Okategoriserade

Gör rätt i bostadsfrågan, DN!

Publicerad av

0

Dagens Nyheter har, så länge jag läst den och jag är rätt gammal, varit en ivrig anhängare av marknadshyror. Dessa åsikter upprepas idag på deras ledarsida.

Det finns inget stöd i forskningen om att en avreglerad hyresmarknad skulle medföra ett ökad byggande av hyresrätter. Tvärtom visar forskningen att det medför en försvagning och leder tvärtom till att människor söker sig till tryggare upplåtelseformer. Och en väl fungerande hyresmarknad är viktig för ekonomin. I Tyskland bor hälften och i Schweiz 60 procent i av hushållen i hyresrätt. I fattiga länder bor nästan alla i äganderätt (utom det antal som tvingas hyra i andra hand utan besittningsskydd).

DN skriver: ”Hyresregleringen utgör kraften bakom vågen av ombildningar till bostadsrätter. Hyresbeståndet inte minst i Stockholm har decimerats.” Så den borgerliga politiken som innebar att kommunägda hyresfastigheter såldes till underpriser till de som bodde i dem hade ingen inverkan? I Uppsala där den moderate ordföranden i Uppsalahem sade ja till ombildningar om de boende var beredda att betala marknadspriser skedde inga ombildningar. Dessutom är de enorma subventionerna (ränte- och ROT-avdrag) på cirka 40 miljarder per år också en drivkraft för ombildningar. Och det är ju bra att DN vill ha bort ränteavdragen. I själva verket är borttagandet av de hiskeliga subventionerna till ägt boende den främsta orsaken till att bostadsmarknaden havererat och att priser och hushållens skulder stigit med raketfart.

DN påstår vidare ”Forskningen tyder på att segregationen inte har motverkats. Tvärtom förstärks skiktningen i storstäderna av det korrupta bruksvärdessystemet.”

Inte heller detta är sant. Forskningen har precis visat att inkomsterna för dem i hyresrätt i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt. Skulle DN:s marknadshyror införas skulle en stor del av dessa hyresgäster tvingas flytta, hyrorna skulle stiga överallt och fastighetsägare och bostadsföretag få enorma förmögenhetsökningar. Och det som behövs är – enligt t.ex. Boverkets marknadsenkät – många fler hyresrätter som unga och andra hushåll mer lite lägre inkomster har råd att bo i. Och dessa lär ju knappast bli fler med marknadshyror, eller hur?

Högre boendekostnader kommer också att medföra ett tryck neråt på konsumtionen och skada Sveriges ekonomi.

Nej, kära ledarskribent. Det som krävs är att byggpriserna drivs ner. Vi måste få en priskonkurrens neråt i byggbranschen och inte som nu där hushållen konkurrerar med varandra om vem som kan betala mest.

Det behövs snabbare behandling av planärenden och gemensamma krav i alla kommuner. Däremot ska vi inte sälja ut vitala miljöintressen som DN också verkar vara inne på. Så ta om, lär mer om hur bostadsmarknaden verkligen fungerar!

 

Lööf (c) sprider myter

Publicerad av

0

Så här skriver Annie Lööf,  Emil Källström och Ola Johansson(c) sprider myter om hur bostadsmarknaden fungerar. De påstår i ett inlägg i Aftonbladet den 28 januari 2016 att ”Marknadshyror ger oss fler hyresrätter”

”Utbudet av hyresrätter räcker inte till idag. Det beror framförallt på att drivkrafterna för byggbolag att bygga just hyresrätter är för dåliga. Vi vill se över hur hyressättningen kan reformeras så att hyrorna blir mer marknadsanpassade. Mer marknadsanpassade hyror, tillsammans med ett fortsatt starkt besittningsskydd och skydd mot plötsliga hyreshöjningar, skulle öka utbudet av hyresrätter och underlätta för människor att hitta såväl en första bostad som att förändra sin boendesituation.”

Detta stämmer inte med verkligheten. Som påpekats i flera forskningsrapporter har en avreglering av hyresmarknaden inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter i de länder som genomfört avregleringar. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats.[1]

Skälet till att det byggs för få hyresrätter i Sverige är att byggpriserna är för höga. Alla unga och andra hushåll med lägre inkomster har helt enkelt inte råd med hyrorna i nyproduktionen. Byggpriserna har skjutit i höjden beroende på de enorma subventionerna av ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag (cirka 40 miljarder per år). Hyresrätterna har sedan 2006 inte fått ett öre i subvention. Nu inför regeringen ett begränsat investeringsbidrag till små hyresrätter, som kostar en bråkdel av subventionerna till ägt boende. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar också att det behövs fler hyresrätter med hyror som just dessa grupper har råd med. Så det viktigaste är att få ner byggpriserna.

