Assar Lindbeck kan inte bostadsmarknaden

I Dagens Nyheter den 19 januari 2018 kritiserar Assar Lindbeck att marknadshyror bara ska införas i nyproduktionen utan vill ha marknadshyror i hela beståndet. De ska dock införas stegvis och hushåll med låga inkomster ska få bostadsbidrag (eller hyressubventioner som han säger). Har har inga synpunkter på att investeringsbidragen finns kvar i överenskommelsen. Han har inga synpunkter på de enorma subventionerna till ägt boende, som EU-kommissionen, OECD, IMF m.fl. har kritiserat. Så samhället ska öka sina kostnader för fastighetsägarnas ökade hyresintäkter och samtidigt ska vi behålla de högsta subventionerna tillägt boende inom EU! Enligt hans uppfattning ska de, som idag bor på minst yta per person, har lägst inkomster, betalar högst andel av sin inkomst för bostaden, har högst rörlighet och inte får några subventioner från samhället, få kraftigt höjda hyror, visserligen stegvis. Det han tydligen inte vet eller förtränger är att hans modell medför inget ökat bostadsbyggande och inte heller fler bostäder som majoriteten har råd med. Det har det inte gjort i de länder som gått hans väg. Varför skulle en privat fastighetsägare vilja avskaffa bostadsbristen eller bygga nya hyresrätter (i synnerhet inte med låga hyror) när det är betydligt mer lönsamt att sitta still i båten och inkassera de höjda hyrorna och bibehålla bostadsbristen. Liundbeck tror att bostadsmarknaden fungerar som bilmarknaden. Det finns flera ekonomiprofessorer som är betydligt mera kunniga om hur bostadsmarknaden fungerar och vet att den skiljer sig komplett från varje annan marknad. Jag undrar hur det kommer sig att tidningar tycker att hans uppfattningar är intressanta? Lindbeck må ha varit anlitad i olika kommissioner, men hans kunnande om bostadsmarknaden är bristfälligt och hans ekonomiska teori är inte tillämplig på bostadsmarknaden. Vi måste utgå från verkligheten. Bostadsmarknaden är komplex och bostad en mänsklig rättighet.

Sakpolitiska överenskommelsen S-L-C-MP och bostadsfrågan

Så här står det: ”Fler bostäder behövs för att underlätta för ungdomar att få sin första bostad, för människor att flytta dit jobben finns och för att bryta den växande boendesegregationen. Bostadsmarknaden behöver reformeras så att fler människors behov kan mötas, reglerna förenklas och konkurrensen öka. Det behövs mer av blandade bostadsområden och större möjligheter att göra boendekarriär. Rörligheten på bostadsmarknaden förbättras när flyttkedjor ger ett bättre nyttjande av beståndet.

  1. Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning 2019-2020. Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021). Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren 2019. Slutsatser presenteras före 1 januari 2021). Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren 2020. I kraft från 2021). Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till- och frånval ska prissättas (förslag finns i Tillvalsutredningen SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019). Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning 2020-2021Ny lagstiftning 1 juli 2022)
  2. Ta bort flyttskatten genom att räntebeläggningen på uppskovsbeloppet avskaffas.
  3. Genomför omfattande regelförenklingar för att förenkla och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. Bland annat införs enklare regler för byggnation utanför detaljplanelagt område, nya regler om utökade möjligheter för privat initiativrätt med bibehållet kommunalt ansvar för översiktsplanering, planbeslut och bostadsförsörjning. Vidare görs en översyn av riksintressen och en utredning av förenklade redovisningsregler som medger längre avskrivningstider för allmännyttan på svaga bostadsmarknader (Ds 2019 eller 2020). Inför en bygglovsbefrielse för altaner i kombination med att mindre (lovfria) altaner får strida mot planbestämmelser (Proposition våren 2019).
  4. Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.
  5. Ställ minimikrav vid byggande utifrån ett livscykelperspektiv. Öka byggande i trä. Inför krav på klimatdeklarationer för klimatbra byggande (Uppdrag till Boverket hösten 2019. Krav från 1 januari 2022).

