Den nuvarande bostadspolitiken med ensidigt stöd till ägt boende (kostar statskassan cirka 25 miljarder per år netto när fastighetsavgiften är fråndragen) och omvandlingar från hyresrätt till bostadsrätt är en katastrof. Den har medfört kraftigt stigande priser på byggande och bostäder, enorm bostadsbrist, försvårat omflyttning och medfört att hushållens skulder har nått rekordnivåer. En del ekonomer befarar att det är för sent för att klara en omställning innan Sveriges ekonomi drabbas hårt. Hur som helst måste det till en förändring och tro inte att det inte kommer att ske utan stora problem för de hushåll som kommit in sist i detta pyramidspel.
Det finns inga genvägar utan det krävs krafttag:
1) Staten måste ta ledartröjan och sätta upp mål för bostadsbyggande och upprustning av bostäder samt energianvändning,
2) Inrätta ett storstadsdepartement – bostadspolitik, integration och stadsutveckling,
3) Inför ett regionalt ansvar för bostadsförsörjning och integration
4) Inför neutralitet mellan upplåtelseformerna
5) Alla former av stöd till boende och byggande ska vara förknippade med villkor, så att de inte kan kapitaliseras, det vill säga medföra att priser på bostäder och byggande stiger. Varje form av stöd ska istället medföra att hyror och priser kan sänkas.
6) Inför ett villkorat investeringsbidrag för byggande av hyresrätter av alla storlekar.
7) Gör det möjligt utnyttja statliga kreditgarantier även i områden med en del sociala problem
8) Gör det möjligt för kommunerna att besluta om upplåtelseform i detaljplan.
9) Det behövs nya regler för överklaganden av planärenden. Länsstyrelserna bör åläggas att leverera besked inom tio veckor,
10) Statens och kommunernas krav på energi, buller och miljö bör harmoniseras,
11) Regler för genomsynlighet kring exploateringsavtal och marktilldelning bör införas i PBL och exploateringsavtalens omfattning och inriktning tydliggöras,
12) Lagen om offentlig upphandling bör ses över så att kommunägda bostadsföretag kan omsätta det utvecklingsarbete de bedriver i samarbete med byggföretag i längre byggserier,
13) Staten bör ta initiativ till institutionella ramar som främjar konkurrens, ökad produktivitet och kvalitet inom byggsektorn. Det kräver samordnade insatser från Konkurrensverket, Boverket, Skatteverket, Ekobrottsmyndigheten i samverkan med offentliga upphandlare, byggherrar, fackliga organisationer och organisationer inom bostadsektorn.
14) Byggföretagens direkta och indirekta innehav av mark bör kartläggas,
15) Upphandlingen av byggande behöver professionaliseras, samordnas och utvecklas inom hela den offentliga sektorn.
16) Skärp kraven på fastighetsförvaltning – kommunerna måste få större möjligheter att använda tvångsåtgärder mot oseriösa hyresvärdar.
17) Kvaliteten på fastighetsförvaltningen måste få inverkan på hyran
18) Bostadsbidragen behöver förbättras så att fattiga hushåll kan få råd att bo med rimlig utrymmesstandard.
19) Omvandla ROT-avdragen så att de omfattar alla upplåtelseformer och endast utgår till åtgärder som syftar till att sänka bostädernas energiförbrukning.
20) RUT-avdragen ska också kunna utnyttjas av bostadsrättsföreningar och hyresvärdar för gemensam service i fastigheterna.
21) Finansinspektionen, Bostadskreditnämnden och Boverket bör ges i uppdrag att undersöka hur bostadskreditmarknaden kan göras mer stabil genom sundare kreditgivning, ökade amorteringar och bättre marknadsstatistik

Vissa förslag av partiets förslag kan underlätta bostadsbyggande, som lägre krav på buller och parkeringsplatser, minskade möjligheter att överklaga, press på kommuner vid utbyggnad av kollektivtrafik, uppmjukning av byggregler, men det stora greppet saknas helt. Partiet förstår inte eller vill inte förstå att det stora subventionerna till ägt boende (cirka 25 miljarder per år netto i form av ränte- och ROT-avdrag när fastighetsavgiften är avräknad) kapitaliseras, d.v.s. driver upp priserna och ökar hushållens belåning, i synnerhet när hyresrätten inte får ett öre i subvention utan tvärtom bidrar netto till statskassan i form av fastighetsavgifter och bolagsskatter och blir onödigt dyr. Ändå är byggpriserna för bostadsrätter       13 500 kr per kvm högre än för hyresrätter. En effekt av subventionerna.

