäster till fastighetsägare, driva upp boendekostnaderna och minska övrig konsumtion. Det som krävs i stället är en massiv satsning på att få ner byggpriserna och öka byggandet av hyresrätter med överkomliga hyror. Subventioner av olika slag (avdrag och bidrag) kommer att behövas för att även hushåll med låga inkomster ska kunna få en dräglig bostad. Men inga subventioner ska kunna kapitaliseras, dvs. medföra ökade priser. Varje subvention ska vara förknippad med villkor om att medföra sänkta priser/hyror för att den ska utgå.
Så här skriver Förenta nationernas föredragande i bostadsfrågor, Raguel Rolnick om den politik som förs på många håll i världen och som Sverige idag tyvärr också är ett exempel på:
”Bostadspolitik som bygger på stöd för bostadsägande är i sig diskriminerande mot hushåll med lägre inkomster och, kan i bästa fall främja överkomlig tillgång till bostäder för övre-och medelinkomstgrupper…….. På makronivån har den oproportionerliga användningen av en sådan politik har bidragit till prisvolatilitet och till den pågående krisen med brist på tillgängliga prisvärda bostäder.”

Och till sist: Glöm inte att den stora överkonsumtionen av bostadsyta finns främst i äganderätt och i högre grad i bostadsrätt jämfört med i hyresrätt, dvs. i de upplåtelseformer som idag får stora subventioner.

Folkpartiet på väg helt bort från socialliberalism

Publicerad av

0

Det verkar som om Björklund m.fl. helt vill överge all socialliberalism och satsa på de redan besuttna. Det visas bl.a. av Björklunds inlägg i bostadsfrågan i DN den 23 augusti.
Avregleringar, påtvingad rörlighet för hushåll med lägre inkomster, höjda hyror och högre inkomster för de som hyr ut bostäder i andra hand.
Läs min blogg om Björklunds 10 punkter!

Björklunds tavlor

Publicerad av

0

I likhet med många andra vill inte folkpartiets ordförande Jan Björklund ta ett grepp om problemen på hela bostadsmarknaden. Möjligen förstår han inte bättre, men troligen är det den vanliga politiska rädslan för att stöta sig med viktiga väljargrupper. I ett inlägg på DN debatt söndag den 23 augusti presenterar han ett tiopunktsprogram för att lösa bostadskrisen. Som punkt 1 kommer:
”1. Fri hyressättning i nybyggnation. Den svenska hyresregleringen beskrivs av OECD som en av striktaste bland deras medlemsländer. Vi skiljer därmed bland annat ut oss från våra nordiska grannländer. I Norge, Finland, Danmark och Island råder marknadshyror på hela eller delar av hyresmarknaden. Den svenska hyresregleringen har fått kritik av bland annat EU-kommissionen, OECD, IMF, Världsbanken och Finanspolitiska rådet.”

