While housing is not an EU competence threre are a number of areas where EU policies impact directly upon housing provision revealing in some cases insufficient consideration of the diversity of local consumer needs in the field of housing. And further more the EU Commission has with the so called Semesters issued recommendations to some countries to change their housing policy. These recommendations reveals  a troubling lack of knowledge of the social reality in these countries. You get the impression that the Commission just repeats the views of organisations of property owners and/or is supporting some political ideas within the governments. But you have never heard the Commission to advocate tenure neutrality or, expressed differently, to critize the uneven support from the state in many countries to home ownership compared to the rental sector, which hurts the competition between these tenure forms. For instance in Sweden homeownership is heavily subsidized while the rental sector on the contrary has no subsidies and only provide revenue to the state.

A stakeholder group which brings together expertise that know the social realities to contribute to an impact assessment of planned EU policies would help to avoid mistakes. You cannot leave the housing policy to economists and property owners, but must take into account the social realities. Housing policy is a social–economic issue.

And the situation in many countries is alarming. Housing costs could take 50-60 percent of the budgets of low income households. There are rising evictions. A half million in Spain since 2008. Big part of the housing buildings in many countries are energy ineffective and need renovation, but many household can not afford much higher rents. A shortage of good quality, decent and safe housing at affordable prices/rents and/or the inability of residents to afford the costs of maintanance contributes to social exclusion.

The housing policy is certainly not the competence of EU, but EU must take in to account the effects of the policy decisions. The experience so far underline the need of a more balanced approach and a better understanding of the social issues from the Commission.

När jag studerar resultaten från SCB:s stora partisympatiundersökning där folk har svarat på frågan hur det skulle rösta om det var riksdagval, slås jag av de stora skillnaderna mellan resultaten från EU-valet och denna undersökning. Jag tror att det är betydligt lättare att vinna stort stöd om man driver en enda fråga i EU-valet. Se på Junilistan och Piratpartiet. Miljöpartiet har fått stort stöd för att det drivit miljöfrågan. Fi i kvinnofrågan, SD i invandringsfrågan och motståndet mot EU. Jag tror att det blir betydligt svårare för enfrågepartier (dit räknar jag dock inte MP) att få ett stort stöd i höstens riksdagsval.

In an article in International Journal of Housing Policy published on line April 24 2014 professor Quintin Bradley states:

“The policy of tenure neutrality championed by the International Union of Tenants as essential to a right to adequate housing advances a model of general needs or, in other words, universal social rented housing provision unrestricted by income limits or needs-based rationing.”

What means tenure neutrality?

First it is important to understand what tenure neutrality means. It is not about social housing.  It has to do with the way governments support the different tenure forms.

The problems appear when the state subsidizes without any conditions according to the rent or the price. In some countries, as for instance USA, Ireland, Spain and some more, this policy have created price bubbles among owner-occupied dwellings and caused the present financial economic crises. The subsidies to home-owners in some countries are very high and cost the states many many billions. Because these subsidies (mostly in form of tax deductions that benefits wealthy households the most) don´t have any conditions attached to them, they also leads to higher prices in expansive regions. And the effect is even stronger when the rental sector cannot compete with the owner-occupied sector on the same financial conditions. It is more profitable for the constructors to build for homeowners then for renting because they could get higher prices from the households due to the subsidies.

That’s why it is necessary to have tenure neutrality: the situation in which the consumer is financially indifferent between owning and renting a dwelling. Tenure neutrality means that ways of finance and the tax system do not distort consumer choices between renting and owning.

The households must have the possibility to choose what kind of tenure suits them best in their present circumstances. Many people cannot afford owned housing and may not get any mortgage from the bank. And many don´t want to be stuck to a dwelling for a long time depending on the situation on the labour market. Students need temporary dwellings during their studies. The rental sector is vital for the economy because it makes it easy to move. That is why the state should not support owned more than rental housing.

Social housing without income limits?

