The EU Commission is wrong about the rental market in Sweden

Publicerad av

0

On IUT boardmeeting May 2016 I presented a paper about the importance of affordable rental housing. The paper highlights among other things the big changes in Swedish housing policy since 1990 with enormous subsidies to owned and none to rental housing, which have caused the present housing crisis. The paper shows why the the EU Commission in the land report doesn’t understand and gives completely wrong advices how to handle the rental market in Sweden, that would cause even bigger problems.

The paper: The importance of affordable rental housing could be downloaded here: http://svenbergen.se/Bostadspolitik-och-hyresmarknad/

Varför kan inte Björklund tala sanning?

Publicerad av

0

I radiointervju idag kritiserade Björklund de små investeringsbidragen till hyresrätter, eftersom han tyckte det är fel med subventioner. Men han håller tyst om de enorma subventionerna till ägt boende, som enligt samstämmiga ekonomer har drivit upp både bygg- och bostadspriser. Ingen politiker kan ha undgått detta som bl.a. tagits upp av EU-kommissionen, IMF, OECD m.fl. Dessa subventioner har dessutom, tillsammans med en dramatiskt ökande bostadsbrist, lett till att hushållens låneskulder blivit ett hot mot samhällsekonomin. Men tyvärr vågar inte politikerna ta i denna fråga.

För övrigt bör alla subventioner, vare sig det är avdrag eller bidrag, vara försedda med villkor att de utgår bara om mottagaren kan visa att de medför lägre priser eller lägre hyror. Så fungerade de tidigare investeringsbidragen. Idag är de jättelika subventionerna (ränte- och Rot-avdrag) till ägt boende tvärtom en dopning av bygg- och bostadsmarknaderna med skenande priser. Det finns byggare som inte vill bygga hyresrätter eftersom de inte kan ta ut lika höga byggpriser som för bostadsrätter. Vad vill Björklund göra åt detta?

EU-kommissionen har funnit att Sverige och Nederländerna är de länder i EU som gynnar äganderätten mest. Ett rimligt krav är att samhället ska behandla upplåtelseformerna neutralt skattemässigt.

Både Björklund och Eriksson trodde dessutom att marknadshyror skulle öka byggandet av hyresrätter. Men det finns inga belägg för detta. Samstämmiga forskningsrapporter från de länder som avreglerat hyresmarknaden visar att detta inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter. Tvärtom är det vanligast att hyresmarknaden försvagats. Idag ligger hyrorna i nyproduktionen så högt de kan om lägenheterna ska vara möjliga att hyra ut. Samtidigt är det enligt Boverkets bostadsmarknadsenkäter stor brist på hyreslägenheter som hushåll med lägre inkomster (som t.ex. ungdomar) har råd med.

Björklund hänvisade till hur bra det är i Norge, trots att hyresmarknaden där har gått tillbaka, och hyrorna (i allmänhet i uthyrda ägarlägenheter) är extremt höga. Nej, Norge är inget bra exempel.

 

 

 

Marknadshyror ger inte ökat byggande

Publicerad av

0

”Om inte konkurrensen ökar i byggsektorn, skulle sannolikt inte det totala bostadsbyggandet öka nämnvärt om Sverige införde marknadshyror. Marknadshyrans stora vinnare är fastighetsägare på attraktiva marknader. Det är några av slutsatserna som Tyréns drar i en studie som idag presenteras av SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag.

http://www.sabo.se/documents/rapport-marknadshyror-tyrens-sabo-56163#/pressreleases/ny-rapport-om-effekten-av-marknadshyror-1410727

Argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead m.fl. 2012) belyser utvecklingen i elva olika Västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att en de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Varför tar DN inte hänsyn till fakta?

Publicerad av

2

I en ledare i DN 18 maj 2016 skriver man om behovet att få Snurr på Stockholm. Men man har ingen koll på hur verkligheten ser ut.

