Okategoriserade

The housing market differs from any other market

Publicerad av

0

“Housing has a unique set of characteristics: necessity (housing satisfies a basic human need, shelter), importance (for most households it is the single most important item of consumption), durability (housing is the most durable of major commodities), indivisibility (households typically do not mix fractions of housing units), complexity and multi-dimensional heterogeneity (a housing unit has a great number of characteristics), thinness of the market (housing units and households are sparse in characteristics space), nonconvexities in production (rehabilitation, demolition and reconstruction, and conversion involve discontinuous changes that are caused by production nonconvexities) the importance of informational asymmetries (e.g. potential occupants are not fully aware of each housing unit’s characteristics, and landlord and tenant do not know each other’s traits), the importance of transactions costs (search costs, moving costs, and transaction fees), and the near-absence of relevant insurance and future markets.  Most goods contain some or all of these characteristics to some degree. But only in housing are they all so pronounced. These characteristics interact to cause the operation of the housing market to be significantly different from any other market.”[1]

The housing market is extremely sensitive to changes in demand. Prices are rising when the demand increases and price pressure downward becomes strong when demand falls.[2] This is because the supply can only change slowly. On increasing demand, it takes time to build new housing and when demand falls, it is difficult to adjust supply and individual players can make large losses. Many researchers have emphasized the high volatility (strong swings up and down) that characterizes housing prices and believe that housing markets seem to have an inherent tendency to create bubbles, which can become a serious threat to financial stability.[3]

Since a large part of the financial sector’s lending consists of mortgage loans secured on housing sector it is strongly affected by changes in the market price of housing. And because the financial system is an important part in the whole economic system bursting price bubbles could lead to crisis for the entire economy.

The current economic crisis, that began with the subprime US home loans, exposed the weaknesses in the financial sector, where banks were allowed to “create money” that far exceeded the real economy. Since the financial sectors in different countries are so interwoven to each other the US crisis also hit European banks. The economic downturn that followed led to several states with large debts that had difficulty to meet their commitments, putting the Euro’s credibility at stake.

The bubbles are based on the expectation that prices will increase, but price increases are usually followed by price declines and there are those who argue that the value adjusted for inflation is fairly constant. The economist Piet Eichholtz examined rates over time in real estate on the Herengracht, Amsterdam’s Finest Way, which was built in the early 1600s. The price trend was dramatic with ups and downs, but value growth over time low – 0.2 percent per year on average in real terms.[4]

The American economist Robert Shiller 2005[5] showed that the annual growth in value of homes in the US since 1890 had been higher than a few tenths of a percent and that it was only years prior to 2006 as housing prices soared.

The construction of new housing and other infrastructure investments, maintenance and energy-saving investments in homes and workplaces create jobs. Investing in existing properties to make money on capital appreciation creates in contrast no new jobs. But on the contrary the greater proportion of the total investments in already existing housing the smaller space will be left for investments in productive sectors of the economy for new jobs. In some countries it is today fiscally more advantageous to buy a home than to invest in a business.[6] Higher the prices and/or the rents mean less money for the households to spend on other commodities. A household’s expenditure on housing is usually the individual expenditure which takes the largest share of the household budget. All this together is the reason why the housing policy has such a great influence on the whole economy.

[1] Arnott R. (1987). p. 960.

[2] Wigren R, Wilhelmsson M (2007) pp. 133–154

[3]   Ibid. s. 117

[4] Eichholtz, Piet M.A. (1996)

[5]   Shiller R.J.,  (2005) Irrational Exuberance, 2nd edition, Princeton University Press 2005

[6] Öberg A ( 2008),  p.18

Ingen nyhetsreporter tycks kunna statistiska elementa

Publicerad av

0

Nu skrivs det på nyhetsplats att moderaterna är större än socialdemokraterna enligt Demoskops senaste undersökning. Skillnaden är 0,2 procent, dvs. inom alla tänkbara felmarginaler. Man skulle kunna säga att partierna har ungefär lika stort stöd enligt Demoskop. Felmarginalen för dessa skattningar bör ligga på lägst +- 2,4 procent. Men det framgår inte hur stort bortfallet är i undersökningen. Dessutom gör man en s.k. efterstratifiering. Det betyder att man väger resultaten så att om man t.ex. fått färre svar från unga män (större bortfall i den gruppen) så får dessa svar en vikt som ska motsvara unga mäns andel av alla röstberättigade. Det gör det ännu svårare att beräkna konfidensintervall. Demoskop påstår dessutom att de vid vägningen även tar hänsyn till hur man röstade vid riksdagsvalet. Men det framgår inte hur man vet det och hur den viktningen görs.