Second IUT don’t advocate social housing for all unrestricted by income limits. Par definition social housing is always connected by income limits. But that can be done in different ways. And it should be up to every state to define the conditions for social housing without interference from the EU Commission. But we advocate decent and affordable housing for all as a fundamental human need, and a basic human right. Access to affordable housing is one of the fundamental pillars in well-functioning democratic societies.

The market alone cannot solve the housing problems for many e.g.

• Young households
• Certain ethnic groups
• Low income households
• Disabled households in need of care.

We need social housing and/or housing allowances to needed households and other forms of subsidies and adapted housing to fight market failures. Subsidies to provide affordable housing are necessary but should not be able to be capitalized. The aim of the subsidy should be to lower the costs not to stimulate higher prices. Subsidies on a free market, e.g. mortgage interest deduction, stimulate speculation, contribute to increased prices on homes and construction, push up rents and decrease housing affordability especially in regions with high levels of migration.

A social mixture is desirable and wise. The housing policy should not create ghettos with only the most needy. The social climate in a housing area affects the future possibilities of households and individuals living there. That’s the reason why countries have expanded the entrance to social housing over a very low minimum incomes and let households which have got somewhat higher incomes stay in the area. There are different approaches in different countries to create this social mixture, which the EU Commission should accept.

According to the competition rules it is right to let private landlords manage social housing. For me it would be interesting to let the EU Commission examine whether large subsidies to homeowners and none to the rental sector, as for instance in Sweden, are in compliance with the competition rules.

The false claims of Bradley

Mr. Bradley basically states that:

–  Universal housing systems/policies (as IUT advocates according to him) have actually led to rising rents and conditionality in the social housing sector

–  Universal housing is not actually “universal”, as allocation criteria eventually produce the exclusion of those “most in need” or their relegation to bad quality dwellings

Also, he says that the campaign for “affordable housing for all” is actually in the interest of a specific social class/ income group (the relatively well-off). 

Therefore, he suggests IUT to solve the dilemma between the need for universal housing and the conflict between different income groups. An extract from his conclusions follows:

 “This is a difficult task of confronting the conflicts between social groups and assembling a plurality that does not exclude the least vocal and most vulnerable. Confronting the tensions in the universal would appear to be the first stage in advancing a blueprint for a right to housing that can be truly available to all”.

It is rather questionable how he comes to his conclusions. He takes into account only one country (UK) and one case study (interview with 2 groups of tenants).  And he doesn’t mention the huge subsidies in many countries that goes to the most wealthy.

Also, it is quite odd to say that the campaign for universal access to affordable housing has resulted in higher rents. It would be better just to say that universal housing systems have been undermined by neo-liberal policies.

To my mind, it is not correct to state that “policies intended to make social housing more widely available in England, France and Sweden have raised rents and threatened affordability” (see page 2 of his article). Historically, the UK has a “residual” (or liberal) welfare state system, the “bedroom tax” showing evidence of the “path-dependency” of British housing policies. In France, the Loi Boutin (2009) has actually reduced the income ceiling for access to social housing (and wealthier tenants have to pay a surplus to finance the system). Sweden has only a minimum part of social housing in form of shelters. Public housing has the same conditions as the private rental sector. To help people with small incomes there are housing allowances and also social assistance.  He writes that Sweden has withdrawn State aids to public housing companies a few years ago. The fact is that Sweden has withdrawn State aid (investments grants to small rented dwellings regardless of owner) but kept and increased the subsidies to home-ownership.  Well, to which policies is he referring to? 

If we look at the evolution of welfare state systems in Europe, we can observe (from the 80s) a general trend of liberalisation in Europe, i.e. the State withdrawing from or reducing public support.

I think that the main reason for rising rents and unaffordability do not lay on the political discourse of tenants representatives, as Professor Bradly want us to believe, but on other factors instead. 

Sven Bergenstråhle

Den 9 maj introducerades föreningen på Facebook-sidan Kulturgården i Ängelholm. När detta inlägg skrivs har den fått 132 som gillar den. Och nya trillar in hela tiden. Främst från Ängelholm, men också från grannkommuner.

