De enda upplåtelseformer som staten subventionerar i Sverige idag är ägande- och bostadsrätt. Det sker främst genom ränteavdragen men också via ROT-avdragen. Hyresrätten får inte ett öre.Vitsen med subventioner ska väl vara att de ska göra det billigare att bo. Men i synnerhet ränteavdragen har precis motsatt effekt. De driver upp både bygg- och överlåtelsepriser eftersom de går till en marknad med fri prissättning. Det är därför många ekonomer kräver att man gör något åt ränteavdragen. Ty fakta är att skulle de sänkas eller avskaffas som kommer bostadspriserna också att sjunka, vilket skulle gynna de som behöver men är utan en bostad. Nu är det i och för sig inte rätt att ändra förutsättningarna på bostadsmarknaden med drastiska åtgärder, som främst de som köpt en bostad de senaste åren.Men under denna lågräntetid borde regeringen införa ett tak. Till exempel att ränteavdragen för en bostad får inte överstiga 50 000. Som det är nu är det 50 000 per person. Vidare skulle man helt avskaffa ränteavdrag över denna summa. Nu är procentsatsen 21 procent för summor därutöver. Detta skulle påverka ytterst få personer, men innebär en större budgetsäkerhet när räntorna åter vänder upp.

En spridd myt är att de investeringsbidrag som tidigare utgick vid byggande av mindre hyresrätter bara hamnade i byggarnas fickor. Men enligt byggpris-statistiken så sjönk faktisk byggpriserna för hyresrätter när de infördes just därför att byggherrarna var tvungna att visa att hyrorna hölls nere för att bidragen skulle utgå.

Idag kostar en bostadsrätt över 13 000 kronor per kvm mer än en hyresrätt att bygga. Det är just effekten av ränteavdragen som gör det möjligt att bygga dyrt.

Det har förekommit inlägg där man beskrivit sänkningen av ROT-avdraget som riktat mot landsbygden- Trots att det är ett mycket starkt samband mellan inkomst och utnyttjande av ROT-avdrag. Ju högre inkomst desto högre andel utnyttjar ROT-avdrag. Och var bor det högst andel med höga inkomster? Jo, det är ju i storstadsområdena och i de större städerna. Och det betyder i sin tur att det är firmor med kund i dessa områden som berörs. Få av dessa torde vara verksamma på landsbygden.

Statliga subventioner ska väl för övrigt inte bara spridas ut på vad som helst, som t.ex. snofsiga kök eller trädäck. Eller på fritidshus. i Spanien. Regeringen borde sätta upp krav på vilka åtgärder som kan utnyttja ROT-avdrag. Jag anser att de borde bara utgå till åtgärder som sänker energiförbrukningen och/eller innebär en övergång till en miljövänligare energianvändning. Dessutom ska de dessutom naturligtvis utgå även till flerbostadshus.

If you are interested in housing and housing policy, housing financing you have to read this article in The New Yorker