”Förutom flyttskatten är hyresregleringen ett hinder. Hyresgästföreningen hävdar att omsättningen och rörligheten i beståndet visst är stor. För att nå den slutsatsen krävs dock att man tittar på nationella siffror.”

Enligt en forskarrapport är rörligheten klart större i hyresrätten än i ägt boende (framförallt bostadsrätt) även i Stockholm. Varför har ledarskribenten inte läst denna rapport? Är det fakta som man vill förtiga av politiska skäl?

Det betyder att den utförsäljning av kommunägda hyresrätter under marknadspris för ombildning till bostadsrätter (främst sådana med förhållandevis låga hyror)som genomfördes av den borgerliga majoriteten i Stockholm genomförde har minskat rörligheten.

En bearbetning registerdata visar att hyresrätterna har högre antal boende per bostad än bostadsrätterna när man jämför lika stora lägenheter, att andelen extremt trångbodda är betydligt högre i hyresrätt än i bostadsrätt, att andelen med extremt hög boendestandard är högre i bostadsrätten än i hyresrätten samt att hyresgäster har betydligt lägre inkomster än boende i bostadsrätt i varje stadsdel i Stockholm.

Det betyder att om man vill öka rörligheten så bör det viktigaste nog vara att de extrema subventionerna till ägt boende (högst av alla länder inom EU tillsammans med Nederländerna enligt EU kommissionen) sänktes så att bopriserna kan sänkas samt att se till att det byggs fler hyresrätter.

Hur vore det om DN:s ledarskribenter började ta hänsyn till fakta?

 

 

Sänk taket för ränteavdraget

Publicerad av

0

”Just nu är förutsättningarna goda för att se över ränteavdraget, slår Finanspolitiska rådet fast i sin årsrapport som publicerades under måndagen. Man bedömer, baserat på en egen analys, att en nedtrappning av avdraget skulle ha liten effekt på de disponibla inkomsterna men samtidigt minska skuldsättningen på sikt, enligt DI.
”Jämfört med andra åtgärder som nu är aktuella för att minska hushållens skuldsättning har minskade avdragsmöjligheter fördelen att de påverkar prissättningen utan att några kreditrestriktioner införs”, skriver Finanspolitiska rådet i rapporten.”

Precis. Och det bästa ur fördelningspolitisk synpunkt är att sänka taket för hur mycket man får dra av. Nu är det 30 procent av räntekostnader upp till 50 000 kronor per år och person, och 21 procent för rätebostnader därutöver möjliga att dra av från inkomstskatten. Sänk detta tak till 20 000 kronor och tillåt inga ränteavdrag för räntekostnader därutöver. Med en räntenivå på 2 procent betyder det att två personer som har lån upp till 6,7 miljoner inte kommer att drabbas av ökade kostnader. För en ensam person gäller halva lånesumman.

Samman­boende par med hög inkomst har de högsta avdragen. Sätts gränsen för ränteavdrag vid 2 000 kronor i månaden (24  000 kronor per år) är det endast 1 procent av hushållen med låg ekonomisk standard som når upp till den nivån, mot 23 procent av dem med mycket hög ekonomisk standard, enligt SCB. Det förslag jag nämner innebär att samboende kan dra av högst 40 000 kronor. Det är alltså ett mycket måttfullt förslag och ska ses som ett första steg.

Ett hushåll som har ett lån på 3 miljoner kronor till en ränta på 2 procent får en årlig ränteutgift på 60 000 kronor, 18 000 kronor i ränteavdrag och därmed en räntekostnad på 42 000 kronor.

http://www.scb.se/sv_/Hitta-statistik/Artiklar/Sa-skulle-tak-pa-ranteavdrag-paverka/

 

Marknadshyror skapar ännu mer orättvisa

Publicerad av

0

Detta inlägg publicerades den 12  maj 2016 på Svenska Dagbladets näringslivssidor.

