Nationalekonom-syndromet

Publicerad av

0

Allt som oftast inbillar sig nationalekonomer att de har svar på nästan alla frågor som rör samhället. Så nu senast på DN-debatt den 16 februari 2016 påstår en nationalekonom och en statistiker att ”Ökade sjukskrivningar beror inte på ökad ohälsa”.

När jag sedan läser deras inlägg finns det inte ett enda empiriskt belägg för deras påstående. Istället är detta något skribenterna anser vara självklart.

”Ingenting tyder på att de historiska upp- och nedgångarna av sjukfrånvaron speglar variationer i faktisk hälsa eller i arbetsmiljö. Tvärtom har hälsan i befolkningen förbättrats över tid. Det går också att visa att kopplingen mellan sjukfrånvaro och mer objektiva mått på hälsa varit svagare i tider av hög sjukfrånvaro, jämfört med i tider av låg sjukfrånvaro.”

Men de presenterar fortfarande inga bevis för dessa påståenden. Istället är det ekonomernas ”economic man” som kan förklara varför sjukskrivningarna har ökat, dvs. det är för lätt att bli sjukskriven. För att ”bevisa” detta säger man först att hälsa och arbetsförmåga är relativa och inte har med den faktiska hälsan att göra! Det finns också enligt skribenterna ett informationsövertag från patientens, läkarens och arbetsgivarens sida gentemot Försäkringskassan och att kostnaderna för sjukförsäkringen kan variera för mycket.

Och deras förslag är typiska: Återinför och tidigarelägg den bortre tidsgränsen. Begränsa rehabiliteringsinsatser. Villkora läkarnas rätt att införa sjukintyg. Öka arbetsgivarens kostnadsansvar vid sjukfrånvaro. Minska politikens inflytande.

Men tänk om det faktiskt är en ökad ohälsa. Det har skett stora förändringar på arbetsmarknaden där andelen tillfälliga och osäkra jobb har ökat dramatiskt. Dessa har ökat arbetsgivarnas makt och skapat stressigare arbetsmiljöer. De socioekonomiska skillnaderna har ökat kraftigt. Sjukhusvården är extremt ansträngd. Andelen mycket gamla ökar medan antalet vårdplatser är otillräckliga, vilket i sin tur drabbar alla oavsett ålder. Till detta kommer också alla nya svenskar varav en hel del har gått igenom stora svårigheter i sitt liv. Problemet med angrepp och hatbrott på sociala medier och dess effekter har underskattats.

Den ökande befolkningen i alla storstadsområden motsvaras inte alls av ett ökat byggande, varför man har trängt ihop sig. Med extrem trångboddhet avses att 3, 4 eller 5 personer bor på en yta mindre än 40 kvm, 4, 5 eller fler personer på en yta mellan 41-60 kvm, 5 eller fler personer bor på en yta som är 61-80 kvm.  ”Med en extrem boendesituation blir det svårare för de boende att leva ett normalt socialt liv och risken för slitningar i hushållet ökar……..Dessutom är inte bostäderna och deras ventilation byggda för så många boende, varför det också kan vara ett hälsoproblem.” I Stockholms stad bor 12 600 hushåll eller 63 000 personer extremt trångbott.[1]

Jag tror att det ligger en del i det som skribenterna framför. Men jag är samtidigt ganska trött på nationalekonomer som tror att nästan alla samhällsproblem löses med att fixa de ekonomiska incitamenten.

Det är nog bra att se över de ekonomiska incitamenten för att komma åt fusk, men det behövs en betydligt grundligare genomgång av sjukskrivningarnas orsaker och fler åtgärder för att få ner sjukskrivningarna.

 

[1] Bergenstråhle S, Palmstierna P (2015) Hur bor man i Stockholm? En rapport om boendetäthet, utrymmesstandard, barnens boende och boendes inkomst och ålder. En boendeundersökning baserad på SCB:s lägenhetsregister. Bo-analys och vostra konsulter

(M):s bostadspolitik skadar ekonomin

Publicerad av

0

”Vi är bekymrade över att de insatser som görs i dag nästan bara handlar om subventioner, de tror vi inte har någon betydelse över huvud taget. De vill vi ta bort eller begränsa så långt det över huvud taget är möjligt, säger Moderaternas ekonomiskpolitiske talesperson Ulf Kristersson inför samtalen, som inleds på måndagen.”