http://www.newyorker.com/magazine/2015/01/12/mortgage-mistake

I dessa tider när högerextremister angriper moskéer, muslimer och antisemitismen ökar är det viktigt för mig att hålla tungan rätt i mun. Samtidigt som jag kritiserar reaktionära, homofoba och kvinnofientliga uttryck inom islam, kristendomen och andra religioner är det viktigt att försvara olika religiösa samfunds rätt att driva sin verksamhet. Särskilt viktigt är det, enligt min uppfattning, att inte blanda ihop partipolitik och religion. Som skedde och sker på Balkan, på Nordirland, i flera länder på kontinenten, i Asien, Afrika och här i Sverige. Olika politiska krafter spelar på religiösa känslor för att få gehör för sin politik. Så gör här i Sverige idag i synnerhet Sverigedemokraterna (SD) men även KD i viss mån. Det är märkligt men också typiskt att SD driver en hård kritik mot islam samtidigt som partiet har en reaktionär kvinnosyn och familjepolitik, som även återfinns i såväl muslimska som kristna rörelser.
Om en grupp låter ändamålet helga medlen är det ett – av fem möjliga – varningstecken på att något håller på att gå fundamentalt snett. Det menar den amerikanske religionshistorikern Charles Kimball i sin bok När religionen blir ond. Religion i sig behöver inte vara ett problem. I alla religioner finns det goda och altruistiska inslag. Svenska kyrkan har kommit långt med att kombinera sin tro med ett kärleksbudskap och tillåter numera samkönade äktenskap. Men som all annan mänsklig kollektiv verksamhet kan en religionsinriktning bli korrupt i synnerhet när den kombineras med politik. Man skapar ett vi och de andra. Där ”vi” är de goda och rättfärdiga och de andra otrogna och orättfärdiga. Särskilt allvarligt är det när rörelsens sanningsanspråk är absoluta, det vill säga när deras ”sanningar” inte går att diskutera, det verkar hart när omöjligt att få dem att se verkligheten ur något annat än just deras perspektiv. Detta är en typisk sektsjuka. Det är en tendens som kan vara störande och göra en upprörd om man försöker diskutera med en sektmedlem. Men det blir farligt om det inkluderar att man anser att man kan höja sig över samhällets lagar och allmänt vedertagen etik. En fanatiker kan exempelvis se abort som legaliserat mord och mot Guds ordning, och därför har man rätt att dräpa den som motsätter sig denna ordning och utför abort som vissa högerkristna sekter i USA. Det tredje tecknet enligt Kimball är ”blind lydnad”. En kombination av en lära som sätts på piedestal, en stark karismatisk ledare och en tätt sammanhållen grupp medför gruppens påverkan på de enskilda blir mycket stark. Det är svårt att se utanför den interna normen. Riktigt illa blir det om läran eller ledaren pläderar för någon typ av våld eller sanktionerar eller uppmuntrar gränsöverskridande beteenden. Det sista varningstecknet är om rörelsen förklarar heligt krig. Detta kan ske i utpräglade sekter och terrorgrupper, men även politiska ledare har förklarat heligt krig, så också i nutid. Då blir förstörelsen och skadan enorm.
I vissa länder med religiös lagstiftning är det till och med förbjudet att byta religion, att kritisera den statsbärande religionen och att gifta sig med någon med en annan tro.
För en verklig religions- och åsiktsfrihet krävs en sekulär lagstiftning som gäller alla oavsett ideologi, religiös tillhörighet och livsåskådning i övrigt. Därför har jag också svårt att förstå varför vi i Sverige tillåter att religiösa samfund driver grundskolor eftersom grundskolan är obligatorisk. Grundskolan borde vara ett tillfälle för barn att träffas över alla sociala och religiösa gränser. Detta behövs mer än någonsin när den socioekonomiska, etniska och religiösa segregationen är värre än någonsin tidigare i Sverige och ett i grunden rasistiskt och främlingsfientligt parti är det tredje största i riksdagen.

Idag publiceras en ny rapport om hur man bor i Stockholm i alla 14 stadsdelar. Rapporten kan hämtas på Hyresgästföreningens hemsida: http://www.hyresgastforeningen.se/Press/Sidor/default.aspx?nd_ukey=36a29bb2cf632452eaef610ff2f40750&nd_view=view_pressrelease&nd_nr_of_items=3&nd_id=1102216

Med nya data från SCB:s lägenhetsregister kan man för första gången på 24 år få en heltäckande och tillförlitlig bild av hur stockholmarna bor. I en första delrapport i undersökningen, som är beställd av Hyresgästföreningen, redovisas hur bostäderna utnyttjas. Boendetäthet är ett mått på hur många personer som i genomsnitt bor i bostäderna. Eftersom bostäderna varierar i storlek måste måttet relateras till storleken. Det är särskilt viktigt vid jämförelser mellan olika bostäder; man kan inte jämföra antal personer i en etta med antalet i en femma. I rapporten är bostäderna indelade i fem storleksgrupper.

Boendetätheten i hela staden är högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegment (storleksindelningen redovisas i bilagan om undersökningen).