Så här skriver Demoskop.

För 1250 intervjuer är en förändring statiskt säkerställd om den för partier med ca 35% stöd är större än +/- 3,7 %, för partier med ca 25% stöd större än +/- 3,4%, för partier med ca 10% stöd större än +/- 2,4 % och för partier med ca 5% stöd större än +/- 1,7%.

Och konstaterar: Inga statistiskt säkerställda förändringar i förhållande till förra månaden.

Men redovisar inte svarsbortfallet utan bara antalet genomförda intervjuer.

Det är ett slags propagandaspektakel med dessa ständiga opinionsundersökningar som ges en alldeles för stor betydelse och vars kvalitet sällan studeras närmare. Och dessa okunniga politiska reportrar som pladdrar om siffror som de inte begriper.

Den enda undersökning som redovisar hela upplägget inklusive bortfall är SCB:s. Samtidigt vet man att opinioner kan skifta snabbt, vilket också visat sig vid t.ex. det engelska parlamentsvalet senast.

K.G. Bergström kan inte statistik

Publicerad av

0

KG Bergström förstår tyvärr inte statistik. Han medger också att han inte är statistiker. Ändå kan han påstå att SCB:s stora väljarundersökning inte ger rätt bild eftersom siffrorna inte överensstämmer med de medelvärden av olika undersökningar som Svensk väljaropinion redovisar. Men i dessa medelvärden ingår flera s.k. webb-enkäter, som inte bygger på vedertagna statistiska principer. Även SIFO:s undersökning bygger inte heller på vedertagna statistiska principer. SCB:s undersökning är i verkligheten den mest tillförlitliga undersökningen. Bortfallet är ett problem i alla undersökningar och redovisas inte i de s.k. webb-enkäterna.

Tyvärr publiceras alldeles för många lågkvalitativa opinionsundersökningar, där man istället för slumpmässiga urval av den röstberättigade delen av befolkningen använder sig av webb-paneler eller frågar någon annan i samma åldersgrupp, samma region och samma kön, mm. om de inte får svar från den som ingår i urvalet (SIFO:s metod). Med dessa undersökningar kan man inte dra slutsatser om skillnader är statistiskt säkra eller om sk. konfidensintervall, dvs. inom vilket intervall den verkliga procentsiffran ligger med rimlig säkerhet.

Är högre hyror lösningen, Bergendahl, Hjeds Löfmark och Lind?

Publicerad av

0

Det är många som nu ger olika förslag på hur man få en bättre fungerande bostadsmarknad i Sverige. Det borde väl främst handla om att få fram fler bostäder till rimliga priser/hyror som nya hushåll har råd med, eller hur?

De tre som presenterar sina tankar på DN-debatt idag (26/5) ( Bergendahl, Hjeds Löfmark och Lind) har tyvärr inte mycket att komma med därvidlag. De kallar sina förslag för experimentella. Och mycket har redan framförts av andra. Och en del är bra. Jag håller med om att man måste göra stegvisa förändringar, för att inte skada ekonomin och sätta hushåll på pottkanten. Ändrade spelregler måste genomföras steg för steg men inte till det sämre då. Deras idéer skulle ju vara en del i en långtidsutredning och då är riktningen det viktigaste.

Det som gör mig mest besviken är att de inte nämner ett ord om den orättvisa skattemässiga behandlingen av hyresrätten i Sverige. Det enda de kan tänka sig är att se till att utbudet av dyra hyresrätter ökar genom att tillåta fri hyressättning vid nyproduktion (den är ju i praktiken redan fri dock) och vid nyupplåtelse. Vad som menas med att ”ytterligare utveckla marknaden för uthyrning av bostadsrätter” annat än att göra prissättningen ännu friare är svårt att begripa. Och sedan återanvänds idén om att ägarlägenheter ska byggas för att hyras ut! Lustig upplåtelseform.  De vill skapa en spotmarknad för hyresrätter med fri hyressättning och utan besittningsskydd. Dessutom ses detta som ett första steg.

Ändå är det – enligt Boverkets bostadsmarknadsenkät – främst brist på hyresrätter som unga och nya hushåll med låga inkomster har råd med. Deras förslag ger fler mycket dyra hyresrätter.