Finns det något mer oärligt än det som Kristersson säger. Moderaterna har avskaffat allt stöd till hyresrätten (små investeringsbidrag) och kraftigt ökat subventionerna till ägt boende (avskaffande av fastighetsskatten vilket innebar kraftigt minskade utgifter i för dem i stora och dyra bostäder i storstadsregionerna samtidigt som de ökade på landsbygden, bibehållna ränteavdrag och införande av ROT-avdrag). Oräknat avskaffandet av fastighetsskatten subventionernas ägt boende med cirka 40 miljarder per år. Och partiet verkar inte vilja ändra på dessa. De nya investeringsbidragen till små hyresrätter som regeringen inför är en bråkdel av dessa enorma subventioner.

Dessutom har moderaterna aktivt sett till att kommunägda hyresrätter sålts ut till underpris. Det är  framför allt sådana som hade förhållandevis låga hyror. De som hade råd kunde då köpa till underpris, utnyttja ränteavdragen genom att låta en större del av köpesumman läggas på personliga lån och dessutom utnyttja ROT-avdrag för renovering av lägenheterna, vilket inte var möjligt för ägaren till hyresrätterna.

Moderaternas politik medförde att byggandet minskade samt att byggpriser, överlåtelsepriser och hushållens skuldsättning har stigit till rekordnivåer och hotar samhällsekonomin.

Och i det läget vill borgerliga partier dessutom ta steg mot marknadshyror.

”En annan het fråga under samtalen blir hyresregleringen. Liberalernas ledare Jan Björklund sade i fredags till TT att han vill se en friare hyressättning. Moderaterna efterfrågar ”en samlad översyn av den nuvarande hyresregleringen”, skriver Kristersson och M-ledaren Anna Kinberg Batra på DN Debatt. Kristersson beskriver hyresregleringen som ”en av ganska många riktigt svåra frågor”

Ändå visar forskning att hyresrättsbeståndet i t.ex. Stockholm är bättre utnyttjat än bostadsrätterna, dvs. har fler boende per bostad av samma storlek. Dessutom är inkomsterna för boende i hyresrätt betydligt mindre än för dem i bostadsrätter eller villor  i alla stadsdelar, alltså även i innerstaden. Dvs. den nuvarande hyreslagstiftningen har motverkat en ökad boendesegregation .

Moderaternas politik är en politik rätt åt skogen. Om partiet kommer att fortsätta att driva denna politik kommer det att straffas av väljarna eftersom den skulle förvärra bostadskrisen. Det som behövs är tvärtom att ny bostadspolitik i social riktning. Det måste skapas fler goda bostäder – framför allt hyresrätter enligt Boverkets bostadsmarknadsenkäter – åt hushåll med lägre inkomster.

Moderaterna sviker de unga, driver en bostadspolitik som skadat och kommer att skada Sveriges ekonomi genom ökade bostadsutgifter för hushållen, vilket medför minskad konsumtion samt ökade svårigheter för arbetsgivare att hitta den arbetskraft de behöver i de expansiva regionerna.

Moderaternas inspel oansvarigt

Publicerad av

0

I ett inlägg i på DN debatt 31/1 2016 skriver Anna Kinberg Batra och Ulf Kristersson (m) att ”Bostadssamtalen får inte slå mot hushållens ekonomi”! Menar de alla hushåll? Jag undrar hur det då ska gå att ta itu med de enorma subventionerna till ägt boende som drivit upp byggpriser, bostadspriser och hushållens skuldsättning till oroande rekord nivåer, som hotar att skada hela Sveriges ekonomi? Valet står mellan en del åtgärder som skadar välbärgade hushåll eller att låta prisbubblan brista, vilket kommer att skada hela ekonomin.

Visst ska förändringar genomföras i en ansvarsfull takt, men det måste till en del åtgärder som påverkar hushållen med stora låneskulder. För egen del tror jag på en sänkning av taket för ränteavdrag, som endast påverkar höginkomsthushåll enligt SCB:s beräkningar.