Om man ser till de 14 olika stadsdelarna finns variationer, men det är betydligt vanligare att hyresrätten har en större boendetäthet än bostadsrätten. Det gäller i 52 av de 70 segmenten (14 stadsdelar ggr 5 storlekssegment). De 18 segmenten där bostadsrätten har en högre boendetäthet återfinns både i Ytterstaden och Innerstaden. Anmärkningsvärt är att boendetätheten i hyresrätten i nära hälften av storlekssegmenten är högre än i äganderätten. Äganderätten återfinns i 37 storlekssegment och då vanligtvis i de större storlekarna. I 15 av storlekssegmenten hade hyresrätten högre boendetäthet och de återfinns i Ytterstaden.

I Ytterstaden är boendetätheten genomgående högre i hyresrätten än i bostadsrätten i alla storlekssegmenten. Tydligast är skillnaderna i de stora lägenheterna. I de mindre storlekarna är det ganska jämnt med en liten övervikt för hyresrätten.

I Innerstaden är skillnaderna i boendetäthet mellan bostadsrätten och hyresrätten störst i de stora lägenheterna (101 kvm-). I ett storlekssegment (61-80 kvm) bor fler personer per lägenhet i bostadsrätten i jämförelse med hyresrätten, men skillnaden är liten.

Den viktigaste orsaken till att boendetätheten i hyresrätten är högre än i bostadsrätten är att hyresgästernas inkomster är lägre än inkomsterna hos boende i bostadsrätt. Av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten i de olika stadsdelarna.
Ju högre boendetätheten är, desto högre är andelen boende med utländsk bakgrund i stadsdelarna. Det finns ett starkt samband mellan boendetäthet och andel boende med utländsk bakgrund.
Inkomstskillnaderna är särskilt stora mellan boende i hyresrätt och boende i de andra upplåtelseformerna och skillnaderna gäller både i Innerstaden och i Ytterstaden. Skillnaderna går igen i samtliga stadsdelar; det finns inte ett enda storlekssegment i de 14 stadsdelarna där boende i hyresrätt har högre månadsinkomst än boende i bostadsrätt och äganderätt.
Inkomsterna i Innerstaden är högre än inkomsterna i Ytterstaden. Också hyresgästerna i Innerstaden har högre inkomster än hyresgästerna i Ytterstaden – 37 procent högre– vilket återspeglar att hyrorna i Innerstaden är 32 procent högre än hyrorna i Ytterstaden.

Om man undersöker hur det förhåller sig med medelantalet barn i de 70 storlekssegmenten i de 14 stadsdelarna finner man att finner man att hyresrätten har fler barn per bostad än bostadsrätten och lika många som äganderätten. Medelantalet barn ökar med ökande storlek på bostaden. Det är dock anmärkningsvärt att medelantalet barn är högre i hyresrätten än i äganderätten i de största bostäderna. Ändå har enskilt ägda småhus förutom större bostadsyta i allmänhet även en egen tomt, som barnen kan utnyttja. Särskilt högt är medelantalet barn i de stora lägenheterna i Spånga-Tensta och Rinkeby-Kista.

