THE HOUSING PARADOX: MORE FINANCING – LESS AFFORDABILITY?

This a quotation of the first pages of a very interesting essay by Ivan Tosics, tosics@mri.hu, 31 December 2018. Try to get the full essay!

1. The financialization of housing 

There are many scientific publications on the financialization of housing – at the end of this essay, I give a short list of those, which I used in this essay. Most recently I have heard a good phrasing of the issue from Leilani Farha, UN Special Rapporteur on adequate housing, at the Housing for all-conference in Vienna, in December 2018.

Housing became primarily a commodity, where excess money can be parked. Sophisticated financial instruments change housing into a lucrative good while making rents for the users higher. As a consequence, excess capital of many players go now for housing, buying properties in „undervalued areas”, where more value can be squeezed out of housing, provided that the existing users can be kicked out. Politicians, in general, are convinced to support these players as they bring „new development” to the city. All this happens with legal structures, which governments helped to create but failed to control and regulate. In this process private equity funds are the largest investors, while private pension funds are the biggest financiers. 

It is difficult to estimate the amount of money involved in the purchase of housing and real estate in the world. The value of global real estate is about US$ 217 trillion, nearly 60 per cent of the value of all global assets, with residential real estate comprising 75 per cent of the total. In the course of one year, from mid-2013 to mid-2014, corporate buying of larger properties in the top 100 recipient global cities rose from US$ 600 billion to US$ 1 trillion.  (Plan Limited, 2017). 

Farha was referring in her speech many times to Saskia Sassen, who makes pioneering investigations in the functioning of international capital. Sassen, in her contribution to the Urban Futures conference in Vienna in February 2018, highlighted the uneven territorial spread of these foreign investment volumes: the top 100 cities with 10% of population concentrate 70% of financialized assets.

As it cannot be said in general that new investments always cause problems, we have to raise the question: what are the proofs that the financialization of housing increases housing problems rather than solving them? 

Housing prices in so-called ”hedge cities” like Hong Kong, London, Munich, Stockholm, Sydney and Vancouver have increased more than 50 per cent since 2011, creating vast amounts of assets for the wealthy while making housing unaffordable for most households not already invested in the market. Moderate- and low-income households are pushed to peri-urban areas with scant employment and services. Sassen adds to that the fact that in many cases the new developments bring around empty buildings in the best locations of the cities. Besides, when rented homes or mortgages are owned by remote investors, money mostly flows out of communities and simply creates a greater global concentration of wealth. Tenants living in housing owned by absentee corporate landlords complain of sharp increases in rent, inadequate maintenance and conditions as a result of substandard renovations that have been undertaken quickly to flip the home into rentals, and an inability to hold anyone accountable for those conditions. Finally, financialized housing markets create and thrive on gentrification and the appropriation of public value for private wealth: improved services, schools or parks in an impoverished neighbourhood attract investment, which then drives residents out. (Plan Limited, 2017).

Besides directly financing new investments, financialization also means expanded credit opportunities, leading to increasing debt taken on by individual households. This might make people vulnerable to predatory lending practices and the volatility of markets, the result of which is unprecedented housing precarity. Financialized housing markets have caused displacement and evictions at an unparalleled scale: in the United States of America over the course of 5 years, over 13 million foreclosures resulted in more than 9 million households being evicted. In Spain, more than half a million foreclosures between 2008 and 2013 resulted in over 300,000 evictions. (Plan Limited, 2017).

Varför vill C ha marknadshyror?

Ett av de krav som Annie Lööf (c) för de fram för att rösta fram en s-ledd regering var införande av marknadshyror eller som den förskönande omskrivningen heter ”friare hyressättning”. Grundtanken är att om värdar får sätta hyror som de vill och slippa förhandla med hyresgästorganisationer så kommer det att byggas fler hyresrätter och bostadsbristen försvinner. Problemet är att det aldrig har hänt i länder som avreglerat hyresmarknaden enligt flera forskingsrapporter. Och tänk efter, varför skulle bostadsföretag och värdar vilja öka utbudet av hyresrätter genom att bygga nytt, om det går att kraftigt öka intäkterna utan att göra något? Det ligger ju i vinstmaximerande aktörers intresse att behålla bostadsbrist och även öka den för att kunna höja hyrorna än mer. Dessutom är ju vinstnivån på nybyggen blygsam.

Jag undrar om medlemmarna i centerpartiet har fattat hur skadlig detta förslag är för samhällsekonomin? Det är ju en stor brist på hyresrätter som folk med lägre inkomster har råd med (t.ex. unga, ensamföräldrar, pensionärer m.fl.). Att i ett läge med en enorm bostadsbrist släppa hyrorna fria skulle driva tusentals från sina hem, öka hushålls bostadskostnader, öka kommunernas utgifter för försörjningsstöd, försvåra företags och samhällsfunktioners rekrytering av arbetskraft utan topplöner samt minska köpkraften. Vill verkligen centerpartiet föra en asocial bostadspolitik?

s

Leve friheten! Leve hyresrätten!

I dessa bostadsbristens dagar vimlar tidningarna av råd hur viktigt det är att spara så att man kan köpa dagens subventionerade ägande- och botadsrätter. Egentligen borde det skrivas om hur viktigt det är att det finns hyresrätter som folk har råd med. Vi lever i ett rörligt samhälle som förändras snabbt. Det finns få trygga jobb och var jobben finns förändras. Industrijobb försvinner och nya jobb skapas. Hyresrätten möjliggör rörlighet. Men då måste det också finns hyresrätter med överkomliga hyror där jobben och utbildningarna finns. De behövs för människornas, utbildningens och företagens skull. M:s, SD:s med flera partiers propåer om att ta bort de blygsamma investeringsbidragen till nya hyresrätter och införa marknadshyror är felaktiga och skadliga för hela samhället.