Ingenting görs åt de enorma subventionerna som bara går till ägt boende (ränte- och rot-avdrag). Ränteavdragen som tillsammans med hushållens skyhöga skulder är en fara för hela samhällsekonomin. Skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna finns inte med alls. Istället gör man det ännu mer fördelaktigt att bo i ägt boende: billigare att flytta. Medan hyresgäster tvärtom kan tvingas flytta genom ytterligare steg mot marknadshyror. Ingenting görs åt ockerhyrorna på andrahandsmarknaden i stor- och universitetsstäder. Vad som menas med ”Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.” framgår inte. Dock kan man möjligen glädja sig åt att de ska finnas kvar

Hur sjutton ska det bli lättare för unga att få bostäder, att det ska bli lättare att flytta dit jobben finns och bryta segregationen med de åtgärder som finns i överenskommelsen övergår mitt förstånd. Som de ser ut blir effekterna rakt motsatta mot vad som påstås i ingressen. Nu måste alla goda krafter mobiliseras för att göra en dräglig bostad till en mänsklig rättighet för alla hushåll. I Förenta Nationernas allmänna förklaring om de mänskliga rättigheterna från 1948 står:
Artikel 25: ”1. Var och en har rätt till en levnadsstandard tillräcklig för den egna och familjens hälsa och välbefinnande, inklusive mat, kläder, bostad, hälsovård och nödvändiga sociala tjänster samt rätt till trygghet i händelse av arbetslöshet, sjukdom, invaliditet, makas eller makes död, ålderdom eller annan förlust av försörjning under omständigheter utanför hans eller hennes kontroll.”
I Europarådets sociala stadga antagen 1966 står:
Artikel 31: ”I avsikt att tillförsäkra det effektiva utövandet av rätten till bostad förbinder sig länderna att vidta åtgärder avsedda
• att verka för tillgång till bostäder med en fullgod standard;
• att förhindra och minska hemlöshet med sikte på dess gradvisa försvinnande;
• att göra boendekostnaderna tillgängliga för dem utan tillräckliga resurser.”
I den svenska Regeringsformens andra paragraf stadgas vår grundlagsskyddade rätt till en bostad:
”Den enskildes personliga, ekonomiska och kulturella välfärd skall vara grundläggande mål för den offentliga verksamheten. Det skall särskilt åligga det allmänna att trygga rätten till hälsa, arbete, bostad och utbildning samt att verka för social omsorg och trygghet.”
Vad tänker partierna göra för att uppfylla dessa mål?

Cyniska inlägg i bostadsfrågan

Nu har återigen cynismen brett ut sig i bostadsfrågan. Personer med gott om pengar retar sig på att det finns folk som har lägre inkomster än de själva som bor i Stockholms innerstad eller i andra attraktiva områden, där de vill bo. De vill införa djungelns lag: rik går före fattig i alla lägen. Folk med små inkomster ska inte kunna bosätta sig där de mer välbärgade vill bo. Marknadskrafterna ska styra rätten till bostad. De tycker att det blir bättre ordning då.

Det som förvånar mig mest är att så många partier inklusive SD (naturligtvis) hänger på denna vulgära och extrema form av nyliberalism. Det blir ju inget ökat byggande av hyresrätter på detta sätt. Det har inte skett i de länder där marknadshyror infört enligt flera forskningsrapporter. Hyrorna rakar i höjden överallt där det är fullt uthyrt idag. Det är bostadsbrist i en överväldigande majoritet av landets kommuner. Boendet blir mer osäkert. Kolla hur det t.ex. är i London

Ränte-, rot- och rutavdrag är solklara subventioner

Ibland försöker en del debattörer driva tesen att dessa avdrag inte är subventioner utan jämställer med de avdrag man kan göra och gör i företag. Alla kostnader man har i ett företag dras av när man beräknar resultatet. Till dessa hör också räntor på lån i företaget. Detta är ingen subvention utan visar om man fått någon beskattningsbar vinst eller ej.

Men ett hushåll är inget företag. Hushållets kostnader för boendet och köp av andra varor är utgifter för konsumtion. Möjligheten att dra av räntor på bostadslån och andra lån för konsumtion är en subvention av konsumtion. Denna subvention, som inte är förknippad med några villkor, har dessutom medfört ökande bygg-, mark- och bostadspriser på en oreglerad marknad, samt drivit upp hushållens låneskulder till oroväckande nivåer för samhällsekonomin. Därför är de också hårt kritiserade av EU-kommissionen, OECD, IMF och en massa andra ekonomer.