Enligt EU:s regler ska bostadspolitik vara varje lands eget beslut. Men den politik som EU-kommissionen för går i motsatt riktning. Den vill ingripa och har ingripit mot länders satsningar på sociala bostäder med hänvisning till konkurrensen. I synnerhet har länders regeringar som själva inte vågat driva politiken själva sett till att vännerna i EU-kommissionen tagit initiativ i frågan. Så skedde till exempel i Nederländerna. Att det finns ett samband mellan EU-kommissionens åtgärder och regeringarnas inställning framgår t.ex. av att man inte gått till samma aktion mot t.ex. Frankrike efter att en socialistisk regering tillträtt. Det har under åren varit en tydlig inriktning från kommissionen att ingripa och kritisera stöd som går till hushåll med låga inkomster, medan de enorma subventionerna till ägt boende oftast passerats utan synpunkter trots att de framför allt går till redan välbärgade hushåll och dessutom snedvrider konkurrensen mellan hyresrätt och äganderätt.

I den senaste inlagan från EU-kommissionen till den svenska regeringen angriper den att hyrorna i allmänhet sätts efter förhandlingar mellan hyresgästorganisation och fastighetsägare och menar att det vore klart bättre att det träffades enskilda avtal mellan hyresgäst och fastighetsägare. Nu finns ju redan idag möjlighet för den hyresgäst som så vill att träda ur de kollektiva förhandlingarna, men intresset bland hyresgäster har varit mycket svagt, eftersom de vet att de sitter i underläge gentemot värden. Men EU-kommissionen vill i klartext ha bort hyresförhandlingslagen och till att börja i all nyproduktion. Hyran ska spegla hyresgäster vilja att betala, enligt den. Marknadshyror är ju dess mål. Bruksvärdesystemet ska bort eftersom det sägs vara marknadsineffektivt. Man påstår i strid mot hur det är att läget inte har någon som helst betydelse vid dagens hyressättning. Eftersom jag har sysslat med hyressättningsfrågor under många år och är pappa till den senaste modellen som togs fram tillsammans med SABO vet jag att det geografiska läget både har och ska ha betydelse för hyresnivån enligt hyresgästernas genomsnittliga värderingar. Däremot är det ingen marginalprissättning där hyresgäster konkurrerar med varandra om en viss lägenhet, så som sker vid försäljning av bostadsrätter.

Kommissionens kunskap om hyresmarknaden är så undermålig att den vill påskina att hyresgäster skulle vilja betala mer för nybyggda lägenheter än vad de gör idag. Men skälet till att det byggs så få hyreslägenheter idag är att byggpriserna är så höga att få har råd att efterfråga nybyggda hyresrätter. Ändå är de 13 500 kronor lägre per kvm för hyresrätter än för nybyggda bostadsrätter. Till detta finns det flera förklaringar varav kommissionen berör ett par, men en som den typiskt nog inte berör är att hyresrätten inte får några subventioner medan äganderätt subventioneras med netto cirka 25 miljarder per år (när intäkterna från fastighetsavgiften är frånräknad). Hyresrätten bidrar tvärtom netto till statskassan via fastighetsavgifter och bolagsskatt. Dessutom driver subventionerna till ägt boende upp både bygg- och bostadspriser liksom hushållens låneskulder.

Det mest anmärkningsvärda med kommissionens skrivningar är angreppen på hyresförhandlingslagen. I sann nyliberal anda anser kommissionen att kollektiva förhandlingar stör en ”effektiv prisbildning” på hyresmarknaden. Man kan undra vad kommissionen tycker om löneförhandlingarna, som säkert medför en annan lönestruktur än om lönerna hade satts efter enskilda avtal mellan arbetsgivare och löntagare. Tycker man att det skulle innebär en ”effektivare lönestruktur”? Eller vågar man inte tala ur skägget? Det är ju lättare att gå till attack mot den unika modellen i ett litet medlemsland. Frågan är om det också återspeglar tänkande inom den nuvarande regeringen?