Kritiken mot den svenska hyreslagstiftningen bygger i allt väsentligt på samma myter som fått stå oemotsagda allt för länge. Innan jag tar upp dessa, är det viktigt att kort beröra hur det ser ut i våra nordiska grannländer.
På lilla Island överväger man nya stödsystem för både ägar- och hyresmarknaden (skuldavskrivningar, räntebidrag och stärkta bostadsbidrag) och den liberala bostadsministern har föreslagit ett särskilt stöd för hyreshusbyggande.
I Norge har man ingen egentlig hyresmarknad för bostadsföretag, utan de hyresrätter som finns är olika former av andrahandsuthyrning av ägda lägenheter i flerfamiljshus och av delar av villor. Andelen som bor i denna typ av bostäder (20 procent) har dessutom minskat enligt officiell statistik. I Norge och i synnerhet i de största städerna är det en bostadskris, som drabbar främst unga och låginkomsttagare. Genom Husbanken kan man få generösa sk. startlån om man inte får lån på den vanliga marknaden. Dessutom ger den förmånliga lån med fasta räntor på 5 år på 2 procent. Avdragsmöjligheterna är dessutom enorma för ägare.
”På Egertorget står svenskarna Mathilda Freed och Karl Mann som hyr i Oslo. Det är ingen ung svensk som har råd att köpa en bostad i Oslo, säger Mathilda. Själv bor hon i kollektiv med tre andra. Karl Mann bor likadant. Han berättar att han betalar 4 000 kronor i månaden för sitt rum.
– Det är väldigt spekulativt. De som har råd köper lägenheter och hyr ut i andra hand. Den jag hyr av drar in 16 000 kronor i månaden på oss fyra svenskar.” SvD 15 mars 2014
Danmark har en större hyresmarknad än den svenska. Enligt Eurostat bodde 46 av hushållen i Danmark i hyresrätt jämfört med 36 procent i Sverige. Det kan kanske bero på lagstiftningen och att man i motsats till Sverige ger stöd till både hyres- och ägt boende.
”Sammanlagt finns fem olika former av hyresreglering.
1. Hyror i allmännyttan (almene boliger)
2. Omkostnadshyra i privata fastigheter
3. Bruksvärdeshyra i nyrenoverade privata
fastigheter eller i fastigheter med sex eller färre
lägenheter
4. Hyra för privata fastigheter byggda 1991
eller senare
5. Fri hyressättning” Saxat ut en rapport från Fastighetsägarna: HYRESSÄTTNINGEN I FEM STORSTÄDER.
I Finland bor 32 procent av hushållen i hyresrätt. Hyresmarknaden är delad. Ena hälften är privata bostäder med fri hyressättning. Andra hälften är så kallade socialbostäder med reglerad hyra. Det är hus som subventionerats av staten genom att fastighetsägaren bara betalar 1,7 procents ränta, den överskjutande delen står staten för. Dessutom subventioneras ofta marken som huset byggs på. Av lägenheterna med fri hyressättning är ungefär hälften ägarlägenheter uthyrda i andra hand. Avregleringen av hyresmarknaden medförde inget ökat byggande av hyresrätter.
Så Björklunds beskrivning av hyresmarknaden i de olika nordiska länderna är något tunn och missvisande.
Björklund:
”Vi föreslår fri hyressättning i nyproduktion genom att hyran inom ramen för presumtionshyressystemet också kan avtalas fritt mellan hyresvärd och hyrestagare. Presumtionshyrorna ska gälla utan bortre tidsgräns. Den fria hyressättningen ska kombineras med ett starkt besittningsskydd och en förutsägbar indexreglering under hela perioden hyresgästen väljer att bo kvar.”
Det är många ord, som i praktiken betyder fri hyressättning i nyproduktion. Presumtionshyra är ju hyra undantagen från bruksvärderegeln under en viss tidsperiod. Vad en förutsägbar indexreglering innebär är oklart. I verkligheten har de nya hyresrätter som byggs nu den högsta hyra som är möjlig på hyresmarknaden för att de ska kunna hyras ut, dvs. marknadshyra. Annars byggs det inga. De stora subventionerna av ägt boende (som fp inte vill ändra på) har drivit upp bygg- och markpriser. Det är också tydligt att fp, som ju införde Hyresförhandlingslagen, vill öka värdarnas möjligheter att slippa förhandla om nya hyror.

Detta understryks också av det andra förslaget:
”2. Reformer inom bruksvärdessystemet för ökad rörlighet. Även inom det befintliga beståndet bör hyressättningen framöver i större utsträckning avspegla konsumenternas efterfrågan och individuella val. Inom bruksvärdessystemet behöver läge, samt till- och frånval få större genomslag så att hyresnivåerna närmare speglar utbud och efterfrågan.”
En hyressättning efter ”efterfrågan och individuella val” bör nog tolkas som marknadshyra. Idag ska hyran sättas efter den genomsnittliga hyresgästens värderingar av storlek, läge, standard och förvaltningskvalitet (en kollektiv modell), vilket inte är detsamma som ”efterfrågan” där istället en marginalprissättning tillämpas. I tider med bostadsbrist kommer konkurrensen mellan alla som behöver en bostad att driva upp hyrorna. Och då försvinner också förhandlingsmodellen, någon som för övrigt EU-kommissionen också vill. Detta trots att den svenska förhandlingsmodellen har varit framgångsrik på både arbets- och bostadsmarknaden.
För övrigt är det märkligt att Björklund vill ha större rörlighet bara på hyresmarknaden trots att hyresgäster bor trängre och har lägre genomsnittsinkomster än dem i bostads- och äganderätt. De som bor mest rymligt är gifta/samboende utan barn i villor. Till och med i Stockholms stad (med Sveriges värsta bostadsmarknad) visar statistik från SCB och det nya lägenhetsregistret (som ersatt de gamla Folk- och bostadsräkningarna) att hyresrätten har fler boende i lika stora lägenheter i både inner- och ytterstaden jämfört med bostadsrätten, att andelen med extrem trångboddhet är högre i hyresrätten än i de andra upplåtelseformerna samt att andelen med extremt hög utrymmesstandard är betydligt högre i både bostads- och äganderätt än i hyresrätt. Dessutom har boende i hyresrätt betydligt lägre genomsnittsinkomster i alla stadsdelar än boende i de övriga upplåtelseformerna. Men Björklund vill tvinga de som bor sämre och har lägre inkomster att ”röra på sig” men inte de som bor rymligast och har högst inkomster!