Jag har pga. ändrade förhållanden flyttat tre gånger på ett par år. Det har varit möjligt eftersom jag bor i hyresrätt. Visst det har medfört en del flyttkostnader, men de är en bråkdel jämfört med de problem och kostnader jag skulle ha haft om flyttade mellan bostadsrätter. Det är en frihet att bo i hyresrätt.

Jag har förlorat mycket pengar på en bostadsrätt i Stockholm, köpt för dyra pengar pga. skilsmässa och som jag tvingades sälja, när priserna hade rasat (finanskrisen). Det var nära att jag gick i personlig konkurs. Alldeles för många har inbillats att priserna kommer att stiga i evighet, men så fungerar inte bostadsmarknaden.

Sverige och även andra länder behöver satsa på hyresrätter som folk har råd med för att klara jobben. I en del länder är det finansiellt mer lönsamt att köpa en bostad (så länge priserna inte sjunker) beroende på subventionerna till ägt boende än att investera i en verksamhet.

För samhället vore det bra om hushållen kunde hålla nere sina boendekostnader, eftersom de då får mer att spendera på andra varor och tjänster. Hushållens boendekostnader är ju i allmänhet den utgift som tar störst andel av hushållens budget. Därför påverkar bostadspolitiken landets hela ekonomi.

 

 

Rika som borde föraktas

Jag undrar hur det kommer sig att folk som är rika skaffar sig hus med 20 rum, 10 bilar, dyra klockor, egna flygplan etc., som ingen egentligen behöver. I stället borde de använda pengarna till något som folk har nytta av. Dessutom skrivs det i en massa blaskor om detta överdåd som om det vore ett exempel att ta efter och vara avundsjuk på. Jag tycker tvärtom att dessa människor borde föraktas.

Alldeles för många människor i världen lever under vidriga förhållanden. Här i Sverige saknas tillräckliga resurser för sjukvård, äldrevård och bostäder som folk har råd med. Att då ta för sig på och låta en massa av våra resurser användas för onödig lyx är skamligt. Vi behöver ledare som lever enkelt som förebilder, eller hur?

Förändringar sedan 1990 i Stor-Stockholm av upplåtelseformer

Så här har Stor-Stockholm förändrats sedan 1990.. Genom politiska beslut och stora subventioner i form av ränte- och rot-avdrag till ägande- och bostadsrätt. Det kan kallas för att aktivt se till hushåll med låga inkomster inte är välkomna. Och nu vill dessutom en hel del partier se till att resten av hushåll med lite lägre inkomster i hyresrätt tvingas flytta när marknadshyror införs. Då blir bl.a. de på DNs ledarsida glada. Siffrorna från Statistiska Centralbyrån.

Stor

Bengt Hansson borde kolla var överytan finns!

Bengt Hansson på Boverket säger idag i en intervju att vi inte egentligen behöver fler bostäder utan att det handlar om att utnyttja beståndet bättre. För att göra det ska vi införa marknadshyror, tycker han. Men han borde veta att hyresgästerna redan idag bor mycket trängre än boende i äganderätt och klar trängre än dem i bostadsrätt.

Jag måste väl upprepa fakta även för honom:

Boyta 2

Hyresgäster har klart lägre inkomster än boende i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholms stad. Hans förslag skulle driva ut massor med människor med lägre inkomster från sina bostäder.

Av de 23 000 hushåll i hyresrätter i Göteborg som är på väg att byggas om hamnar idag 14,7 procent under skälig levnadsnivå enligt SCB när hyran är betald, alltså innan någon hyra har höjts. Ändå är hyrorna i detta bestånd lägre än genomsnittet i Göteborg. Marknadshyror skulle innebära kraftiga hyreshöjningar i alla kommuner med bostadsbrist. Värst skulle de bli i våra storstadsområden och universitetsstäderna.

Bengt Hansson och andra teoretiker borde inse att rätten till bostad är en grundläggande mänsklig rättighet. Bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad, vilket bl..a. professor Richard Arnott utvecklat grundligt. Då duger inga enkla, naiva ekonomiska teorier. Då måste man utgå från verkligheten och människorna.

Kolla fakta om vilka som har störst boendeyta

Flera partier vill att bostadsbeståndet ska utnyttjas mer effektivt. Och det kan man ju hålla med om. Då är det naturligtvis viktigt att kolla fakta, eller hur? Om vi tittar på den hetaste bostadsmarknaden, den i Stockholms län, så framgår en tydlig rangordning. Den överlägset största boendeytan per person har hushåll i äganderätt. Därefter följer de som bor i bostadsrätt och minst yta per person oavsett hushållstyp har de i hyresrätt. Dessutom har hyresgäster oavsett hushållstyp dessutom lägre medianinkomster än de i de andra upplåtelseformerna. Därför är det märkligt att en del partier vill ”öka rörligheten” bland hyresgäster genom att införa ”friare hyressättning”, dvs. höja hyrorna. Vilket innebär ytterligare försämringar för en grupp som redan bor trångast. Däremot vill samma partier ge subventioner till de andra för att de ska vilja röra på sig.  Nog är det en omvänd Robin Hood politik. Jag tycker att samhället främst ska skydda de som har de sämst. Kolla fakta och ändra politik!

Boyta 2