Idag finns det inget politiskt parti i Sverige utom centerpartiet som öppet förespråkar marknadshyror. Men regeringen har sett till att hyrorna vid uthyrning i andra hand av bostadsrätter har släppts fria. Och vi ska ha i minnet att propåer från kommissionen har sin grund i tänkande och idéer i landets regering. Just helt fria hyror vid nyproduktion har varit på förslag – som ett första steg? – i regeringen.

Jag tror att det är naivt att tro att kommissionen propåer inte kan komma att få betydelse för svensk eller något annat lands bostadspolitik.

Därför är det viktigt att få reda på vad kandidaterna till Europaparlamentet har för syn i dessa frågor:

Anser du att varje land ska kunna utforma sin bostadspolitik utan inblandning från EU? (Subsidiaritetsprincipen)

Anser du att bruksvärdesystemet i Sverige ska bibehållas i sin nuvarande utformning?

Anser du att hyrorna ska släppas fria för nybyggda och/eller nyupplåtna hyresrätter?

Anser du att Sverige bör införa marknadshyror stegvis enligt EU-kommissionens syn?

Anser du att den hyresförhandlingslagen i Sverige bör bibehållas i sin nuvarande utformning?

Anser du att hyresrätten bör ha samma/likvärdiga skattevillkor som de andra upplåtelseformerna?

Arkitekten J Söderlind föreslår i Dagens Nyheter den 20 april att vi ska inrätta ett antal fristäder där man få bygga utan några som helst regler. Och han tror att då skulle vi få bättre bostäder och trevligare städer. Jag kan förstå att många känner vanmakt inför dagens impotenta bostadspolitik, den allt värre bostadsbristen och extrema bygg- och bostadspriser. Men att kasta ut all erfarenhet och kunskap, att strunta i alla tillgänglighets- och miljökrav mm. är rent ut sagt både löjligt och idiotiskt. Det finns bättre vägar att gå, men det kräver att regering och riksdag verkligen satsar på ett ökat byggande och en social bostadspolitik. Att göra miljökrav lika i landets kommuner är rätt, eftersom det underlättar stora serier och ett mer industriellt byggande. Vi måste lära av bilindustrin som kan producera olika modeller på samma bottenplatta. Lägenhetsritningar kan återanvändas. Flexibla planlösningar kan möjliggöra förändringar under bostadens livslängd.

Hyresrätten måste få samma skattemässiga villkor som ägande- och bostadsrätt. Inga avdrag eller bidrag ska utgå utan att mottagaren kan visa att de medför sänkta priser eller hyror. Planprocessen kan förvisso snabbas upp och ett ökat regionalt bostadsförsörjningsansvar införas, så att kommuner kan tvingas att bygga bostäder som även låg- och medelinkomsttagare kan efterfråga.

Dagens extrema subventioner till ägt boende (cirka 25 miljarder netto per år) i kombination med det låga bostadsbyggandet och inflyttning till storstadsregioner har kapitaliserats, dvs. drivit på prishöjningarna på byggande, bostäder och hushållens skuldsättning.

Att göra något åt detta vore ett verkligt steg framåt. Misslyckade fribyggen har vi redan erfarenhet av.

Så här skriver Maria Ludvigsson på Svenska Dagbladets ledarsida idag: ”Hyresreglering har samma effekt som all priskontroll, med brister, köer och svarta marknader eftersom utbudet hindras möta efterfrågan.” Hon menar att marknadshyror är det enda sättet att få snurr på saker, att öka utbudet. Och det är ju ingen tvekan om att det skulle bli snurr. Frågan är på vilket sätt. Detsamma gäller sjukvård, skola, barn-. och äldreomsorg. Visst skulle det bli snurr om man slutade med dessa prisregleringar och släppte marknaden fri överallt.