Skulle centerpartiets politik slå igenom skulle detta medföra att hyrorna steg överlag och hyresvärdar och bostadsföretag skulle tjäna ännu mer. Och hyresrätter bli ännu svårare att ha råd med för just de grupper som skulle behöva en bostad. Under de senaste åren har bostadsföretagens årliga avkastning varit över 9 procent. Räcker inte det?

Möjligen tänker sig centerpartiet ett system där hyrorna inte får stiga så länge som man bor kvar i lägenheten, men att hyressättningen är fri när nya hyreskontrakt skrivs. För det första skulle detta göra det ännu svårare för alla som vill in på hyresmarknaden eftersom hyrorna skulle stiga mycket kraftigt i de regioner och städer där bostadsbristen är stor. För det andra skulle det minska rörligheten bland dem som bor i hyresrätt eftersom varje flytt i dessa städer skulle medföra en avsevärd hyreshöjning. Stora hinder för rörligheten idag är (förutom naturligtvis bristen på bostäder) de mycket höga hyrorna i nyproducerade hyresrätter och de enorma priserna på bostadsrätter, som skadar Sveriges ekonomiska utveckling.

Lööfs förslag skulle göra boendet dyrare, vilket i sin tur skulle medföra en minskad konsumtion av andra varor och skada Sverige ekonomi. Centerpartiet måste inse att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad.[2]

[1] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania, Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96, Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001, Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[2] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V pp. 960, 983-984

Björklund och fp kan inte bostadsmarknaden

Publicerad av

0

Idag under partiledardebatten sa Björklund att hyrorna borde släppas fria för nyproduktion (till att börja med). Avreglering av hyresmarknaden tycks vara partiets mål, som ändå var det parti som lade förslaget till hyresförhandlingslag. Jag tror att Fp borde lära sig hur bostadsmarknaden fungerar, vad som har skapat de höga bygg- och överlåtelsepriserna och vilka erfarenheter som finns internationellt av avregleringar.

Det sista först. Avregleringar av hyresmarknaden har inte inneburit att det byggts fler hyresrätter enligt flera oberoende forskningsrapporter. Tvärtom har tendensen varit att hyresmarknaden har försvagats.

De nya hyresrätter som byggs har redan marknadshyror, dvs. företagen bygger inte om de inte vet att de kan hyra ut lägenheterna. Och det är bara en mindre del som har råd med dessas hyror. Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det som främst behövs hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Folkpartiet borde istället liksom även övriga partier i riksdagen lägga ner sina största ansträngningar på åtgärder som kan sänka byggpriserna. En viktig åtgärd är att se till att inga subventioner går att kapitalisera, dvs. medföra att priserna istället höjs. Detta sker idag i Sverige på grund av det enorma stödet (cirka 40 miljarder per år) till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Detta stöd har dessutom skapat en farlig skuldkris som äventyrar Sveriges ekonomi.

Bostadsmarknaden är en mycket speciell marknad, där enkla neoklassiska ekonomiska modeller inte fungerar alls. Läs och lär, Björklund!

Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden

Publicerad av

0

I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:

”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.

Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”

Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.

Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.

För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.

Ränteavdragen gör bostadsrätterna dyrare

Publicerad av

1

Det är ju en gammal sanning att subventioner på en oreglerad marknad leder till höjda priser, dvs. de kapitaliseras. De enorma subventionerna i dagens Sverige till ägt boende inräknat bostadsrätter, genom ränte- och ROT-avdrag har bidragit till rekordhöga priser och rekordhög skuldsättning. Dessutom har byggarna kunnat höja sina priser rejält. Enligt SCB var byggpriset 52 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena i kronor per kvm. Ändå var bostadsrätterna nästan 5 kvm större i genomsnitt.  Och en mindre lägenhet är som bekant dyrare att bygga i kronor per kvm än en större.

Tar man hänsyn till detta och jämför byggpriset för lika stora lägenheter blir byggpriset för bostadsrätter 63 procent högre än för hyresrätter i storstadsområdena. Det genomsnittliga byggpriset för en bostadsrätt på 72,6 kvm var 2014 3,40 miljoner. För en genomsnittlig hyresrätt på 67,7 kvm var byggpriset i genomsnitt 1,99 miljonerkronor i storstadsområdena.

I övriga landet var skillnaderna mindre men fortfarande betydande. Byggpriset för en genomsnittlig bostadsrätt på 74,5 kvm var 2,39 miljoner och för en genomsnittlig hyresrätt på 64,7 kvm var det 1,68 miljoner. Skillnaden var för lika stora lägenheter 31 procent.

Jämförelsen visar två saker. 1) Subventionerna till bostadsrätter driver upp byggpriserna. 2) Effekten är starkare i de heta storstadsområdena än i övriga riket.