Rot- och rutavdrag som ger lägre priser för utfört arbete är också solklara subventioner. Ett motiv för dessa ska ha varit att motverka svartjobb. Huruvida detta är resultatet är tveksamt. I varje fall har de nog medfört vissa prishöjningar och en hel del fusk.

Det konstiga med rotavdragen att det kunnat ges till vad som helst t.ex. lyxiga kök, trädäck m.m. istället för att samhället styrt dem till investeringar som samhället har nytta av som medföra energibesparingar eller tillskott av förnybar energi.

Det gemensamma med alla dessa avdrag/subventioner är dessutom att de allra mesta går till hushåll med högre inkomster och väldigt lite till de med små inkomster. De är en form av omvänd Robin Hood-politik. Det är en fördelningspolitisk skandal. fffffff

THE HOUSING PARADOX: MORE FINANCING – LESS AFFORDABILITY?

This a quotation of the first pages of a very interesting essay by Ivan Tosics, tosics@mri.hu, 31 December 2018. Try to get the full essay!

1. The financialization of housing 

There are many scientific publications on the financialization of housing – at the end of this essay, I give a short list of those, which I used in this essay. Most recently I have heard a good phrasing of the issue from Leilani Farha, UN Special Rapporteur on adequate housing, at the Housing for all-conference in Vienna, in December 2018.

Housing became primarily a commodity, where excess money can be parked. Sophisticated financial instruments change housing into a lucrative good while making rents for the users higher. As a consequence, excess capital of many players go now for housing, buying properties in „undervalued areas”, where more value can be squeezed out of housing, provided that the existing users can be kicked out. Politicians, in general, are convinced to support these players as they bring „new development” to the city. All this happens with legal structures, which governments helped to create but failed to control and regulate. In this process private equity funds are the largest investors, while private pension funds are the biggest financiers. 

It is difficult to estimate the amount of money involved in the purchase of housing and real estate in the world. The value of global real estate is about US$ 217 trillion, nearly 60 per cent of the value of all global assets, with residential real estate comprising 75 per cent of the total. In the course of one year, from mid-2013 to mid-2014, corporate buying of larger properties in the top 100 recipient global cities rose from US$ 600 billion to US$ 1 trillion.  (Plan Limited, 2017). 

Farha was referring in her speech many times to Saskia Sassen, who makes pioneering investigations in the functioning of international capital. Sassen, in her contribution to the Urban Futures conference in Vienna in February 2018, highlighted the uneven territorial spread of these foreign investment volumes: the top 100 cities with 10% of population concentrate 70% of financialized assets.

As it cannot be said in general that new investments always cause problems, we have to raise the question: what are the proofs that the financialization of housing increases housing problems rather than solving them? 

Housing prices in so-called ”hedge cities” like Hong Kong, London, Munich, Stockholm, Sydney and Vancouver have increased more than 50 per cent since 2011, creating vast amounts of assets for the wealthy while making housing unaffordable for most households not already invested in the market. Moderate- and low-income households are pushed to peri-urban areas with scant employment and services. Sassen adds to that the fact that in many cases the new developments bring around empty buildings in the best locations of the cities. Besides, when rented homes or mortgages are owned by remote investors, money mostly flows out of communities and simply creates a greater global concentration of wealth. Tenants living in housing owned by absentee corporate landlords complain of sharp increases in rent, inadequate maintenance and conditions as a result of substandard renovations that have been undertaken quickly to flip the home into rentals, and an inability to hold anyone accountable for those conditions. Finally, financialized housing markets create and thrive on gentrification and the appropriation of public value for private wealth: improved services, schools or parks in an impoverished neighbourhood attract investment, which then drives residents out. (Plan Limited, 2017).

Besides directly financing new investments, financialization also means expanded credit opportunities, leading to increasing debt taken on by individual households. This might make people vulnerable to predatory lending practices and the volatility of markets, the result of which is unprecedented housing precarity. Financialized housing markets have caused displacement and evictions at an unparalleled scale: in the United States of America over the course of 5 years, over 13 million foreclosures resulted in more than 9 million households being evicted. In Spain, more than half a million foreclosures between 2008 and 2013 resulted in over 300,000 evictions. (Plan Limited, 2017).