Jag tror inte på idén om en spotmarknad för hyresrätter. Den bristande rörligheten ska naturligtvis åstadkommas genom en kraftigt ökad produktion av bostäder till rimliga priser och hyror. Hur deras idéer skulle öka rörligheten på hyresmarknaden är svårt att förstå. Varför skulle till exempel en hyresgäst vilja flytta eller byta till en annan hyresrätt om hyran då blir väldigt mycket högre?

Det behövs krafttag genom att skapa neutral behandling av upplåtelseformerna skattemässigt inklusive ROT-avdragen, kraftigt förbättra konkurrensen på byggsidan, uppmuntra industriell produktion av byggmoduler, förkorta plantiden etc.

Fp+M+Mp+Sd vill ha etnisk och social rensning i Landskrona

Publicerad av

0

Genom nya ägardirektiv till det kommunägda Landskronahem vill den styrande fyrklövern i Landskrona byta ut boende i sitt bestånd i Norrestad, på Öster och i centrum. Det ska ske genom ombyggnad, ombildning till bostadsrätter och försäljning.

Bolaget ska medverka till att det byggs bostäder med varierande upplåtelseformer  och att andelen hyresrätter minskar.

Man vill helt enkelt se till att inte längre alla de med låga inkomster som bor där nu ska kunna bo kvar. Det är  områden där andelen med utländsk bakgrund är hög. Syftet är helt klart en etnisk och social rensning. Det är ett mycket starkt samband mellan inkomst och utländsk bakgrund.

Visserligen är det en modell som misslyckats tidigare. Det finns inget intresse att köpa bostadsrätter på Öster, i Norrestad och knappast heller i centrum. Fanns det undrar jag varför inte privata intressenter redan sett till detta. Landskronahem har prövat detta tidigare utan att lyckas. Men skam den som ger sig. Höjda hyror genom ombyggnad går ju alltid att genomföra. Förmodligen kommer detta att bli en dyrbar affär för Landskronahems alla hyresgäster som  det blev vid det tidigare försöket.

Den människosyn som återspeglas i detta direktiv, och som tillkommit genom en medlem i folkpartiets partistyrelse, ger mig kalla kårar. Hade det inte varit bättre att istället satsa på förbättringar för de boende via medverkan av de boende själva? So gjorts vid lyckade förändringar.

Jag undrar också varför kommunen inte sätter in en ordentlig stöt mot alla de oseriösa fastighetsägare som drar ner Landskronas rykte som bostadsort. Istället ska det förhållandevis välskötta Landskronahem minska sitt bestånd i kommunen.

Johan Schück – kolla fakta!

Publicerad av

1

I DN 22 maj skriver Johan Shück att det är dags att ta bort ”den tabubelagda hyresregleringen” med hänvisning till en rapport från EU-kommissionens stab till den svenska regeringen. Så går det till när en okunnig vägleder en annan. EU-rapporten är nämligen full av direkta felaktigheter och brist på fakta.

Jag har själv med hjälp av SCB tagit fram uppgifter om bostadsstorlek, stadsdel, boendetäthet och inkomster för de som bor i hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt i Stockholms stadsdelar. Dessa visar att boendetätheten (antal personer per bostad i 5 olika storlekar) är större i hyresrätten och inkomsterna betydligt lägre än i bostadsrätten i såväl ytter- som innerstaden år 2013.

Det vill säga att hyresrätten utnyttjas mer ”effektivt” än den marknadsprissatta bostadsrätten samt att hyreslagstiftningen möjliggör för människor med lägre inkomster än dem i bostadsrätt att bo i attraktiva delar av Stockholm. Bruksvärdesystemet blir på så sätt också ett verktyg mot den ökande ekonomiska segregationen.

I den märkliga rapporten från EU-kommissionen påstås till exempel att det skulle bli lättare för unga och hushåll med låga inkomster att få tag i billiga hyresrätter om hyresmarknaden avreglerades! Det är ju ett rent påhitt. Det är en enorm bostadsbrist i Stockholmsregionen. Det finns inga lediga lägenheter. Skulle man tillåta en friare hyresrättning skulle det vara möjligt för hyresvärdarna att höja hyrorna i stort sett över allt. Och med kraftig höjda hyror i attraktiva områden skulle ett antal människor tvingas flytta och då tvingas söka bostäder i andra områden. Beräkningar som gjorts visar på en betydande förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare samt en betydligt minskad konsumtion.