Det krävs tuffa åtgärder för att öka konkurrensen inom byggsektorn, pressa ner byggpriserna och se till att det byggs prisvärda hyresrätter i de expansiva regionerna, så att även hushåll med lägre inkomster har råd att efterfråga det nya som byggs. Speciellt svårt är det för hushåll som vill ut på bostadsmarknaden som unga som bor kvar hemma, hushåll i överbefolkade lägenheter, jobbsökande på annan ort än där de bor, etc. Nuvarande politik spär på arbetslöshet och hindrar företag att få den arbetskraft de skulle behöva.

Ett första krav är att upplåtelseformerna ska behandlas skattemässigt lika och att subventioner (som behövs) inte ska kunna kapitaliseras. Det ska gälla alla former av subventioner, dvs. både avdrag och bidrag. Nya hushåll på bostadsmarknaden har inte någon glädje av t.ex. ränteavdragen, eftersom dessa har gjort att priserna har drivits upp. Det finns forskning som visar att det är ett rakt ett-till-ett positivt samband i Sverige mellan subventioner i form av avdrag och priser på en marknad med fri prissättning. Detta går inte att ändra i ett slag, eftersom det skulle drabba många hushåll hårt, men det behövs en politik som sakta och stegvis ändrar på detta. Det har man gjort i andra länder.

Behovs begrepp används sällan av nationalekonomer. Neoklassiska nationalekonomer förutsätter att behoven uttalas och kanaliseras via marknaden. En kvalitativ variabel (behov) blir mätbar först då den via marknaden omvandlas till det kvantitativt mätbara kronor/enhet. De talar om ”revealed preferences”, d.v.s. att människors beteende avslöjar deras önskemål.  Hur gärna man vill ha något mäts genom betalningsviljan, d.v.s. hur mycket en individ är beredd att betala för att erhålla varan. Individernas betalningsvilja kommer till uttryck via den sammanlagda efterfrågan.

Men kopplingen önskemål/behov – betalningsvilja – efterfråga  ur ett individuellt perspektiv förutsätter egentligen att betalningsviljan bygger på en jämnt fördelad betalningsförmåga. För att slippa sådana diskussioner brukar ekonomer i en bisats hänvisa till ett modellantagande enligt vilket fördelningen av resurser i samhället är den kollektivt önskade, är politiskt sanktionerad.   

I en teori som försöker beskriva prisbildningen på en fri marknad kan man använda begrepp som betalningsviljaoch efterfrågan på detta sätt, som uttryck för egenskaper hos kollektiv. Den analysmodellen utgår från ett slags helikopterperspektiv, som i vissa sammanhang kan vara berättigat. Men att tro sig göra välfärdsanalyser med hjälp av dessa begrepp är ett misstag. Kollektivets välfärd måste ändå grunda sig på individernas välfärd.

Det neoklassiska synsättet ser individerna som sökande efter maximal egennytta och rationellt väljande de bästa medlen för att nå sina mål. Individerna fattar sina egna beslut. Dessa självständiga individer möts på marknaden där en perfekt konkurrens skapar maximal effektivitet och välfärd. Enligt detta synsätt är varje samhällsingripande i marknaden av ondo.

Synsättet, som är dominerande bland nationalekonomerna, återfinns även i den statsvetenskapliga Public Choice-skolan, i den psykologiska balansteorin, och den sociologiska utbytesteorin.

Adam Smith, som är teorins fader, underströk att marknaden som system bygger på att varje aktör utgör från sitt egenintresse:

”Det är inte av välgörenhet från slaktaren, bryggaren eller bagaren, som vi väntar oss få vår middag, utan från deras beaktande av sitt egenintresse. Vi vänder oss inte till deras humanism utan till deras egenkärlek och talar aldrig med dem om våra egna behov utan om deras fördelar.” (Adam Smith [1776] 1937 ‘The Wealth of Nations’, Modern Library Editions. New York: Random House)

Under förutsättning att marknaden kännetecknas av ‘perfekt konkurrens’ d.v.s. att alla aktörer har fullständig information om priser och kvalitet, att alla fritt kan välja vilken vara som helst på marknaden, att ingen enskild aktörs beslut (till exempel beroende på ekonomisk eller politisk makt) kan påverka prisbildningen, att aktörerna fattar rationella beslut för att maximera sin egennytta, med mera, åstadkoms maximal effektivitet och välfärd. Detta sker genom marknadens ‘osynliga hand’.