Björklunds tredje förslag instämmer jag i:
”3. Gör det möjligt att bygga billigare. Vi vill gå längre än att avskaffa de kommunala särkraven. Vi vill möjliggöra att hus bara en gång behöver prövas mot byggnormen för att sedan vara förhandsgodkänna och fria att bygga, och vill utreda möjligheten till gemensamma nordiska byggregler för att vidga marknaden och stärka konkurrens.”

Däremot inte alls i det fjärde:
”4. Friare hyressättning vid uthyrning av villor, bostadsrätter och ägarlägenheter. Sedan 2013 råder friare regler för hyressättning vid andrahandsuthyrning. Reformen har lett till tydligt fler utannonserade andrahandsboenden. Vi föreslår i ett ytterligare steg friare hyressättning vid uthyrning av villor, bostadsrätter och ägarlägenheter genom en generösare beräkning av den så kallade skäliga hyran.”
I DN den 24 augusti 2015 kunde man läsa rubriken ”Skenande hyror för andrahandsboende”. I Stockholm har dessa ökat med nästan 40 procent sedan 2012. En etta i Stockholm kostade i våras i genomsnitt 7 050 kronor per månad. Detta klarar inte de flesta unga och i synnerhet inte de som studerar. Samtidigt är hyran i en studentbostad i Stockholm omkring 3 000 kronor, men det finns på tok för få. Enligt Boverket är det framförallt brist på hyresrätter med hyror som unga och låginkomsttagare kan efterfråga. Självklart ska även de som bor i andra hand ha ett skydd mot ockerhyror och andra orimliga villkor. Men det är tydligen inte intressant för Björklund och folkpartiet. Björklunds tro på marknadens läkande kraft är antingen naiv eller så är det bara en mask för en politik som ska gynna de redan besuttna.

Det femte förslaget kan man dock överväga:
”5. Bättre skattevillkor vid andrahandsuthyrning. Privatpersoners upplåtelse av den egna bostaden är ett viktigt komplement till den ordinarie bostadsmarknaden. Taket för skattefria hyresinkomster bör höjas.”

Däremot är jag tveksam till deras sjätte:
”6. Ett svenskt system för trygga hyresdepositioner. Norge har ett system där depositionsbeloppet vid andrahandsuthyrning sätts in på ett neutralt konto. Ett motsvarande system bör införas i Sverige.”
Jag förstår inte riktigt vitsen med detta. Hyresdepositioner är ett otyg och en barriär för hushåll med låga inkomster. I Norge är ju nästan hela hyresmarknaden andrahandsuthyrning. Och det är väl inte meningen att vi ska gå dit, enligt Björklund?

Björklunds sjunde punkt är inte bra:
”7. Rätt för byggherrar att utarbeta detaljplaner. I dag är det bara kommunerna som har rätt att upprätta detaljplaner. Vi föreslår att byggherrar, i stället för att tvingas vänta på kommunen i genomsnitt i två år, ska få rätt att själva upprätta en detaljplan och få denna prövad av kommunen.”
För det första bör kommunerna få rätt att fastställa upplåtelseform i detaljplan. Idag har redan för mycket makt överflyttats från kommunerna till byggherrar och byggföretag. Vi bygger inte bara bostäder utan samhällen. Däremot är det viktigt att detaljplaneprocesserna tar kortare tid, vilket Björklund är inne på i det åttonde förslaget: ”8. Färre och snabbare överklaganden.”
Övriga två förslag om strandskydd och Akademiska hus har jag inga synpunkter på. De får andra med större kompetens i dessa frågor ta upp.