Moderaterna vill minska samhällets/medborgarnas inflytande till exempel genom att kommunerna inte längre ska bestämma detaljplaner. Det är fel väg att gå. Istället borde kommunerna kunna bestämma upplåtelseform för att säkerställa en nödvändig fördelning mellan upplåtelseformerna i en stadsdel/en kommun. Vi ska inte överlåta planerna helt till de kommersiella krafterna, ty då blir det ännu svårare för de med lägre inkomster att få råd med anständiga bostäder.

Men det bör vara gemensamma regler i alla kommuner för att underlätta och förbilliga byggandet. Planarbetet måste ske snabbare.

Lika tokigt att är att ytterligare öka friheten för uthyrningar av bostadsrätter i andra hand göra ”en samlad översyn av hyresregleringens konsekvenser” som det dunkelt heter. Räcker det inte med ockerhyrorna i andra hand som redan är en verklighet. Vad sägs om över 8 000 i månaden för en liten etta utanför innerstaden i Stockholm.

Det behövs hyresrätter med hyror som hushåll med lägre inkomster har råd med. Det verkar som moderaterna struntar i dessa.

Gör rätt i bostadsfrågan, DN!

Publicerad av

0

Dagens Nyheter har, så länge jag läst den och jag är rätt gammal, varit en ivrig anhängare av marknadshyror. Dessa åsikter upprepas idag på deras ledarsida.

Det finns inget stöd i forskningen om att en avreglerad hyresmarknad skulle medföra ett ökad byggande av hyresrätter. Tvärtom visar forskningen att det medför en försvagning och leder tvärtom till att människor söker sig till tryggare upplåtelseformer. Och en väl fungerande hyresmarknad är viktig för ekonomin. I Tyskland bor hälften och i Schweiz 60 procent i av hushållen i hyresrätt. I fattiga länder bor nästan alla i äganderätt (utom det antal som tvingas hyra i andra hand utan besittningsskydd).

DN skriver: ”Hyresregleringen utgör kraften bakom vågen av ombildningar till bostadsrätter. Hyresbeståndet inte minst i Stockholm har decimerats.” Så den borgerliga politiken som innebar att kommunägda hyresfastigheter såldes till underpriser till de som bodde i dem hade ingen inverkan? I Uppsala där den moderate ordföranden i Uppsalahem sade ja till ombildningar om de boende var beredda att betala marknadspriser skedde inga ombildningar. Dessutom är de enorma subventionerna (ränte- och ROT-avdrag) på cirka 40 miljarder per år också en drivkraft för ombildningar. Och det är ju bra att DN vill ha bort ränteavdragen. I själva verket är borttagandet av de hiskeliga subventionerna till ägt boende den främsta orsaken till att bostadsmarknaden havererat och att priser och hushållens skulder stigit med raketfart.

DN påstår vidare ”Forskningen tyder på att segregationen inte har motverkats. Tvärtom förstärks skiktningen i storstäderna av det korrupta bruksvärdessystemet.”

Inte heller detta är sant. Forskningen har precis visat att inkomsterna för dem i hyresrätt i Stockholms innerstad är betydligt lägre än för dem i bostadsrätt. Skulle DN:s marknadshyror införas skulle en stor del av dessa hyresgäster tvingas flytta, hyrorna skulle stiga överallt och fastighetsägare och bostadsföretag få enorma förmögenhetsökningar. Och det som behövs är – enligt t.ex. Boverkets marknadsenkät – många fler hyresrätter som unga och andra hushåll mer lite lägre inkomster har råd att bo i. Och dessa lär ju knappast bli fler med marknadshyror, eller hur?

Högre boendekostnader kommer också att medföra ett tryck neråt på konsumtionen och skada Sveriges ekonomi.

Nej, kära ledarskribent. Det som krävs är att byggpriserna drivs ner. Vi måste få en priskonkurrens neråt i byggbranschen och inte som nu där hushållen konkurrerar med varandra om vem som kan betala mest.

Det behövs snabbare behandling av planärenden och gemensamma krav i alla kommuner. Däremot ska vi inte sälja ut vitala miljöintressen som DN också verkar vara inne på. Så ta om, lär mer om hur bostadsmarknaden verkligen fungerar!