Att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer är fel väg att åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet. Det skriver bostadsdebattörerna Peder Palmstierna och Sven Bergenstråhle och menar att det är bättre att rikta in sig på den statsunderstödda delen – bostadsrätter och villor.

Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället ­inrikta sig på det ägda boendet, skriver författarna. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt.

Bostadsbristen drabbar många hårt, den stoppar tillväxt och jobb och har lett till en skenande skuldsättning som hotar landets ekonomi. Alltfler har drabbats av insikten att det kommer att ta många år att bygga ikapp bostadsbristen. Därför söker nu debattörer och politiker med ljus och lykta efter andra lösningar som innebär att de befintliga bostäderna utnyttjas bättre. Frågan är viktig inte minst i de förhandlingar om bostadspolitiken som nu förs mellan regeringspartierna och de borgerliga partierna.

Som så många gånger tidigare ges bruksvärdessystemet skulden för bostadsbristen. Eftersom dagens bruksvärdessystem sätter ett tak för hyrorna är hyresrätten underutnyttjad, är den enkla slutsatsen. Med införande av marknadshyror eller hyror på samma nivåer som marknadshyror skulle lägenheterna utnyttjas bättre, rörligheten på bostadsmarknaden öka och det skulle byggas fler hyreslägenheter, påstår man. Resonemanget stöddes av Bokriskommittén (Klas Eklund) och Nybyggarkommissionen (Göran Persson, Olle Wästberg och Agneta Dreber). I dag kräver samtliga borgerliga partier i förhandlingarna med regeringen att hyressättningen ska göras ”mer flexibel” (vanligt kodord för hyror på samma nivå som med marknadshyror) och Liberalerna vill ha marknadshyror i nyproduktionen.

Märkligt nog finns dåligt med empiriskt stöd för påståendena, men desto mer av nationalekonomiska hypotesbyggen. Det under de senaste åren mest åberopade hypotesbygget kommer från Boverket, där man på miljonte kronan när försöker beräkna hur stora välfärdsförluster bruksvärdessystemet skulle orsaka. För ovanlighetens skull framhåller författaren att de egna resultaten bara gäller om hyresmarknaden är en perfekt marknad, vilket den, som han också framhåller, inte kan vara. (”Bostadsbristen och hyressättningssystemet – ett kunskapsunderlag”, 2013).

Den som i stället ger sig i kast med att undersöka hur verkligheten ser ut kommer fram till andra slutsatser. I jämförelse med det ägda boendet är utnyttjandet av bostäderna och rörligheten högre i hyresrätten än i de marknadsprissatta bostäderna. En rad internationella studier visar dessutom att en avreglering av hyressättningen inte leder till ökat bostadsbyggande.

Vi två har med uppgifter från SCB:s lägenhetsregister undersökt hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas. Med lägenhetsregistret kan man för första gången sedan 90-talet få fram hur bostäderna på lägenhetsnivå faktiskt utnyttjas (”Hur bor man i Stockholm?”, 2015).

Siffrorna visar genomgående att hyresrätten utnyttjas bättre än ägt boende (bostadsrätt och egnahem) och att det bor fler personer i hyreslägenheter jämfört med andra bostäder. Det mönstret går igen i alla lägenhetsstorlekar i staden som helhet. I stadsdelarna finns variationer, men det förändrar inte helhetsbilden. Trångboddheten är högre i hyresrätt medan boende med extremt hög utrymmesstandard är vanligast i ägt boende. Det finns färre hyresrätter än bostadsrätter i Stockholm, men ändå bor flertalet barn i hyresrätt och på mindre yta än barnen i bostadsrätt. Av barnen i de minsta bostäderna bor över hälften i hyresrätt. Av barnen i de största bostäderna bor bara vart femte i hyresrätt. Om syftet är att öka utnyttjandet av bostäderna bör man i stället inrikta sig på det ägda boendet.