Nedanstående förslag som skulle göra bostadspolitiken mer social saknar jag från Björklund:
• Skapa möjligheter för alla, oavsett inkomst, att kunna bo i en god bostad som uppfyller lägsta godtagbara standard och motsvarar hushållets storlek
• Sänk byggpriser genom bättre konkurrens, elementbyggande, stora serier, återanvändning av hus- och lägenhetsritningar, snabbare planprocesser, gemensamma miljöregler samt möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan
• Neutral behandling skattemässigt av upplåtelseformerna
• Inga subventioner (ränte- och ROT-avdrag, räntebidrag m.fl.) ska kunna kapitaliseras
• Alla former av subventioner ska vara villkorade, dvs. ge pris- och hyressänkningar som motsvarar värdet av subventionerna
• ROT-avdrag ska utgå endast för åtgärder som medför sänkt energibehov i småhus och flerbostadshus.
• Alla ökningar i fast penningvärde av markvärden, som inte beror på åtgärder från markägaren, ska återgå till samhället (staten/kommunen).
• Statliga kreditgarantier ska kunna utgå även till byggande i områden med låga marknadsvärden om det anses socialt motiverat. Garantiavgifterna ska då kunna subventioneras
• Inför snarast ett tak för ränteavdragen och se till att det successivt sänks. Avdragstaket ska gälla en viss summa per bostadslägenhet och inte som nu per ägare.
• Inför ett statligt investeringsbidrag för hyresrätter oavsett storlek, som villkoras med krav på produktionspris, hyra, kvalitet och energiförbrukning.
• Förstärk bostadsbidragen så att hänsyn kan tas till de stora variationerna i boendekostnader mellan olika kommuner och olika områden
• Inför möjlighet att beräkna inkomst som berättigar till bostadsbidrag halvårsvis, speciellt med tanke på de som studerar.

Skärpta amorteringskrav bör kombineras med fler åtgärder

Publicerad av

0

I ett inlägg på DN-debatt idag (17/8) skriver Stefan Ingves, Riksbankschef Hans Lindblad, Riksgäldsdirektör och Martin Noréus, vikarierande generaldirektör för Finansinspektionen att krav på amortering bör införas snarast. Det håller jag med om. Men tycker att skärpta krav på amorteringar bör kombineras med ett höjt bolånetak (så att steget in på den ägda marknaden blir något enklare) samt ett tak för ränteavdragen samt en successiv sänkning av dem. Avdragstaket ska gälla en viss summa per bostadslägenhet och inte som nu per ägare. Det är orimligt att ägda bostäder ska subventioneras med över 40 miljarder per år. Vilket – i kombination med den växande bostadsbristen speciellt i storstadsregionerna – drivit upp och fortsätter att driva upp priserna på både bostäder och byggande. Inga subventioner (ränte- och ROT-avdrag, räntebidrag m.fl.) ska kunna kapitaliseras.

De tre har rätt i att bostäderna inte utnyttjas riktigt effektivt. De hushåll som har en mycket stor överkonsumtion av bostadsyta är gifta/samboende utan barn i ägda bostäder, medan trångboddhet är vanligast bland dem i hyresrätt. I en nyligen publicerad studie byggd på SCB:s lägenhetsregister visas att även i Stockholms stad är boendetätheten högre i hyresrätten än i bostadsrätten både i inner- och ytterstaden samt att inkomsterna är betydligt lägre bland boende i hyresrätt än dem i bostadsrätt i alla stadsdelar. Extremt hög utrymmesstandard är betydligt vanligare bland dem i ägande- och bostadsrätt än dem i hyresrätt, medan extrem trångboddhet är vanligast bland boende i hyresrätt.
Några ytterligare åtgärder som skulle behövas är
• Sänkta byggpriser genom bättre konkurrens, elementbyggande, stora serier, återanvändning av hus- och lägenhetsritningar, snabbare planprocesser, gemensamma miljöregler samt möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan
• Neutral behandling skattemässigt av upplåtelseformerna
• Alla former av subventioner ska vara villkorade, dvs. ge pris- och hyressänkningar som motsvarar värdet av subventionerna
• ROT-avdrag endast för åtgärder som medför sänkt energibehov i småhus och flerbostadshus.
• Alla ökningar i fast penningvärde av markvärden, som inte beror på åtgärder från markägaren, ska återgå till samhället (staten/kommunen).
• Statliga kreditgarantier ska kunna utgå även till byggande i områden med låga marknadsvärden om det anses socialt motiverat. Garantiavgifterna ska då kunna subventioneras
• Inför ett statligt investeringsbidrag för hyresrätter oavsett storlek, som villkoras med krav på produktionspris, hyra, kvalitet och energiförbrukning.
• Förstärk bostadsbidragen så att hänsyn kan tas till de stora variationerna i boendekostnader mellan olika kommuner och olika områden
• Inför möjlighet att beräkna inkomst som berättigar till bostadsbidrag halvårsvis, speciellt med tanke på de som studerar.