Problemet är dock vad som skulle hända med människorna och samhället. Vad dessa nyliberala eller vi kanske ska kalla dem gammalliberala opinionsbildare missar är att varje människa måste ha någonstans att bo och faktiskt har rätt till en dräglig bostad enligt konventioner som Sverige har skrivit under. Och det betyder att samhället har ett ansvar för att se till att utbudet är tillräckligt även för alla dem som inte har så mycket pengar samt att det finns ett besittningsskydd, dvs. att man har rätt att bo kvar och skyddas mot stora höjningar av hyrorna. Ludvigsson har säkert glömt att en viktig kritik mot utformningen av den gamla fastighetsskatten var just att den drev upp boendekostnaderna även för de som bott länge i ett område när bostäder i området såldes för höga priser. Just besittningsskyddet var ett viktigt argument då.

I dag subventionerar samhället ägt boende med cirka 25 miljarder netto per år (ränte- och rot-avdrag med intäkterna från fastighetsavgifterna avdragna) medan hyresrätten inte får ett öre utan tvärtom bidrar netto till statskassan via fastighetsavgifter och bolagsskatt. Denna enorma subvention till ägt boende i kombination med lågt bostadsbyggande, politiskt drivna ombildningar till bostadsrätter, inflyttning till storstadsområdena har medfört en allt värre bostadsbrist, enorma prishöjningar även på byggpriserna och att hushållens låneskulder blivit ett samhällsekonomiskt problem. Subventionerna har fungerat som att lägga olja på elden. I stället för att angripa de verkliga problemen: den orättvisa beskattningen av hyresrätten, de höga byggpriserna och den bristande effektiviteten och priskonkurrensen i byggbranschen, vill Ludvigsson med flera att fastighetsägarna ska tjäna ännu mer än vad de faktiskt gör och driva bort små- och medelinkomsttagare från de lite mer attraktiva områdena och förmodligen ställa dem utan bostad, eftersom det inte finns några lediga hyresrätter. Kolla hur det ser ut i London idag!

Det som krävs idag för att lösa bostadskrisen är ett samlat grepp för att öka bostadsbyggandet där Attefall har en del bra förslag, men tyvärr inte på frågan om den orättvisa beskattningen av hyresrätten och den bristande konkurrensen och effektiviteten inom byggbranschen. Byggpriserna måste ner tillsammans med bopriserna, vilket kommer att ske om bostadsbyggandet ökar av prisvärda bostäder. Vi borde vara överens om att alla subventioner (oavsett om de kallas för bidrag eller avdrag) ska vara förknippade med villkor för mottagarna, dvs. att de ska medföra sänkta priser/hyror. Så var faktiskt investeringsbidragen till små hyresrätter som avskaffades 2006 också utformade. Byggherren var tvungen att visa att hyrorna hölls nere annars utgick inga bidrag. Enligt SCB:s statistik så sjönk faktiskt också byggpriserna för hyresrätter när dessa investeringsbidrag infördes. Efter att dessa tagits bort sjönk också byggandet av hyresrätter. Skälet är att det är få som har råd att flytta in i en nybyggd hyresrätt beroende på de höga byggpriserna. Ändå var år 2012  byggpriserna 13 500 kronor per kvm högre för bostadsrätter än för hyresrätter, vilket är ett tydligt bevis på hur dagens subventioner driver upp byggpriserna. Inte tjänar konsumenterna på detta.

Ludvigsson med flera känner inte till eller kanske rättare inte vill ta del av forskningen kring frågan som  samstämmigt visar att byggandet av hyresrätter inte ökar när man inför marknadshyror. Erfarenheterna är snarast de motsatta. Hur vore det om vi alla vore överens om att om teorierna inte stämmer med verkligheten, så måste teorierna ändras. Det är ju bara fundamentalister som vill hålla fast vid teorier som falsifierats, eller hur Ludvigsson?