 

Lööf (c) sprider myter

Publicerad av

0

Så här skriver Annie Lööf,  Emil Källström och Ola Johansson(c) sprider myter om hur bostadsmarknaden fungerar. De påstår i ett inlägg i Aftonbladet den 28 januari 2016 att ”Marknadshyror ger oss fler hyresrätter”

”Utbudet av hyresrätter räcker inte till idag. Det beror framförallt på att drivkrafterna för byggbolag att bygga just hyresrätter är för dåliga. Vi vill se över hur hyressättningen kan reformeras så att hyrorna blir mer marknadsanpassade. Mer marknadsanpassade hyror, tillsammans med ett fortsatt starkt besittningsskydd och skydd mot plötsliga hyreshöjningar, skulle öka utbudet av hyresrätter och underlätta för människor att hitta såväl en första bostad som att förändra sin boendesituation.”

Detta stämmer inte med verkligheten. Som påpekats i flera forskningsrapporter har en avreglering av hyresmarknaden inte medfört ett ökat byggande av hyresrätter i de länder som genomfört avregleringar. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats.[1]

Skälet till att det byggs för få hyresrätter i Sverige är att byggpriserna är för höga. Alla unga och andra hushåll med lägre inkomster har helt enkelt inte råd med hyrorna i nyproduktionen. Byggpriserna har skjutit i höjden beroende på de enorma subventionerna av ägt boende i form av ränte- och ROT-avdrag (cirka 40 miljarder per år). Hyresrätterna har sedan 2006 inte fått ett öre i subvention. Nu inför regeringen ett begränsat investeringsbidrag till små hyresrätter, som kostar en bråkdel av subventionerna till ägt boende. Boverkets bostadsmarknadsenkät visar också att det behövs fler hyresrätter med hyror som just dessa grupper har råd med. Så det viktigaste är att få ner byggpriserna.

Skulle centerpartiets politik slå igenom skulle detta medföra att hyrorna steg överlag och hyresvärdar och bostadsföretag skulle tjäna ännu mer. Och hyresrätter bli ännu svårare att ha råd med för just de grupper som skulle behöva en bostad. Under de senaste åren har bostadsföretagens årliga avkastning varit över 9 procent. Räcker inte det?

Möjligen tänker sig centerpartiet ett system där hyrorna inte får stiga så länge som man bor kvar i lägenheten, men att hyressättningen är fri när nya hyreskontrakt skrivs. För det första skulle detta göra det ännu svårare för alla som vill in på hyresmarknaden eftersom hyrorna skulle stiga mycket kraftigt i de regioner och städer där bostadsbristen är stor. För det andra skulle det minska rörligheten bland dem som bor i hyresrätt eftersom varje flytt i dessa städer skulle medföra en avsevärd hyreshöjning. Stora hinder för rörligheten idag är (förutom naturligtvis bristen på bostäder) de mycket höga hyrorna i nyproducerade hyresrätter och de enorma priserna på bostadsrätter, som skadar Sveriges ekonomiska utveckling.

Lööfs förslag skulle göra boendet dyrare, vilket i sin tur skulle medföra en minskad konsumtion av andra varor och skada Sverige ekonomi. Centerpartiet måste inse att bostadsmarknaden skiljer sig fullständigt från varje annan marknad.[2]

[1] Whitehead, C., Monk, S., Markkanen, S. and Scanlon, K. (2012) The Private Rented Sector in the New Century: A Comparative Approach, Copenhagen: Realdania, Forsberg F, Åsell M (2000) What can we learn from countries that liberalized its rental market? – A study in Finland, Spain and Great Britain? Department of Building and Real Estate, Department of Real Estate and Construction, Royal Institute of Technology, Stockholm. Degree No. 96, Nordgren K, Sergo T (2001) Housing Construction- A comparison of the influencing factors in Stockholm, Oslo, Helsinki and Copenhagen  Department of Infrastructure, Construction and Real Estate Management, Royal Institute of Technology, Stockholm, Thesis No.: 131/2001, Rolnik R (2013) The  right to adequate housing, Report to the General Assembly A/68/289, pp. 9 and 14

[2] Arnott R. (1987) Economic theory and housing in Handbook of Regional and Urban Economics, Volume 2, Urban Economics, Editor Edwin S. Mills, North-Holland, Elsevier B.V pp. 960, 983-984

Björklund och fp kan inte bostadsmarknaden

Publicerad av

0

Idag under partiledardebatten sa Björklund att hyrorna borde släppas fria för nyproduktion (till att börja med). Avreglering av hyresmarknaden tycks vara partiets mål, som ändå var det parti som lade förslaget till hyresförhandlingslag. Jag tror att Fp borde lära sig hur bostadsmarknaden fungerar, vad som har skapat de höga bygg- och överlåtelsepriserna och vilka erfarenheter som finns internationellt av avregleringar.