Read this post on rent regulation from Kashama Sawant, Seattle!

Publicerad av

0

Rent Control Is Like a Minimum Wage for Tenants
”We are told that we need only rely on the so-called “free market.” We are told it is simply about supply and demand. Let developers build, let the supply of market-rate units increase. And at some point, magically, prices will come down and create housing affordability.
Not one of the proponents of this trickle-down theory can give a plausible idea, or even so much as a rough estimate, of how many units would have to be built for that point of affordability to be reached. We are asked to go on faith.”
Says Seattle City Council member Kshama Sawant.
Read her very well formulated argumentation for rent Control:
http://horsesass.org/kshama-sawant-rent-control-is-like-a-minimum-wage-for-tenants/

Några utgångspunkter för en social bostadspolitik

Publicerad av

0

• Skapa möjligheter för alla, oavsett inkomst, att kunna bo i en god bostad som uppfyller lägsta godtagbara standard och motsvarar hushållets storlek
• Sänk byggpriser genom bättre konkurrens, elementbyggande, stora serier, återanvändning av hus- och lägenhetsritningar, snabbare planprocesser, gemensamma miljöregler samt möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan
• Neutral behandling skattemässigt av upplåtelseformerna
• Inga subventioner (ränte- och ROT-avdrag, räntebidrag m.fl.) ska kunna kapitaliseras
• Alla former av subventioner ska vara villkorade, dvs. ge pris- och hyressänkningar som motsvarar värdet av subventionerna
• ROT-avdrag ska utgå endast för åtgärder som medför sänkt energibehov i småhus och flerbostadshus.
• Alla ökningar i fast penningvärde av markvärden, som inte beror på åtgärder från markägaren, ska återgå till samhället (staten/kommunen).
• Statliga kreditgarantier ska kunna utgå även till byggande i områden med låga marknadsvärden om det anses socialt motiverat. Garantiavgifterna ska då kunna subventioneras
• Inför snarast ett tak för ränteavdragen och se till att det successivt sänks. Avdragstaket ska gälla en viss summa per bostadslägenhet och inte som nu per ägare.
• Inför ett statligt investeringsbidrag för hyresrätter oavsett storlek, som villkoras med krav på produktionspris, hyra, kvalitet och energiförbrukning.
• Förstärk bostadsbidragen så att hänsyn kan tas till de stora variationerna i boendekostnader mellan olika kommuner och olika områden
• Inför möjlighet att beräkna inkomst som berättigar till bostadsbidrag halvårsvis, speciellt med tanke på de som studerar.

The EU Commission and economic theory – a sad thing

Publicerad av

0

The housing market has never been and could never become a market with perfect competition. No one of the conditions for perfect competition would be attained. So instead of thinking that neo-classical economic theory could give any solutions we have to do empirical research, to look at the facts of the real world.

But the European Commission, at least its Staff, seems to embrace this theory. I will here give an example. In the country report the Commission Staff writes this about Sweden:

“Market inefficiencies are primarily attributed to the high level of rent control. Sweden is characterized by the highest levels of rent control among EU Member States.

Rent levels are negotiated between the Swedish Union of Tenants (Hyresgästföreningen) and the housing companies. Rental prices are based on a rent valuation model based on a set of characteristics defined as the so-called ‘utility value’ of any given dwelling. These characteristics include factors such as the standard, services offered and the condition of the dwelling, but location is only taken into account to a very limited extent.”[1]

As one of the authors of a rent-setting handbook in Sweden (in which location is one of the main factors that will influence the rents according to the residents’ valuation) and researcher of the rental market in Sweden I must correct the Commission about the influence of the location factor. In most major cities in Sweden the location strongly affects the rents. The rents are always higher in attractive areas than in less attractive ones if you compare apartments with the same standard and size. But landlords sometimes argue that it is not enough. What is right or wrong is a matter of opinion. If the parties cannot reach an agreement then the rent tribunal has to decide.