Denna modell existerar inte i verkligheten, men används ändå av ekonomer som en slags referens. Frågan är om detta är ett fruktbart synsätt.

I Amitai Etzionis enastående bok ‘The Moral Dimension – Towards a New Economics’ The Free Press, New York 1988 påpekas

”Ekonomer har länge känt till att förutsättningarna för perfekt konkurrens aldrig kan uppfyllas, och – vilket är det viktigaste – att när bara en av dem saknas, kan inte fördelarna med perfekt konkurrens uppnås. Detta har framhävts i en ofta citerad, mästerlig artikel av Lipsey och Lancaster (1956). De förutsätter att en marknads förmåga att uppnå perfekt konkurrens beror på huruvida den uppfyller alla villkoren för paretooptimalitet[1]. Och de tillägger..:  ‘Det är väl känt att uppnående av paretooptimalitet kräver att alla villkoren för optimum samtidigt uppfylls’. Lipsey och Lancaster visar också att om ett av villkoren inte kan uppfyllas ‘så är de övriga paretovillkoren, även om de är möjliga att uppnå, i allmänhet inte längre önskvärda.’ Ett annat mönster eller annan modell behövs då.

Av detta följer att när en ekonomi rör sig i riktning mot perfekt konkurrens, t.ex. som resultat av en avreglering av en industri, kan man inte anta att ett sådant steg kommer att medföra några av den perfekta konkurrensens fördelar. Konkurrens är antingen perfekt eller är det inte; som graviditet, det finns inte grader.” (a.a. s. 200-201, min översättning.)

Så, om vi ska ta de neoklassiska ekonomerna själva på allvar, vilka Etzioni citerar, måste alla förutsättningar vara uppfyllda för att det ska vara en perfekt konkurrensmarknad. Det torde inte finnas någon enda marknad som uppfyller villkoren att varje aktör på marknaden har perfekt information, att ingen enskild aktör kan påverka marknaden, att alla aktörer maximerar sin egennytta och att det går att på kort tid påverka utbudet efter efterfrågans svängningar.

Det betyder också att de dogmatiska påståendena om att varje avreglering skulle medföra ett steg mot en perfekt konkurrensmarknad och därför medföra ökad samhällsekonomisk effektivitet och ökad välfärd inte ens har stöd i den neoklassiska ekonomiska teori som många ekonomer bygger sina modeller med.

I själva verket är dessa ekonomer lata. De orkar inte göra empiriska undersökningar av verkligheten utan tuggar dogmatiska teser utan verklighetsgrund.

Dessutom håller inte heller den neoklassiska teorins grundläggande antaganden vid en beskrivning av verkligheten. I och för sig kan antagandet om den rationella, egoistiska människan förklara en del mänskligt handlande men långt ifrån allt. Känslor, normer, maktrelationer, grupptillhörighet osv spelar sannolikt en betydligt större roll.

Ett begrepp som betalningsvilja(som inte tar hänsyn till individers eller hushålls betalningsförmåga) kan inte spegla hur angelägen någon vara eller tjänst är för en viss individ eller ett visst hushåll. Ett alternativ vore att mäta betalningsviljan – ur ett individuellt perspektiv – som den andel av den disponibla inkomsten som en individ/ett hushåll är berett för att erhålla en viss nyttighet. Problemet kvarstår dock med hushåll/individer helt utan inkomster.

Det är orimligt att påstå att en fördelning av varor och tjänster som innebär att de med stora resurser kan överrösta de med mindre resurser skulle vara den bästa, ge maximal välfärd osv. Men det är just detta som neoklassiska nationalekonomer hävdar.

Orden påverkar vår verklighetssyn. Om jag vill betala 50 procent av min disponibla inkomst för en viss lägenhet visar jag då inte en högre betalningsvilja jämfört med den som bara är beredd att betala 20 procent av sin disponibla inkomst för samma lägenhet?