Ängelholm vill gärna upplevas som en stad för ungdom, men den enda åldergrupp som ökar är ålderspensionärerna. Därför behövs nya grepp – förutom förstås fler bostäder – som gör att staden blir mera attraktiv för unga människor. Det behövs en central mötesplats, en kreativ miljö som förenar människor med olika intressen och bakgrund. Det behövs ett Ungdomens hus. Bästa platsen för ett sådant är Parkskolan, som nu är helt tom och som kommunen vill göra sig av med. Låt oss fylla den med liv och verksamhet alla dagar och kvällar!

Föreningen Ungdomens hus i Ängelholm har till ändamål att driva verksamhet inriktad på

• Musik, teater, dans, konst, fotografi, kläder,

• Ljud och film

• Dataspel och IT-utveckling

• Återbruk

• Entreprenörsutbildning

• Projektverksamhet inom olika sociala områden och intresseinriktningar

• Utveckling av unga människor genom gott ledarskap

För att förverkliga föreningens ändamål och för att skapa sund ekonomi samt ge service till besökare kan föreningen själv bedriva kommersiell verksamhet relaterad till ovan angivna områden eller upplåta lokaler för andras kommersiella verksamhet som kan bidra till att utveckla föreningens egen verksamhet.

Målgruppen för föreningens verksamhet är främst ungdomar och unga människor, men är öppen för alla. Föreningen vill verka för att alla känner sig välkomna i en varm och kreativ miljö och motverka utanförskap och diskriminering.

Föreningen är ingen konkurrent till kommunens Kulturskola eller kommunens planer på ett kulturstråk utan vill vara ett komplement och ett stöd till dem.

Om det inte blir möjligt att överta Parkskolan vill föreningen driva verksamheten i andra lämpliga lokaler

Den skandallösa bostadsbristen beror på den politik som förts. Trots att boendekostnaden är den största enskilda utgiften för flertalet hushåll, så saknas en sammanhållen och vettig bostadspolitik. Idag subventioneras ägt boende med cirka 25 miljarder netto per år (ränte- och rot-avdrag minus fastighetsavgifter) medan hyresboendet inte får ett öre utan bidrar netto till statskassan med fastighetsavgifter och bolagsskatt. Subventionerna till ägt boende i kombination med lågt byggande och växande bostadsbrist har drivit upp bygg- och överlåtelsepriser liksom hushållens låneskulder till rekordnivåer, vilket är ett problem för hela ekonomin. För att få ner bostadsbristen krävs självfallet ett ökat byggande speciellt i storstadsregionerna, vilket endast är möjligt om byggpriserna sänks rejält. För att få ner byggpriserna behövs krävs ett mer rationellt och effektivt byggande, större serier och priskonkurrens. Hyresrätten måste ges samma skattemässiga villkor som de andra upplåtelseformerna. Det kommer att behövas subventioner för att även hushåll med låga inkomster ska kunna få råd med en hygglig bostad. Men subventioner ska vara villkorade, dvs. åtgärder bör vidtas så att de inte driver upp priser (kapitaliseras). Ett rimligt krav från samhället bör vara varje subvention som ges kräver en motprestation i form av lägre hyra eller pris. De investeringsbidrag. som den nuvarande regeringen avskaffade hade en sådan konstruktion vilket också medförde sänkta byggpriser (och lägre inflyttningshyror). Dessutom måste planeringsprocessen snabbas upp. Kommunernas buller- och miljökrav bör samordnas. Det är hög tid att vi får en bostads- eller samhällsbyggarminister med ett sammanhållet ansvar för allt som rör bostadssektorn. Den bör även samordnas med kommunikationsfrågorna.

Ryssland styrs av en diktatorisk, homofob med expansionsplaner. I Ukraina har delar av regeringen intagits av fascistiska Svoboda och den Högra sektorn marscherar med väpnade förband på gatorna. Det känns inte bra. Det finns en dynamik i denna utveckling som är oerhört farlig. Ytterligheterna tar näring av varandra och utvecklas, medan de demokratiska krafterna får det allt svårare. Det behövs en avkylning. Språkbeslutet mot ryskan i Ukraina borde återtas. Rysslands annektering av Krim är olaglig. Det måste gå att hitta en diplomatisk lösning innan det är för sent.