One important feature of the Swedish rent law is security of tenure. That means that shortage of housing is not allowed to lead to rents that jeopardize the security of tenure.[2] So when there is increasing shortage due to too low housing construction, the rents in the existing stock do not increase and are held below the so called market level. But newly built rental dwellings have rents which are the highest that the landlords could charge if they will have new tenants in them (market rents). But many households that want housing cannot afford the rents in newly built dwellings or pay the price for owner-occupied housing. According to surveys it is a large shortage of rented dwellings (in 85 percent of all municipalities) that young households[3] and other low-income households including immigrants can afford. So market rents are not a solution.

In spite of that the same report says:

“The growing difference between actual and market rents triggers excessive demand for rental units and creates a lock-in effect. Existing tenants would not want to give up their favourable conditions for renting the apartment below market prices while new entrants cannot access rental apartments. Students, young and low-income households cannot access cheap, entry-level housing thereby negatively affecting labour mobility, as well as having important social implications.”[4]

The conclusion of the report is that higher rents after deregulation would give easier access to cheap rental dwellings! If the rents rise to the market level where could these households find the cheap apartments?

”Reforming the rent price setting procedure in order to allow wider divergence of rental prices, for instance by considering location and rental prices for private and/or newly built apartment rental prices would allow to close somewhat the gap between market prices and existing rental prices in urban areas and/or could allow cheaper rental prices in less attractive areas.”[5]

If it would be possible to raise the rents more in attractive areas why would the rents decrease in other areas? There is a tremendous shortage of rental dwellings in all metropolitan areas in Sweden. Every apartment is already leased. Why should the landlords then lower their rents anywhere? In fact a deregulation would cause increased rents everywhere, force people to move, increase the demand for housing in less attractive areas because many households then have to move out from their present apartments where the rents will be much higher, and cause growing social problems and even homelessness.

Maybe someone might say that market rents would increase the construction of new rental housing. But it has not happened in countries where they have deregulated the rental market.[6] “A well-regulated rental market can promote the goals of protecting tenants, particularly low income, and encouraging rental housing simultaneously. On the other hand, the elimination of rent controls and the easing of eviction procedures have rarely led to more investment in the rental market but have actually skewed the market in the direction of homeownership.”[7]

The Commission cites a report, with a very theoretical approach:

“Inefficient use of the existing rental units also contribute to the supply side constraints of housing and could result in significant welfare loss primarily in the urban areas and an undersupply of 40 000 rental units has been accumulated in the country – out of which 27 000 in Stockholm.”[8]

A recent study of housing conditions in Stockholm based on data from Statistics Sweden[9] shows that the rate of utilization or housing density (number of inhabitants per apartment of a certain size) is higher in rented apartments than in condominiums (tenant-owned apartments).[10] The rental units are more efficiently used than the other form of tenure with market pricing, which contradicts the thesis from the Commission. The study also showed that the incomes of tenants are much lower than for those in all kinds of owned housing in every part of Stockholm even in the most attractive areas. The outcome is also a sign of the positive effect on economical segregation of the Swedish system.

The alleged welfare loss has no empirical evidence. The shortage of rental dwellings is caused by many factors. To use that kind of neo-classical economic theory for analysis of welfare should be outdated.

In economic works the word demand has a special meaning. But I can need and demand (in ordinary language) a decent dwelling without having any money. And even poor people must have somewhere to live. Demand-driven construction of housing on an unregulated market will not create housing for everyone. The willingness to pay of those who have the ability to pay will be focus for the developers. Welfare analysis must be based on a broader and more adequate social theory.

It seems that the Commission’s main objection towards the Swedish model is that most of the rents are determined after negotiations between tenant unions and landlords, almost in the same way as the wages are determined after negotiations between trade unions and employers on the labour market. [11]

It is a typical neo-classical objection that prices/wages/rents should be a result of a free competition even between tenants or workers. Trade or tenant unions that represent collectives and negotiate and reach agreements on wages or rents disturb this ideal. But it is important for the welfare of the people.

In a critical comment to the EU Commission writings about the Swedish system Housing Europe writes:

“Firstly, it does not recognise the specificity of the Swedish housing system, which is rather different to other countries and has shown itself to work well over different economic cycles. The CRS does not justify its belief that getting rid of the rent setting system will solve any issues with the housing supply or prevent significant additional problems for tenants, including evictions and forms of homelessness.”[12]

And the private housing companies do not suffer. According to IPD (Investment Property Databank) is the annual total return of housing the last ten years until December 31, 2014 higher than9 percent  in Sweden.