[1] Paretooptimalitet kallas inom nationalekonomin en situation då tillgängliga resurser inte kan omfördelas så att någon får det bättre utan att någon annan får det sämre. Om en ekonomi förändras så att minst en person får högre nytta utan att situationen försämras för någon, är det en paretoförbättring.

Med dårars envishet upprepar ett antal nationalekonomer myten om att marknadshyror skulle medföra ett ökat byggande av hyresrätter. Att fastighetsägare håller med är ju inte så konstigt det är ju en grupp som vill få ut maximalt av sina kunder. Och är det bostadsbrist så går det ju alltid att trycka upp hyrorna. Om det sedan är bra ur samhällsekonomisk synvinkel att konsumtionsutrymmet sjunker och att låginkomsttagare vräks är ju inte deras problem.

Men dessa nationalekonomer ska ju se vetenskapligt på sakerna. Men tyvärr lyckas de bland ihop sin tro med vetenskap. Det finns en hel del forskning gjord i denna fråga. En rapport från 2012 med professor Christine Whitehead, London School of Economics som projektledare, tar upp förhållandena i elva olika Västeuropeiska länder. Den visar att där hyresmarknaden avreglerats har den privata hyressektorn tvärtom minskat eller möjligen behållit sin storlek.  Det är helheten som avgör: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner, utvecklingen för de andra upplåtelseformerna liksom avkastningen på alternativa investeringar, etc. och inte bara hyreslagen.

FN:s föredragande i bostadsfrågor, Raquel Rolnik skriver i en väldokumenterad rapport, augusti 2013: ” En väl-reglerad hyresmarknad kan främja målen att skydda hyresgäster och i synnerhet de med låga inkomster, och samtidigt uppmuntra hyresboendet. Å andra sidan, avskaffande av hyresreglering och underlättande av vräkningar (av ekonomiska skäl), har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden utan faktiskt vridit marknaden mot äganderätt. (min översättning, punkt 37 i rapporten)”

I två examensarbeten från KTH år 2000 och 2001 som studerat vad som hänt vid avreglering i de nordiska huvudstäderna, Spanien, Finland och Storbritannien konstateras också att en avreglering inte ökar byggandet av hyresrätter. I Norge med avreglering har t.ex. antalet och andelen boende med hyresrätt minskat mellan åren 2001 och 2011 enligt officiell statistik.

I Sverige subventioneras enbart ägande. De samlade subventionerna netto per år (ränte- och rotavdrag minus fastighetsavgifter) är cirka 25 miljarder per år. Hyresrätten får inga subventioner utan ger staten bara intäkter i form av bolagsskatt och fastighetsavgifter.

Den ensidiga subventioneringen av ägande i flera länder har kritiserats av flera ekonomiska forskare, i rapporter från EU, IMF, OECD, FN m.fl. och bidragit till den nuvarande ekonomiska krisen. Subventionerna till ägt boende, inflyttningen till storstäderna, lågt bostadsbyggande och växande bostadsbrist har drivit upp priserna i Sverige och ökat hushållens låneskulder till rekordnivåer. Subventionerna kapitaliseras, möjliggör ökade priser, vilket också syns på byggpriserna.  2012 var det i genomsnitt 13 500 kr/kvm dyrare att bygga bostadsrätter än hyresrätter i Sverige. Byggarna tjänar mer på att bygga bostadsrätter. Samtidigt efterfrågas det framför allt hyresrätter med hyror som unga och hushåll med lite lägre inkomster kan ha råd med. Är lösningen då att höja hyrorna? Nej, lösningen ligger i att ge hyresrätten likvärdiga skattevillkor med äganderätt och förbättra konkurrensen i byggsektorn. Då ökar byggandet, byggpriserna sänks och hyresskillnaderna kan minskas.

I ett annonsblad från Lärarförbundet i Dagens Nyheter finns det intressanta siffror på vad utanförskap kostar. Nationalekonomen Ingvar Nilsson ger ett exempel: Tre unga män som han stiftat bekantskap på Fryshuset i Stockholm. Alla tre har marginaliserats tidigt i livet och sent diagnoistiseras med adhd.