Det sista först. Avregleringar av hyresmarknaden har inte inneburit att det byggts fler hyresrätter enligt flera oberoende forskningsrapporter. Tvärtom har tendensen varit att hyresmarknaden har försvagats.

De nya hyresrätter som byggs har redan marknadshyror, dvs. företagen bygger inte om de inte vet att de kan hyra ut lägenheterna. Och det är bara en mindre del som har råd med dessas hyror. Boverkets bostadsmarknadsenkäter visar att det som främst behövs hyresrätter som hushåll med lägre inkomster har råd med.

Folkpartiet borde istället liksom även övriga partier i riksdagen lägga ner sina största ansträngningar på åtgärder som kan sänka byggpriserna. En viktig åtgärd är att se till att inga subventioner går att kapitalisera, dvs. medföra att priserna istället höjs. Detta sker idag i Sverige på grund av det enorma stödet (cirka 40 miljarder per år) till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag). Detta stöd har dessutom skapat en farlig skuldkris som äventyrar Sveriges ekonomi.

Bostadsmarknaden är en mycket speciell marknad, där enkla neoklassiska ekonomiska modeller inte fungerar alls. Läs och lär, Björklund!

Varför är det så få som begriper bostadsmarknaden

Publicerad av

0

I Helsingborgs Dagblad skriver ledarskribenten Mats Skogkär om den akuta bostadskrisen, som en kommentar till Boverkets rapport om att uppemot en halv miljon nya bostäder skulle behöva byggas fram till år 2020. Nya lägenheter, rekommenderar myndigheten, borde skaffas fram särskilt för låginkomsthushåll. De som byggs nu har nämligen för hög hyra:

”Det finns mindre långsökta lösningar. Det måste löna sig att bygga. Avveckla hyresregleringen, denna kvarleva från andra världskriget. Det behövs en gradvis övergång till marknadshyror, åtminstone betydligt mer av marknadshyror än idag. Detta måste kombineras med åtgärder som ökar utbudet. I annat fall lär hyrorna öka kraftigt. Om utbudet ska öka krävs bland annat förenklingar i plan- och byggprocessen – översyn pågår.

Med mer marknadshyror kommer rörligheten på bostadsmarknaden att öka. Men fler ”flyttkedjor” löser inte alla problem. Inte för de cirka 900 000 hushåll som enligt Micael Nilsson har så låga inkomster att de av det skälet har svårt att hitta bostad.”

Nej, marknadshyror innebär ingen lösning tvärtom en enorm förmögenhetsomfördelning från hyresgäster till fastighetsägare.

Denna totala okunskap om bostadsmarknaden som denna skribent uppvisar är tyvärr ganska vanlig. För det första är det i praktiken marknadshyror i det nya som byggs. Problemet är att bara ett fåtal har råd med dem. För det andra har byggande av hyresrätter inte ökat i något land där hyresmarknaden avreglerats. Tvärtom har hyresmarknaden försvagats. För det tredje visar IPD att det är lönsamt att äga hyreshus Avkastningen ligger på över 9 procent per år de senaste 10 åren. För det fjärde är det prisvärda hyresrätter med överkomliga hyror för hushåll med lägre inkomster som behövs i storstadsregionerna och i de större städerna. För det femte är det de enorma subventionerna till ägt boende (ränte- och ROT-avdrag) som har drivit upp byggpriserna och skapat en skuldkris. För det sjätte borde alla subventioner vara villkorade, så att de inte driver upp priser och hyror. För det sjunde borde hyresrätten få samma skattemässiga behandling som ägt boende. För det åttonde måste byggpriserna ner genom bättre konkurrens, större serier, mer byggande i fabrik, samma krav i alla kommuner, snabbare handläggning av byggärenden, möjlighet för kommuner att fastställa upplåtelseform i detaljplan, ökat regionalt ansvar för byggande för att kunna tvinga ghettokommuner som t.ex. Vellinge att bygga hyresrätter med överkomliga hyror, mm.