I likhet med andra neoklassiska ekonomer gilla de som skrivit EU-rapporten inte att hyrorna sätts efter förhandlingar. Det stör den fria prisbildningen i likhet med förhandlingarna på arbetsmarknaden. I EU-rapporten påstås att dessa förhandlingar skapar välfärdsförluster. För min del tror jag att det är precis tvärtom om. Förhandlingssystemet  i kombination med hyreslagstiftningen är väl beprövat och gör det möjligt att ge hyresgästerna besittningsskydd. Dessutom är  det ett skydd mot oskäliga hyror vid stor bostadsbrist.

Jag kan också berätta för Johan Schück att det finns inga exempel från den verkliga världen att det byggts fler hyresrätter efter en avreglering. Tvärtom verkar det snarare medföra att hyresmarknaden minskar i storlek. En väl fungerande och attraktiv hyresmarknad kräver reglering, besittningsskydd och en intressebalans mellan hyresgäst och värd.

“For far too long economists have sought to define themselves in terms of their supposedly scientific methods. In fact those methods rely on an immoderate use of mathematical methods, which are frequently no more than an excuse for occupying the terrain and masking the vacuity of the content. Too much energy has been and still is being wasted on pure theoretical speculation without a clear specification of the economic facts one is trying to explain or the social and political problems one is trying to resolve.”[1]

[1] Piketty T (2014) CAPITAL in the Twenty-First Centruary, p.574

Subventioner ska sänka priser – inte höja dem

Publicerad av

0

De enda upplåtelseformer som staten subventionerar i Sverige idag är ägande- och bostadsrätt. Det sker främst genom ränteavdragen men också via ROT-avdragen. Hyresrätten får inte ett öre.Vitsen med subventioner ska väl vara att de ska göra det billigare att bo. Men i synnerhet ränteavdragen har precis motsatt effekt. De driver upp både bygg- och överlåtelsepriser eftersom de går till en marknad med fri prissättning. Det är därför många ekonomer kräver att man gör något åt ränteavdragen. Ty fakta är att skulle de sänkas eller avskaffas som kommer bostadspriserna också att sjunka, vilket skulle gynna de som behöver men är utan en bostad. Nu är det i och för sig inte rätt att ändra förutsättningarna på bostadsmarknaden med drastiska åtgärder, som främst de som köpt en bostad de senaste åren.Men under denna lågräntetid borde regeringen införa ett tak. Till exempel att ränteavdragen för en bostad får inte överstiga 50 000. Som det är nu är det 50 000 per person. Vidare skulle man helt avskaffa ränteavdrag över denna summa. Nu är procentsatsen 21 procent för summor därutöver. Detta skulle påverka ytterst få personer, men innebär en större budgetsäkerhet när räntorna åter vänder upp.

En spridd myt är att de investeringsbidrag som tidigare utgick vid byggande av mindre hyresrätter bara hamnade i byggarnas fickor. Men enligt byggpris-statistiken så sjönk faktisk byggpriserna för hyresrätter när de infördes just därför att byggherrarna var tvungna att visa att hyrorna hölls nere för att bidragen skulle utgå.

Idag kostar en bostadsrätt över 13 000 kronor per kvm mer än en hyresrätt att bygga. Det är just effekten av ränteavdragen som gör det möjligt att bygga dyrt.

Myterna om ROT-avdragen

Publicerad av

0

Det har förekommit inlägg där man beskrivit sänkningen av ROT-avdraget som riktat mot landsbygden- Trots att det är ett mycket starkt samband mellan inkomst och utnyttjande av ROT-avdrag. Ju högre inkomst desto högre andel utnyttjar ROT-avdrag. Och var bor det högst andel med höga inkomster? Jo, det är ju i storstadsområdena och i de större städerna. Och det betyder i sin tur att det är firmor med kund i dessa områden som berörs. Få av dessa torde vara verksamma på landsbygden.

Statliga subventioner ska väl för övrigt inte bara spridas ut på vad som helst, som t.ex. snofsiga kök eller trädäck. Eller på fritidshus. i Spanien. Regeringen borde sätta upp krav på vilka åtgärder som kan utnyttja ROT-avdrag. Jag anser att de borde bara utgå till åtgärder som sänker energiförbrukningen och/eller innebär en övergång till en miljövänligare energianvändning. Dessutom ska de dessutom naturligtvis utgå även till flerbostadshus.