”De här killarna har kostat samhället 50-75 miljoner. Det hade kostat en miljon, högst, att få upp dem på banan när de började kasa i skolan.”

Jag tror att detta också är ytterligare ett skäl till att Ängelholm, liksom andra kommuner, borde satsa mer på både skola och utvecklande fritid. Och en utmaning för den förening som vi startat i Ängelholm, Kulturgården. Kulturgården kan ge unga möjlighet till utveckling istället för att driva runt och, speciellt för dem som saknar trygghet i sig själva, hamna i fel sällskap.

Den 13-15 juni var jag inbjuden till den årliga konferensen som the National Federation of Tenant Management Organisations (NFTMO) höll i Stratford-on-Avon (Shakespeares födelsestad för övrigt vilket var omöjligt att missa). Det var en både intressant och lärorik konferens. Dessa TMO:s förvaltar alltså hyresbostäder med en social inriktning. Även om den konservativa regeringen i England skär ner på anslag till boende (utom till ägande förstås) så lyckas dessa att hålla ner hyror, se till att bostadsområdena fungerar o.s.v. Jag tror att både hyresgästföreningar och värdar samt bostadsföretag (såväl kommunala som privata) har en hel del att lära av dessas sätt att arbeta och attackera problem av olika slag. Jag är idag ganska okunnig om hur man arbetar inom hyresgästföreningen med områdesfrågor, men jag möter ofta en ganska passiv inställning. En av mina käpphästar är det som en professor i företagsekonomi skrev för många år sedan, nämligen att ett bra boende åstadkoms genom samverkan och ömsesidig respekt mellan hyresvärd och hyresgäster. Om hyresgäster tror att en hyresvärd kan fixa allt utan hyresgästers aktiva medverkan så har de fel. Vi har alla ett ansvar att hjälpa till och ta hänsyn till varandra. Attityden att allt som händer i ett bostadsområde är hyresvärdens ansvar, som tyvärr en del hyresgäster har, håller inte. Enligt min uppfattning är det viktigt att hyresgästorganisationen lär ut hyresgästernas aktiva ansvar för ett väl fungerande boende. Självklart är det också lika viktigt att hyresvärdar och fastighetsägare respekterar och uppmuntrar aktivitet hos och inflytande av sina hyresgäster. Allt blir bättre om man hjälps åt och försöker respektera varandras olika roller. Allt är inte hyresförhandlingar, eller hur?

Jag tror att det skulle vara lärorikt för både hyresgästorganisationer och värdar/bostadsföretag att lära mer om hur dessa TMO:s arbetar. Kolla på http://www.nftmo.com/!

I was invited to the Annual Conference The National Federation of Tenant Management Organisations (NFTMO) June 13th to 15th i Straford-upon-Avon. It was a very inspiring Conference with a lot to learn for tenant unions and associations all over the world. It is of course impossible to copy everything  because the conditions and the laws differ from country to country but still everyone could learn from the spirit and the way they work. It is about innovation, involving the Community, being a good neighbour, the quality of management, how to involve young people, how new homes should be, how to be an effective board, how to use social media and so on. Go to http://www.nftmo.com/ and learn more! And it is not only tenant organisations that could learn a lot from them but also landlords and housing companies.

I will thank Nick Reynolds, Trevor Bell, Roy Read and Peter Harrison for fine and inspiring days in Straford!

Enligt dagens uppgifter från SCB, som härstammar från det nya lägenhetsregistret, har Höganäs och Båstad de högsta andelarna bostäder med äganderätt. De högsta andelarna med hyresrätt finns i de två största städerna Helsingborg och Landskrona. Samtidigt ska man komma ihåg att upplåtelseformen i denna statistik bygger på ägarformer inte hur de boende förfogar över bostäderna. Det förekommer ju att ägda småhus hyrs ut, att det finns hyreslägenheter i bostadsrättsföreningar samt att bostäder hyrs ut i andra hand. Så om man istället är intresserad av hur de boende förfogar över bostäderna, så talar mycket för att andelen av bostäderna som hyrs ut är underskattad.

Helsingborg är den i särklass största staden med över 62 000 bostäder. Landskrona är lite större än Ängelholm. Den kommun som har minst antal bostäder är Perstorp med cirka 3 400 stycken.