En nyligen publicerad forskarrapport visar att rörligheten bland de boende är väsentligt högre i hyresrätten än i ägt boende. (”Rörligheten på den svenska bostadsmarknaden” av Maria Brandén, LiU, och Andreas Pistol, Ramböll, 2016). Rörligheten låg på 22 procent i hyresboendet jämfört med 9 procent i det ägda (2012). Rörligheten bland boende i hyresrätt är alltid högre än i ägt boende oavsett inkomst, utbildningsnivå eller var i landet man bor. Rörligheten är högst bland boende i hyresrätt med lägst inkomster. Iögonfallande är att rörligheten under den undersökta perioden (1999–2012) var påfallande stabil trots stora politiska och marknadsmässiga förändringar. Inte ens i Stockholm märks någon förändring i rörlighet trots befolkningsökningen och alla ombildningar till bostadsrätt. Om syftet med ökad rörlighet är att lösa bostadsbristen, är utsikterna för detta alltså små.

Vad många inte förstått är att hyresgästernas inkomster är betydligt lägre än inkomsterna bland boende i ägda bostäder. I varje stadsdel i Stockholm är hyresgästernas inkomster betydligt lägre än bland dem i ägt boende. Det får tydliga effekter på bostadsutnyttjande och rörlighet; av kostnadsskäl tränger hyresgästerna ihop sig på mindre yta och flyttar oftare. Ju lägre inkomsten är, desto högre är boendetätheten och rörligheten. Av intresse är också att skillnaden i inkomster mellan hyresgästerna i Stockholms innerstad och ytterstad (37 procent) tydligt återspeglar skillnaderna i hyra (32 procent).

Det tredje argumentet för ”flexiblare hyror” – att det kommer att byggas fler hyreslägenheter – motsägs av många studier. En rapport från London School of Economics (Whitehead med flera 2012) belyser utvecklingen i elva olika västeuropeiska länder efter en avreglering. Tvärtemot vad många väntat sig minskade den privata hyressektorn i storlek eller förblev oförändrad. Några fler bostäder blev det inte, vilket författarna menar beror på att det är så många andra faktorer som är avgörande för en fastighetsinvestering: skattesystemet, avskrivningsregler, subventioner med mera. Sannolikt upplevdes också hyresboendet som mindre tryggt efter avregleringen och därmed mindre attraktivt. En väldokumenterad FN-rapport från 2013 är inne på den linjen; avskaffandet av en hyresreglering har sällan medfört ökade investeringar i hyresmarknaden, utan snarare vridit marknaden mot mer äganderätt. Två examensarbeten från KTH undersökte effekterna av avregleringarna i Finland, Norge, Spanien och Storbritannien och kom fram till att de inte ökat byggandet av hyresrätter.

Den som vill åstadkomma ett bättre utnyttjande av bostadsbeståndet och en ökad rörlighet bör söka andra medel än att tränga ihop trångbodda och låginkomsttagare i hyresrätt ännu mer. Den som vill se till att bostäderna utnyttjas bättre och få ner bostadspriserna borde i stället rikta in sig på den statsunderstödda delen av bostadsmarknaden – bostadsrätter och egnahem – som årligen får statsstöd på 40 miljarder kronor i form av ränteavdrag och ROT-avdrag.

Vill man av politiska skäl inte avskaffa ränteavdrag och ROT-avdrag bör man av anständighetsskäl se till att hyresrätten ges likvärdiga villkor. Det skulle fördelningspolitiskt vara ett steg i rätt riktning, motverka segregationen i samhället och, inte minst, öka byggandet av hyresrätter.

Peder Palmstierna

bostadspolitisk expert, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?” om hur bostäderna i Stockholms stad utnyttjas

Sven Bergenstråhle

bostadsforskare, medförfattare av rapporten ”Hur bor man i Stockholm?”