För övrigt bör vi undvika social housing. En bättre väg är att göra bostadsbidragen bättre anpassade till verkligheten i kombination med en samling för lägre byggpriser. Hyresrätten borde också kunna utvecklas så att man kan välja olika servicenivåer och olika stort ansvar för reparationer av den egna lägenheten.

Ränteavdragen gör bostadsrätterna dyrare

Publicerad av

1

Det är ju en gammal sanning att subventioner på en oreglerad marknad leder till höjda priser, dvs. de kapitaliseras. De enorma subventionerna i dagens Sverige till ägt boende inräknat bostadsrätter, genom ränte- och ROT-avdrag har bidragit till rekordhöga priser och rekordhög skuldsättning. Dessutom har byggarna kunnat höja sina priser rejält. Enligt SCB var byggpriset 52 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena i kronor per kvm. Ändå var bostadsrätterna nästan 5 kvm större i genomsnitt.  Och en mindre lägenhet är som bekant dyrare att bygga i kronor per kvm än en större.

Tar man hänsyn till detta och jämför byggpriset för lika stora lägenheter blir byggpriset för bostadsrätter 63 procent högre än för hyresrätter i storstadsområdena. Det genomsnittliga byggpriset för en bostadsrätt på 72,6 kvm var 2014 3,40 miljoner. För en genomsnittlig hyresrätt på 67,7 kvm var byggpriset i genomsnitt 1,99 miljonerkronor i storstadsområdena.

I övriga landet var skillnaderna mindre men fortfarande betydande. Byggpriset för en genomsnittlig bostadsrätt på 74,5 kvm var 2,39 miljoner och för en genomsnittlig hyresrätt på 64,7 kvm var det 1,68 miljoner. Skillnaden var för lika stora lägenheter 31 procent.

Jämförelsen visar två saker. 1) Subventionerna till bostadsrätter driver upp byggpriserna. 2) Effekten är starkare i de heta storstadsområdena än i övriga riket.

Ränteavdrag driver upp byggkostnader

Publicerad av

0

Produktionskostnaden per kvadratmeter lägenhetsarea för flerbostadshus upplåtna med bostadsrätt är betydligt högre, 48 procent, jämfört med hus upplåtna med hyresrätt (42 695 kronor respektive 28 827 kronor), skriver SCB. Även om en del av denna stora skillnad beror på att bostadsrätter oftare än hyresrätter har byggs på dyrare mark, så visar detta tydligt att de stora subventionerna (ränte- och rotavdrag) till bostadsrätten driver upp priserna.

Subventioner ska, för att inte kunna kapitaliseras, dvs. driva upp priserna vara villkorade. Dvs. man ska kunna visa att priserna sänks i motsvarande grad som subventionernas värde.

 

Tak för ränteavdrag bättre än bolånetak

Publicerad av

5

Nu har man föreslagit att införa ett bolånetak på 6 ggr den disponibla inkomsten. Jag förstår inte vitsen med detta. Bankerna är ju intresserade av att inte låna ut till hushåll med låga inkomster. Det är ju de gigantiska subventionerna av ägt boende som måste minska, dvs. ränteavdragen. Om man inför ett tak på 40 eller 50 tusen för ränteavdragen på lån till en bostad. Idag finns ingen övre gräns. 30-procentiga ränteavdrag ges upp till en summa på 50 000 per person. Därutöver får man dra av 21 procent av ränteutgiften.

En ändrad regel som innebär att man får dra av totalt högst 50 000 kronor per bostad skulle bara drabba de med stora lån på över 5,5 miljoner om de har räntor på 3 procent. Idag är ju räntorna lägre än så det blir en sannolikt en ännu mindre grupp.
Sedan kan man sänka taket med 10 procent ( 5 000 år 1, 4 500 år 2, 4 050 år 3 etc.) varje år tills man är nere på ett tak på cirka 12 000. Med 3 procents ränta och 30-procentiga ränteavdrag kan man ha ett lån på drygt 1,3 miljoner utan att få ökade boendekostnader. Det finns naturligtvis otaliga variationer på liknande upplägg. Det viktigaste är att förändringen får ett godtagbart fördelningsutfall.