An interesting work criticizes the neo-classical approach that still is so common among economists today:

“Economists long have recognized that the prerequisites of perfect competition may never be satisfied, and – most important – that when even one of them is missing, the benefits of perfect competition may not be available. The point has been highlighted by an often-cited, masterful article by Lipsey and Lancaster[13]. They posit that the ability of a market to achieve perfect competition is dependent upon its meeting all of the conditions of the Paretian optimum. And they add: ‘It is well known that the attainment of a Paretian optimum requires the simultaneous fulfilment of the optimum conditions.’[14]

Lipsey and Lancaster also indicate that if one of the conditions cannot be met, ‘the other Paretian conditions, although still attainable, are in general, no longer desirable.’ (Ibid.) A different pattern or model is then necessary. It follows that when an economy moves toward perfect competition, say as a result of the deregulation of one industry, one cannot assume that such a step will yield some of the benefits of perfect competition. Competition is either perfect or is not; like pregnancy, it cannot be had in degrees.”[15]

Housing policy in Sweden during the last eight years is extreme in an international comparison. After 2006 the subsidies to owned housing have increased a lot, and completely disappeared for rental housing. Property tax has been reduced even more in metropolitan areas, which in turn has led to significant price increases. These are important reasons (but not the only) that the differences in rents between newly built and older rental dwellings have increased. Other factors are bad competition among developers, a slow planning process, etc.

Is the housing shortage a situation where people cannot obtain housing that responds to their needs? Or is it the demand, how much people are willing to pay, to be the meter, according to some economists, who dislike the concept of need. It is the households overall willingness to pay that expresses demand and therefore the need. The need no one could pay for does not exist, they say. [16] One easy solution then is to raise the prices and the rents to cut the housing shortage. Higher prices mean less demand.

But revenues are distributed unevenly. People may have a need, but lack the money to match other people’s demand. To avoid to enter on this discussion these economists usually assume that the distribution of resources in society is ”the collectively desired” [17] or politically decided.

Of course the price setting on a market depends on demand and supply in economic terms. Welfare analysis on the other hand must be based on the welfare of households. A distribution of housing, which means that households with large economic resources always can trump households with fewer economic resources, cannot provide maximum welfare.

The economic language is full of concepts that could have other meanings in a daily use. Demand is an example. Description of poor or low-income households as “market failures” is another example. But have they really failed? Or is their economic situation due mainly to a failing policy by the government?

Maybe you might regard this text to be extremely exaggerated that argues against a theory that almost nobody uses. But even clever economists still fall back at least partly on this outdated theory when they try to analyze markets which they do not have a deep knowledge of. The European Commission’s Staff’s critique of the rental market in Sweden is an example.

One can sometimes hear that there is a housing market that is working well and that includes owned housing and condominiums. The rental market has rent-regulation with queues as a result. Rent regulation is seen as the main cause why so few rental properties are constructed. But if the market for condominiums and owner-occupied housing works so well, then it should be able to satisfy the need for housing, especially as the prices of owner-occupied homes and condominiums for many years has increased substantially, which should have stimulated a sharp increase in housing construction according to this economic theory. But it did not happen. Then there must be something wrong about the theory.

Housing and housing markets are very complex issues. There is no quick-fix. Both regulatory and market mechanisms are needed.

[1] European Commission:  Commission staff working document: Country Report Sweden 2015 (COM 2015 final) p.21

[2] In many countries there are regulations of the rents for sitting tenants. See for instance Haffner M., Elsinga  M. and Hoekstra  J (2007)

[3] Boverket: Bostadsmarknaden 2013-2014 pp. 20-22

[4] European Commission. p. 21

[5] Ibid. p. 22

[6] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) , Forsberg F, Åsell M (2000)

Nordgren K, Sergo T (2001) , Raquel Rolnick (2013)

[7] Raguel Rolnik (2013). p. 14

[8] European Commission, p.22

[9] Bergenstråhle S., Palmstierna  P. (2014)

[10] Rental and tenant-owned dwellings are found mainly in multifamily housing and owner-occupied dwellings in single-family homes.

[11] de Boer, R. and R. Bitetti (2014),  p. 22

[12] Pittini A, Ghekière L, Dijol J, Kiss I (2015) The  State of Housing in the EU 2015, Housing Europe, Brussels, p. 95

[13] Lipsey R., Lancaster  K.(1956)  ” pp.11-32

[14] These conditions could be described as follows: The largest firm in any given industry is to make no more     than a small fraction of the industry’s sales (or purchases). The firms are to act independently of one another. Actors have complete knowledge of offers to buy or sell. The commodity (sold and bought in the market) is divisible, and the resources are movable among users.