 

Kloka ord från UN Habitat om bostadsfrågan

Publicerad av

1

Jag rekommenderar alla politiker som fallit för den marknadsliberala synen på bostadsmarknaden trots att denna marknad är så långt bort från en perfekt och fri marknad som man kan komma att läsa denna skrift av UN Habitat. Även högt utvecklade länder som Sverige kan och bör ta lärdom av de erfarenheter och den kunskap som skriften återger. Nedan återges ett kort utdrag:

“‘Housing at the Centre’ becomes imperative given the emerging forms of urbanism that are producing cities as places of exclusivity, rather than opportunity. Cities, especially in the developing world, are growing fragmented, unequal and dysfunctional with the current models of housing production and consumption at the core of these processes. While the most common problem is the shortage of adequate housing, other important challenges lay in the poor quality and location of the stock usually far from job and livelihood opportunities, lack of accessibility and services, unaffordable costs and insecurity of tenure. Some countries have managed to provide affordable housing at scale, regretfully however by often repeating the mass housing schemes, built on cheap and peripheral land, where people usually have limited access to services, jobs and opportunities. From slums to gated communities, from overcrowding to sprawl, from homelessness to the vacant houses, there is much evidence that housing is shaping cities worldwide despite regional, demographic, socioeconomic and cultural specificities. The resulting models are leading to social, environmental and financial costs far beyond what the majority cities can afford.

Housing at the Centre’ comes to restore the social dimension of housing. The commoditization of housing has strengthened the perception of shelter as a speculative financial asset, generating an artificial sense of wealth and an unsustainable cycle of debt which culminated in the housing foreclosure crisis and the global economic downturn of 2007–2009. Land and housing markets have reproduced this speculative practice in the urban domain reinforcing instead of attenuating socioeconomic and spatial inequalities. The challenges to create, preserve and improve affordable housing have grown across the globe. Indeed, this is one of the most critical problems of housing today with an increasing number of households in developing and developed country cities financially stretched by housing costs.”

Rot-avdragen borde avvecklas helt

Publicerad av

0

I februari minskade rot- avdragen i belopp räknat med 38 procent till 649 miljoner kronor jämfört med samma månad i fjol. Detta kritiseras av den borgerliga oppositionen, trots att besparingen på de skenande kostnaderna för rot-avdrag använts för att stimulera byggande av små hyresrätter via investeringsbidrag.

Dessutom är det fortfarande så att inte ett öre av ROT-avdragen kan användas i hyresrätt eller för åtgärder i de gemensamma delarna av flerbostadshus.

Hela hanteringen av dessa avdrag som främst varit en subvention till redan välbärgade när de vill skaffa sig tjusigare kök, trädäck mm. är en skandal. I stället för avdrag borde staten ha gett bidrag till alla upplåtelseformer för energibesparande åtgärder och fiberutbyggnad i glesbygden. Då hade det varit något som samhällsekonomin tjänat på. Motiveringen att motverka svartjobb via avdrag tror jag inte ett ögonblick på. Dessutom kan man utnyttja dessa avdrag för arbeten på hus i andra länder i EU.

Boverket skämmer ut sig -igen

Publicerad av

1

Boverket ”analytiker” Bengt Hansson menar att det är omöjligt att bygga bort bostadsbristen. Utan det gäller att få rörelse bland de som bor. För dem som har bor i villa eller bostadsrätt ska denna omflyttning fixas genom att de slipper reavinstskatt vid försäljning. Men om du, som jag, bor i hyresrätt ska vi tvingas tränga ihop oss och tvingas flytta från våra bostäder när Boverkets marknadshyror införs. Så de som äger ska förmås att röra på sig genom morötter (tjäna pengar), medan de som bor i hyresrätter ska tvingas röra på sig på grund av den ekonomiska piskan. Boverket har med sina bostadsmarknadsenkäter visat att det som behövs är hyresrätter med överkomliga hyror. Vilket det inte lär bli med marknadshyror i storstadsregionerna.  Men det är väl inget som en riktig analytiker bryr sig om.