Ränteavdrag eller räntereduktion ingår i rätten att dra av kapitalförluster från skatten. I Sverige kan ränteutgifter för privatpersoner kvittas inte bara mot ränteintäkter utan även mot inkomst av arbete. Ett sådant ränteavdrag gör det möjligt för en låntagare att låna större belopp än vad som annars vore möjligt genom att sänka kostnaden för att låna pengar.
I samband med diskussionerna om att begränsa ränteavdragen, eftersom de driver upp priserna på både byggande och bostäder, har man hävdat att det skulle drabba en massa barnfamiljer hårt, som köpt bostäder med de regler som gäller.
Jag tror att en framkomlig och fördelningspolitiskt smaklig väg skulle vara att sänka taket för den summa som man får göra ränteavdrag för. Idag får man dra av 30 procent på ränteutgifter upp till 100 000 kronor och på summor därutöver 21 procent. Summan är också per individ, varför 2 personer med inkomster kan dra av 30 procent på ränteutgifter på 200 000 och 21 procent på dem därutöver.
I dessa lågräntetider borde man se över dessa tak, som tillkom när räntenivåerna var betydligt högre än de är idag.
Jag utgår från en räntenivå på 3 procent på bostadslånen och tre olika totala lånesummor: 5 miljoner, 4 miljoner och 3 miljoner. Det är höga lånesummor som dock torde förekomma i storstadsområdena. Tak kan utformas på olika sätt. Ett par räkneexempel:
1) Man får bara göra ett avdrag på 30 procent på ränteutgifter upp till 100 000 kronor för lånen på bostaden och 21 procent på ränteutgifter därutöver. Om det är en person idag som gör avdrag för lånen, blir det ingen förändring jämfört med idag. Om det däremot är två personer som båda kan göra maximala avdrag på bostadslånen, blir det en klar skillnad. I så fall skulle ett par med lån på 5 miljoner få en ökad årskostnad med högst 39 500 kronor. De med lån på 4 miljoner högst plus 15 800.
2) Man får bara göra avdrag på upp till 100 000 per person och inget för ränteutgifter därutöver på bostaden. För en ensam person med lån upp till 5 miljoner skulle detta betyda en ökad kostnad på högst 50 000 kronor per år, med lån på 4 miljoner 20 000 kronor och med lån på 3 miljoner 0 kronor. För två personer med maximala lån skulle det med lån på 5 miljoner och mindre inte betyda en ökad kostnad.
3) Något tredje förslag kan kanske utformas efter en genomgång hur lånesummorna och lånestrukturen ser ut för olika hushåll.

Finansinspektionen förordar hårdare krav på amorteringar. Och det är bra om vi i Sverige får lite mer av den amorteringskultur som man har bl.a. i Tyskland. Men det finns ett samhällsekonomiskt problem om hårdare krav på amorteringar blir det enda. Amorteringar innebär ett sparande så att det blir mindre pengar över till konsumtion. Om man istället minskar möjligheten till ränteavdrag och gör fastighetsavgiften mer beroende av fastighetens marknadsvärde minskar i och för sig också den privata konsumtionen, men möjliggör ökade satsningar på sjukvård, skola och omsorg och ökade offentliga investeringar i infrastruktur, bostäder, energisparande mm. Nog borde det vara läge för detta nu när räntorna är historiskt låga och vi nästan har deflation. För övrigt borde det vara självklart att priserna på både bostäder och byggande måste sänkas.

Idag kan man läsa att SCB har kollat vilka som förlorar om ränteavdragen slopas. Det blir barnfamiljer i storstadsområdena i synnerhet. Det vill säga de som köpt egnahem eller bostadsrätter under de senaste åren och sitter med höga lån. Men för de barnfamiljer som söker bostad är det precis tvärtom. Borttagna ränteavdrag betyder sänkta priser. Det är dags att inse att subventioner (som ränte- och ROT-avdragen är) utan villkor driver upp priserna. Det kommer alltid att behövas subventioner på bostadsmarknaden för att hushåll med små inkomster ska kunna få en bostad med rimlig kvalitet. Men subventioner utan villkor till en marknad med fri prissättning gör det tvärtom svårare för hushåll med låga inkomster på bostadsmarknaden eftersom de driver upp priserna, Det behövs en ny bostadspolitik där alla subventioner villkoras, så att de ska leda till lägre priser och hyror. Så var de tidigare investeringsbidragen utformade. En byggherre fick inga bidrag om den inte kunde visa att hyran i det nybyggda hölls nere. Jag fattar såklart att en ny bostadspolitik med subventioner inräknat bostadsbidrag som inte medför högre utan lägre priser och hyror (som inte kan kapitaliseras som det heter på ekonomispråk) måste införas stegvis med olika övergångsregler för att inte hushåll med nyköpta bostäder ska ställas på bar backe. Men den inriktningen måste påbörjas. Det är ju fullständigt meningslöst och skadligt för landets ekonomi att staten putsar ut 40 miljarder årligen som lägger bränsle på prisökningar och dessutom har drivit fram de hittills största låneskulderna för hushållen. Det är ett slags pyramidspel där de värden som bostäderna sägs ha inte är realistiska. Detta går inte att prata bort. Men i valrörelsen var det ingen som vågade säga som det är.