Ränteavdrag driver upp byggkostnader

Publicerad av

0

Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är betydligt högre, 48 procent, jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (42 695 kronor respektive 28 827 kronor), skriver SCB. Även om en del av denna stora skillnad beror på att bostadsrätter oftare än hyresrätter har byggs på dyrare mark, så visar detta tydligt att de stora subventionerna (ränte- och rotavdrag) till bostadsrätten driver upp priserna.

Subventioner ska, för att inte kunna kapitaliseras, dvs. driva upp priserna vara villkorade. Dvs. man ska kunna visa att priserna sänks i motsvarande grad som subventionernas värde.

 

Tak för ränteavdrag bättre än bolånetak

Publicerad av

5

Nu har man föreslagit att införa ett bolånetak på 6 ggr den disponibla inkomsten. Jag förstår inte vitsen med detta. Bankerna är ju intresserade av att inte låna ut till hushåll med låga inkomster. Det är ju de gigantiska subventionerna av ägt boende som måste minska, dvs. ränteavdragen. Om man inför ett tak på 40 eller 50 tusen för ränteavdragen på lån till en bostad. Idag finns ingen övre gräns. 30-procentiga ränteavdrag ges upp till en summa på 50 000 per person. Därutöver får man dra av 21 procent av ränteutgiften.

En ändrad regel som innebär att man får dra av totalt högst 50 000 kronor per bostad skulle bara drabba de med stora lån på över 5,5 miljoner om de har räntor på 3 procent. Idag är ju räntorna lägre än så det blir en sannolikt en ännu mindre grupp.
Sedan kan man sänka taket med 10 procent ( 5 000 år 1, 4 500 år 2, 4 050 år 3 etc.) varje år tills man är nere på ett tak på cirka 12 000. Med 3 procents ränta och 30-procentiga ränteavdrag kan man ha ett lån på drygt 1,3 miljoner utan att få ökade boendekostnader. Det finns naturligtvis otaliga variationer på liknande upplägg. Det viktigaste är att förändringen får ett godtagbart fördelningsutfall.

Därför gillarna byggarna inte villkorade investeringsbidrag

Publicerad av

0

Då blir de nämligen tvungna att hålla nere sina byggpriser. Däremot gillar de naturligtvis ränte- och rotavdrag, som ger mycket större frihet för de priser byggarna kan ta. Ränte-och rotavdrag kostar årligen statskassan cirka 40 miljarder, som alltså vi skattebetalare får betala för subventionerna till ägt boende och som innebär att byggpriserna trycks upp. Det är en form av doping av byggmarknaden som skadar hela samhällsekonomin. Klart att byggarna gillar dessa subventioner och avskyr villkorade subventioner som tvingar dem att som motprestation hålla nere sina byggpriser.

Myt: Avreglering av hyresmarknaden ger ökat byggande

Publicerad av

0

Idag på P1 påstod en företrädare för Fastighetsägarna att en avreglering av hyresmarknaden skulle medföra ökat byggande av hyresrätter, trots att det inte hänt i något av de länder som avreglerat. Deras egenintresse gör tydligen att de inte kan ta del av den forskning som finns. De vill utnyttja bostadsbristen för att tjäna mer pengar. Den viktiga åtgärden för ökat byggande är att sänka byggpriserna, förbättra konkurrensen på byggmarknaden och se till att hyresrätten får samma skattevillkor som ägande- och bostadsrätt. Då skulle byggandet av hyresrätter öka.

Sänk taket för ränteavdrag – så drabbas inga fattiga!

Publicerad av

0

Allt fler inser att de stora subventionerna till ägt boende via ränteavdrag inte är långsiktigt hållbara. De har pumpat upp bygg- och överlåtelsepriser samt hushållens låneskulder till ohållbara nivåer. Nu varnar man för en ny finanskris.
Samtidigt är det viktigt att se till förändringar sker gradvis för att inte skapa en ohållbar situation för de hushåll som köpt sina bostäder under de senaste fem åren. Så här kan det göras:
1) Sänk det nuvarande taket på 50 000 kronor per person till 40 000 per bostad för 30 procents avdrag av ränteutgifter och tillåt inga ränteavdrag därutöver. Idag är taket 50 000 kronor per person för att kunna dra av 30 procent av ränteutgifterna och 21 procent för ränteutgifter på över 50 000 kronor. Detta skulle drabba ett ytterst litet fåtal med extremt dyra hus med dagens låga räntenivåer. Det skulle bli en sänkning av ränteavdragen bara för dem med lån på 6 miljoner eller mer till 3 procents ränta och bara för dem med lån på 7 miljoner eller mer till 2,5 procents ränta.
2) Sänk taket åren efter med t.ex. 5 000 kronor varje år samtidigt man fortfarande kan dra av 30 procent. Så efter 9 år är ränteavdragen borta.