Jag undrar hur Bengt Hansson bor idag? Jag är rätt säker på att han inte bor i hyresrätt. Hur som helst om dessa sanslösa förslag genomförs så lovar jag att jag tillsammans med andra kommer att gå ut på gatorna.  Nu räcker det!

Kjöller tar för lätt på sjukskrivningarna

Publicerad av

0

Hanne Kjöller gillar tydligen presentationen på DN.debatt den 16 februari av ESO-rapporten om sjukskrivningarna. Hon skriver i ett inlägg på DN den 17 februari: ” Farlig (men livslång) förbindelse”.  ”För vänsterdebattörer som menar att evighetslånga och närmast oinskränkta sjukskrivningsmöjligheter är höjden av välfärd måste denna obduktionsrapport vara en plågsam läsning.” Jag undrar vilka hon tänker på? Hon nämner ju inga namn. Men jag har inte läst eller hört någon som vill ha oinskränkta möjligheter till sjukskrivning, dvs. om man inte är sjuk. Då bör man väl ha rätt att sjukskriva sig, eller hur? Eller är kanske Kjöller av annan åsikt?

Hon påstår att det är sant som skrivs i ESO-rapporten ”-Upp och nedgångar i sjuktalen kan inte förklaras av förändrad folkhälsa.” Men detta har författarna inte belagt. Deras trix är att de inte tror att det finns någon objektiv definition av hälsa. Och då blir ju deras tes närmast ett cirkelresonemang utan värde.

Hon citerar rapporten om att kvinnors överrepresentation i sjuktalen inte låter sig förklaras av psykosocial arbetsmiljö, typ av arbetsuppgifter eller positioner på arbetsplatsen. Men vad säger det?  Kanske att det finns andra faktorer som förklarar den. T.ex. att kvinnor oftare är hemma med sjuka barn och smittas av dem. Eller att kvinnor överlag blir sämre behandlade. Jag har svårt att se att detta är ett argument för att sänka sjukersättningen.

Hon citerar vidare:” Sjukskrivning ”smittar”. Personer som flyttar från en ort eller arbetsplats med låga sjukskrivningar till en med höga blir statistiskt sett själva mer sjukskrivna”.  I samma dag har DN en nyhetsartikel på sid 16 som bygger på en stor undersökning av företagshälsovården, enligt vilken det finns ett tydligt samband hur personalen behandlas på en arbetsplats och frekvensen av sjukskrivningar. Så detta statistiska sk. bevis kan helt enkelt beror på att folk har flyttat till en arbetsplats med sämre arbetsmiljö. Det kan finnas flera skäl till dessa flyttar.

Det påstås vidare att tidiga insatser i form av exempelvis rehabilitering förlänger, snarare än förkortar, sjukperioden. Det har möjligen varit så, men det kanske också beror på hur denna verksamhet bedrivs?

Kjöller instämmer vidare i att det behövs bortre tidsgränser för sjukskrivningen och att de dessutom ska förkortas jämfört med hur de var tidigare, trots att det fanns hur många som helst belägg på hur detta fungerat illa för svårt och långvarigt sjuka.

Kjöller tycker också att det är fel att sjukersättningen ska vara så hög som den är nu. Det är en slags hjärtlös von-oben-attityd som Kjöller har. Ska livet slås i spillror när man blir sjuk?

För övrigt är det en sjukförsäkring. Om sjuktalen ökar får väl avsättningarna till sjukförsäkringen öka. Om befolkningen ökar kommer naturligtvis också kostnaderna att öka. Visst finns det ett slapp tal om ”att sjukskriva sig” om man vill göra något annat eller känner sig lite trött. Det gillar inte jag, men av detta skäl ska man inte kasta ut barnet med badvattnet.  

Jag upprepar att det behövs en betydligt mer allsidig studie av skälen till de ökade sjukskrivningarna än dessa siffernissars.