[15] Etzioni, Amitai (1988) pp. 200-201

[16] See for instance Meyersson P-M, Ståhl I, Wickman K (1990)

[17] See for instance. SPK (1987:2) p… 84

An essay about housing policy from a tenant’s point of view

Publicerad av

0

A paper to ENHR 2015 Conference in Lisbon: ”Housing and Cities in a time of change: are we focusing on People? ”

You kan get the full paper on: http://svenbergen.se/Bostadspolitik-och-hyresmarknad/

Here is a summary:

Housing is a human right and a vital part in a well-functioning society. It affects the whole economy and peoples living conditions. Everyone needs safe and decent housing. Housing is not only the dwellings but also the communities around them. So we need a broad approach to housing. Housing is about safety and security, access to services of various kinds, communications, education, jobs, etc.

The housing market differs from any other market. It is extremely sensitive to changes in demand. Prices are rising when the demand increases and price pressure downward becomes strong when demand falls. This is because the supply only could change slowly. On increasing demand, it takes time to build new housing and when demand falls, it is difficult to adjust supply and individual investors and households can make large losses. Many researchers have emphasized the high volatility (strong swings up and down) that characterizes housing prices and believe that housing markets seem to have an inherent tendency to create bubbles, which can become a serious threat to financial stability.

The construction of new housing and other infrastructure investments, maintenance and energy-saving investments in homes and workplaces create jobs. Investing in existing properties to make money on capital appreciation creates in contrast no new jobs. The greater proportion of the total investments in already existing housing the smaller space will be left for investments in productive sectors of the economy.

In some countries it is today fiscally more advantageous to buy a home than to invest in a business. Higher prices and/or the rents mean less money for the households to spend on other commodities. That is why the housing policy has such a great influence on the whole economy.

The housing market has never been and could never become a market with perfect competition. No one of the conditions for perfect competition would be attained. So instead of making illusions and thinking that neo-classical economic theory could give any solutions we have to do empirical research, to look at the facts of the real world.

It seems that the European Commission, at least it’s Staff, have a lot to learn about economy in the real world. The advice which the Commission has given to the Swedish government about the rental market contains inaccurate information and conclusions based on outdated economic theory.

Different kinds of subsidies are necessary to achieve the goal that everyone should have decent and safe housing. Subsidies could have many forms: tax deductions, subsidies to social housing, housing allowance to households, subsidized loans and so on. Subsidies in the form of tax deductions generally benefit already economically well-off households the most.

Every subsidy should be subject to conditions to keep down prices and rents, i.e. not be possible to capitalize. The aim of the subsidy is to lower the prices and not to stimulate higher prices. Subsidies without conditions, e.g. mortgage interest deduction, on a “free” market, dope the market, stimulate speculation, contribute to increased prices on homes and construction, push up rents and decrease housing affordability especially in regions with high migration. The aim for any subsidy should be that prices and rents are lowered in an amount that corresponds to the value of the subsidy.

We have two main forms of tenure: ownership and tenancy. Tenure neutrality (or a tenure neutral policy) is a situation where households can have the opportunity to choose what kind of tenure which suits them best in their present circumstances. For example, many people cannot afford owned housing and may not be able to access a mortgage; many do not want to be confined to a dwelling for a long time due to fluctuations in the labour market; many do not want to have the whole responsibility for maintenance and repairs and students need temporary dwellings during their studies. Clearly the state should not support homeownership above rental housing.

Every country needs a transparent and well-functioning market for rental housing with a balance of interests between landlords and tenants. It also needs a good supply of affordable and decent housing. One of the main means of securing affordability and tenure is rent legislation, regulation and control. Rent regulation varies greatly between regions, but typically includes two main elements: (a) security of tenure, establishing a minimum duration of occupancy as well as limitations on the eviction of tenants; and (b) control on levels of price increase, intended both to preserve affordability and to preclude de facto economic eviction. In fact a well-functioning rental market needs these elements.

The rental sector is vital for the economy and labour market because it facilitates mobility. Wealthy nations as Switzerland, Germany and Austria have a high percentage of rental dwellings. There is a strong positive correlation between the percentage of people living in rented dwellings and gross domestic product per capita in Europe according to data from Eurostat.